Земля под зданием

Земля под зданием: оформление отношений

Земля под зданием

А. ВОЛКОВАВолкова А., юрист.Бывает, что здание и земельный участок, накотором оно находится, принадлежат разнымлицам.

Это может быть результатомпредоставления земельного участка в арендупод строительство либо не очень грамотнойприватизации, когда в уставный капиталприватизируемого предприятия включалисьпроизводственные и административныездания, но не включались находящиеся подним земельные участки, либо иныхобстоятельств. Так или иначе, оформлениеотношений относительно использованияземельного участка, на которомрасполагается недвижимое имущество, непринадлежащее собственнику земли, имеетряд особенностей.Свобода договора

Всилу п. 1 ст. 421 ГК РФграждане и юридические лица свободны взаключении договора. Понуждение кзаключению договора не допускается, заисключением случаев, когда обязанностьзаключить договор предусмотрена ГК РФ,законом или добровольно принятымобязательством.

Однако положения освободе договора не могут быть в полноймере применены к аренде, объектом которойявляется земельный участок, на которомрасполагается недвижимое имуществобудущего арендатора. Собственник объектовнедвижимости вправе требовать заключения сним договора аренды или договоракупли-продажи земельного участка,находящегося под зданием (строением,сооружением) и необходимого для егоиспользования. Это следует из ст. 552 ГКРФ, регулирующей передачу прав на земельныйучасток при продаже расположенной на немнедвижимости. В частности, устанавливаетсяправило, согласно которому по договорупродажи здания (строения, сооружения)покупателю одновременно с передачей правасобственности на такую недвижимостьпередаются права на ту часть земельногоучастка, которая занята этой недвижимостьюи необходима для ее использования.

Земельныйкодекс РФ содержит специальные нормы,регулирующие этот вопрос. Согласно п.п. 1, 3ст.

35 ЗК РФ при переходе права собственностина здание (строение, сооружение),находящееся на чужом земельном участке, кдругому лицу оно приобретает право наиспользование соответствующей частиземельного участка, занятой зданием,строением, сооружением и необходимой для ихиспользования, на тех же условиях и в том жеобъеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания (строения, сооружения),находящегося на чужом земельном участке,имеет преимущественное право покупки илиаренды земельного участка. Такое правоосуществляется в порядке, установленномгражданским законодательством для случаевпродажи доли в праве общей собственностипостороннему лицу.

Таким образом,собственник земельного участка обязанзаключить с собственником недвижимогоимущества договор аренды или купли-продажичасти земельного участка, занятой такимимуществом и необходимой для егоиспользования. Этот выводподтверждается судебной практикой. Так, ФАСМосковского округа в Постановлении от 3июля 2002 г. по делу N КГ-А40/4170-02 указал, чтоограничение права собственникаприватизированного объекта недвижимостина аренду земельного участка, необходимогодля эксплуатации недвижимости, порождалобы неопределенность в земельныхправоотношениях. Важно, что признаниеисключительного права лица на заключениедоговора аренды и соответственно признаниесобственника земельного участка лицом,обязанным заключить такой договор, зависятот того, является ли расположенный на такомземельном участке объект недвижимым, атакже является ли лицо, требующеезаключения договора аренды, собственникомданного объекта. ФАСВосточно-Сибирского округа в Постановленииот 28 апреля 2005 г. по делу N А58-3649/04-Ф02-1775/05-С2вынес решение об отказе в удовлетворениииска о понуждении заключить договор аренды,так как владелец киоска (истец) не смогдоказать, что киоск является недвижимымимуществом, принадлежащим ему на правесобственности. К аналогичному выводупришел ФАС Дальневосточного округа вПостановлении от 22 сентября 2003 г. прирассмотрении дела N ФО3-А51/03-1/2193. Арендаторземельного участка, на котором размещалосьвременное кафе, не вправе требовать отарендодателя перезаключения договорааренды (за исключением тех случаев, когдаимеется возможность обращения с иском,связанным с преимущественным правомарендатора на заключение договора на новыйсрок). При этом для собственниканедвижимости возникает необходимостьопределить правовые отношения ссобственником земельного участка, внезависимости от того, располагается лиучасток на частных землях или находится всобственности РФ, субъекта РФ,муниципального образования. Пользованиечужим имуществом (землей) без заключениякакого-либо договора при определенныхобстоятельствах можно квалифицировать какнеосновательное обогащение (п. 2 ст. 1105 ГКРФ). Таким образом, заключение договора,регулирующего земельные отношения, врассматриваемом случае являетсяобязательным для обеих сторон. Каждая изсторон вправе обратиться в суд стребованием о понуждении к заключениютакого договора. В соответствии с п. 4ст. 445 ГК РФ сторона, необоснованноуклоняющаяся от заключения договора,должна возместить другой сторонепричиненные этим убытки.Аренда илисобственность?Как правило, когдавозникает вопрос об урегулированииземельных отношений, перед собственникомнедвижимости стоит выбор: заключать ли емудоговор аренды или приобрести земельныйучасток в собственность. Законпо-разному подходит к определению правасобственника недвижимости на заключениедоговора аренды или купли-продажиземельного участка, в зависимости от того,находится ли земельный участок в частнойили в публичной собственности. В любомслучае, если договор аренды земельногоучастка заключен с предыдущимсобственником недвижимости, новыйсобственник не вправе требоватьперезаключения с ним договора аренды. Интересное решение принял ФАС Московскогоокруга в Постановлении от 23 ноября 2001 г. поделу N КГ-А40/6720-01. Суд указал, что заключениев обязательном порядке договора арендыземельного участка, на котором расположеноздание с приобретенными истцом нежилымипомещениями, из норм материального права невытекает. Требование истца о понуждениизаключить договор аренды земельногоучастка в судебном порядке удовлетворениюне подлежит. Продавец приобретенной истцомнедвижимости пользовался земельнымучастком на основании договора аренды. Кистцу в силу п. 1 ст. 552 ГК РФ и ст. 37 ЗК РСФСРперешло право на аренду земельного участкав соответствующей части на условияхуказанного договора, а следовательно, новыйдоговор аренды на часть земельного участказаключаться не должен. ВАС РФ в п. 14Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 “Онекоторых вопросах, связанных сприменением земельного законодательства”уточнил, что покупатель здания, строения,сооружения, находящихся на земельномучастке, принадлежащем продавцу на правеаренды, с момента регистрации переходаправа собственности на такую недвижимостьприобретает право пользования земельнымучастком, занятым зданием, строением,сооружением и необходимым для ихиспользования на праве аренды, независимоот того, оформлен ли в установленномпорядке договор аренды между покупателемнедвижимости и собственником земельногоучастка. Если земельный участокнаходится у собственника недвижимости варенде, он не вправе требовать продажи емуэтого земельного участка. Такое требованиенарушало бы как правила о свободе договора(ст. 421 ГК РФ), так и нормы о содержании правасобственности (ст. 209 ГК РФ). Если жедоговор аренды земельного участказакончился либо собственник земельногоучастка намеревается продать землю, то наосновании п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственникнедвижимости приобретает преимущественноеправо заключения договора аренды иликупли-продажи по правилам ст. 250 ГК РФ.Данное право не распространяется припродаже земельного участка с публичныхторгов. При этом собственник земельногоучастка должен уведомить собственниканедвижимости о своем намерении заключитьдоговор аренды или же купли-продажиземельного участка с указанием цены идругих условий договора. При заключениидоговора с нарушением егопреимущественного права собственникнедвижимости может в течение 3 месяцевтребовать в судебном порядке перевода нанего прав и обязанностей стороны договора(арендатора, покупателя). В случае еслиземельный участок находится вгосударственной или муниципальнойсобственности, применяются правила,установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ. При толкованиист. 36 ЗК РФ судебная практика увереннопроводит линию, согласно которой единождывыбранное право в дальнейшем изменитьнельзя. Если заключен договор арендыземельного участка, собственникнедвижимости, расположенной на этомземельном участке, не вправе требоватьзаключения с ним договора купли-продажиданного земельного участка, то естьединожды выбранное право, как правило,изменить уже нельзя. Принимая подобноерешение, ФАС Московского округа в своемПостановлении от 30 ноября 2004 г. по делу NКГ-А41/10911-04-П ссылается на то, чтоисключительное право собственниканедвижимости на заключение договора аренды(купли-продажи) земельного участка, накотором расположена такая недвижимость,означает, что другие лица праваприватизации или приобретения права арендыэтих земельных участков не имеют.Администрация муниципального образованиясообщила истцу о своем возраженииотносительно выкупа земельного участка,находящегося в аренде, ссылаясь на то, чтоправо предоставления земельных участков всобственность или в аренду остается исходяиз требований ЗК РФ за муниципальнымобразованием. Комментируя ст. 36 ЗК РФ, суд несогласился с позицией органа власти, однакоуказал, что договор аренды земельногоучастка уже заключен с заявителем.Следовательно, требование об обязанииадминистрации муниципального образованияпринять решение о предоставлении его всобственность не основано на законе. Право выбора принадлежит собственникунедвижимого имущества только тогда, когдаон переоформляет свое право на землю врамках п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25октября 2001 г. N 137-ФЗ “О введении в действиеЗемельного кодекса Российской Федерации”,согласно которому юридические лица обязаныпереоформить право постоянного(бессрочного) пользования. Пленум ВАС РФ в п.4 своего Постановления от 24 марта 2005 г. N 11указал, что в тех случаях, когда припереоформлении юридическими лицами правапостоянного (бессрочного) пользованияземельными участками собственник здания,строения, сооружения обращается сзаявлением о приобретении правасобственности на земельный участок путемзаключения договора его купли-продажи, асоответствующий исполнительный органгосударственной власти или орган местногосамоуправления не направляет заявителюпроект договора купли-продажи илипредлагает заключить договор аренды,собственник объекта недвижимости можетобратиться в арбитражный суд с заявлениемпо правилам о признании ненормативныхправовых актов, действий (бездействия) этихорганов незаконными в порядке,установленном гл. 24 АПК РФ. Отказ впродаже земельного участка может считатьсяправомерным, только если невозможность егоотчуждения основывается на законе(например, ограничением в обороте). ФАСВолго-Вятского округа в Постановлении от 16мая 2005 г. по делу N А11-4278/2004-К1-2/144 поддержалпозицию собственника здания, который,получив право постоянного (бессрочного)пользования на земельный участок,намеревался заключить договоркупли-продажи и отказывался отпредлагаемой государственным органомаренды. ВАС РФ в п. 7 Постановления от 24марта 2005 г. N 11 указывает, что если договораренды земельного участка заключенсобственником расположенного на немобъекта недвижимости после введения вдействие ЗК РФ, то в связи с тем, чтособственник недвижимости реализовал своеисключительное право приватизации илиаренды путем заключения договора арендыземельного участка, он утрачивает правовыкупа земельного участка в соответствии сп. 1 ст. 36 ЗК РФ. Исключение из этогоправила допускается только в том случае,если договор аренды был заключен довведения в действие ЗК РФ. Наличие такогодоговора не лишает собственниканедвижимости права выкупа земельногоучастка, находящегося в публичнойсобственности, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗКРФ.Порядок заключения договораПоскольку заключение договора арендыявляется обязательным для собственниканедвижимости и собственника земельногоучастка, порядок заключения такогодоговора регулируется, прежде всего,нормами ст. 445 ГК РФ. Согласно ст. 446 ГК РФв случаях передачи разногласий, возникшихпри заключении договора, на рассмотрениесуда на основании ст. 445 ГК РФ либо посоглашению сторон условия договора, покоторым у сторон имелись разногласия,определяются в соответствии с решениемсуда. Оферент, не получивший ответа, вправетребовать заключения договора в судебномпорядке. Опираясь на приведенные вышенормы, ФАС Поволжского округа вПостановлении от 12 апреля 2005 г. по делу NА12-34371/04-С43 отменил решение суда первойинстанции об обязании заключить договораренды, так как в деле отсутствовалидоказательства обращения истца кадминистрации по вопросу заключениядоговора аренды земельного участка,направления ей проекта договора арендыземельного участка, доказательствафактического отказа или уклонения ее отзаключения договора. Иск в этой части, какуказала кассационная инстанция, долженоставаться без рассмотрения согласно п. 2ст. 148 АПК РФ, поскольку истцом не соблюдендосудебный порядок урегулирования спора сответчиком. Однако ст. 445 ГК РФ неприменяется, если договор аренды долженбыть заключен на новый срок. По крайнеймере, ФАС Поволжского округа вПостановлении от 27 мая 2003 г. по делу NА55-14776/02-42 не поддержал позицию собственниказемельного участка, ссылавшегося на то, чтоистец, в судебном порядке требующийзаключения договора аренды, к нему с такимпредложением не обращался. Суд указал, чтоистец выкупил имущество автостоянки,поэтому имеет преимущественное право надолгосрочную аренду земельного участка,занимаемого автостоянкой. Срокпредшествующего договора истек уарендатора, и до времени рассмотрения спораответчик не заключил с ним договор арендына новый срок. При таких обстоятельствахсобственник земельного участка признаннеобоснованно уклоняющимся от заключениядоговора аренды.Основания прекращениядоговораПрекращение договора арендыземельного участка, на котором расположенонедвижимое имущество арендатора, возможнов случае истечения срока договора.Необходимо учитывать, что арендатор имеетправо на заключение нового договора,которое основывается не только на ст. 621 ГКРФ (преимущественное право арендатора назаключение договора на новый срок), но и наположениях ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ (заисключением случаев гибели недвижимогоимущества).

Земля под государственным зданием находится в федеральной собственности

Земля под зданием

Земельный участок под зданием, принадлежащим РФ, перешедший к частному лицу в процессе приватизации, может быть истребован в собственность РФ без учета срока исковой давности (постановление Президиума ВАС РФ от 24.05.2011 № 148/11).

До принятия Земельного кодекса в законодательстве отсутствовали положения о том, что у земельных участков и прочно связанных с ними объектов судьба одна. Поэтому нередко земельный участок под зданием, находившимся в государственной собственности, мог быть приватизирован, а впоследствии продан новому собственнику.

Допустим, здание в составе права собственности переходит к приобретателю участка. Лишается ли в этом случае собственник здания права владения земельным участком под ним?

При разрешении данного вопроса используются два подхода.

Фабула

В 1993 г. государственное предприятие было преобразовано в ОАО. В соответствии с планом приватизации предприятия главный производственный корпус завода — памятник истории и культуры XIX в. — в перечень приватизированных объектов не вошел и остался в государственной собственности.

В 1997 г. комитет по управлению имуществом города ОАО продал весь земельный участок под предприятием, включая и ту его часть, на которой располагалось здание, оставшееся в собственности РФ.

После регистрации прав собственности на участок ОАО раскадастрировало его, выделив из него участок под зданием РФ, и направило территориальному управлению Росимущества уведомление о предстоящей продаже и предложение о покупке.

Не получив ответа, ОАО продало участок новому собственнику, предупредив, что на участке находится здание, принадлежащее РФ. В 2005 г. право собственности на участок было зарегистрировано за новым собственником.

Первоначально РФ обратилась в суд в 2006 г. с требованием признать договор продажи всего земельного участка под предприятием недействительным.

В ходе многочисленных судебных разбирательств исковые требования менялись.

Исковые требования

В деле, дошедшем до Президиума ВАС РФ, исковые требования были заявлены об истребовании из незаконного владения спорного земельного участка, признании права РФ на него и погашении записи о регистрации права собственности последнего владельца.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, сославшись на истечение срока исковой давности. Срок на истребование земельного участка начал течь для РФ с момента регистрации права собственности на участок за новым владельцем в 2005 г. К моменту обращения в суд в 2009 г. этот срок истек.

Оставляя указанное решение без изменения, суд апелляционной инстанции руководствовался иными мотивами. Он счел договор продажи земельного участка от 1997 г. ничтожной сделкой, поскольку в нарушение законодательного запрета была приватизирована земля под памятником архитектуры, относящаяся к категории земель историко-культурного назначения.

В результате сделки земельный участок из собственности и владения РФ выбыл, в связи с чем ее требования подлежат рассмотрению как виндикационный иск с соблюдением правил об исковой давности. Срок давности к моменту обращения в суд был пропущен.

Кассационный суд удовлетворил исковые требования о признании права собственности РФ на участок. Суд исходил из того, что на спорном земельном участке находилось и находится только здание, принадлежащее РФ. Следовательно, участок из владения РФ не выбывал и оснований для его истребования в порядке ст. 301 ГК РФ нет.

РФ вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности, на который в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется.

Земли, на которых располагаются памятники истории и культуры, по законодательству, действовавшему в 1997 г., не подлежали продаже в частную собственность. Поэтому договоры купли-продажи земельного участка от 1997 и 2005 гг. недействительны.

Позиция ВАС РФ

Передавая дело в Президиум, коллегия судей ВАС РФ отметила, что для собственника, который владел одновременно и земельным участком, и объектом недвижимости на нем, а затем с нарушением закона продал только участок, сохранение фактического пользования этим участком как расположенным под его объектом недвижимости не означает сохранение права владения.

В частности, ст. 273 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент сделки приватизации спорного земельного участка) допускала для собственника земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости возможность продать только сам объект и определить соглашением с покупателем права на оставленный за собой земельный участок.

Следовательно, законодатель различал и до настоящего времени различает владение и фактическое пользование собственником объекта недвижимости чужим земельным участком, на котором находится объект.

Приватизация земли началась после приватизации расположенных на ней объектов недвижимости. Поэтому в гражданском обороте распространена ситуация, когда частные объекты расположены на публичной земле, что не лишает ее собственников права владения такой землей. Ее приватизируют собственники расположенных на ней объектов недвижимости посредством покупки, а не признания права.

Итак, в данном случае право владения землей под объектом недвижимости принадлежит тому лицу, у которого имеются титул ее собственника и право распоряжения ею, а не тому, кто фактически занимает эту землю собственным объектом.

Вопрос о праве владения частной землей при наличии на ней чужого объекта недвижимости, в том числе находящегося в публичной собственности, должен регулироваться аналогично, поскольку физическая прочность и неразрывность связи между объектом и земельным участком не зависит от того, в чьей собственности они находятся.

Приватизация земельного участка под оставшимся в собственности государства объектом означает переход к частному собственнику права владения земельным участком и сохранение за государством лишь права пользования им.

Сделка перепродажи земельного участка, совершенная в 2005 г., не может быть признана недействительной по мотиву нахождения на участке государственного памятника архитектуры (здания).

К этому моменту участок уже принадлежал частному лицу, а земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия, в силу подп. 4 п. 5 ст.

27 Земельного кодекса ограничиваются в обороте, если находятся в государственной или муниципальной собственности.

Президиум ВАС РФ согласился с доводами кассационного суда и оставил его решение в силе.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/136214/

Оформление земли под зданием (типичные проблемы и решения) -Статьи

Земля под зданием

Оформление земли под зданием (типичные проблемы и решения)

Во-первых, отметим, что эта статья по большей части относится к оформлению земли под нежилыми коммерческими объектами или под теми жилыми домами, которые, к сожалению, не подпали под «дачную амнистию». В тех случаях, когда применяется «дачная амнистия, необходимость обращения в администрацию за оформлением земли отсутствует или сведена к минимуму.

Однако, тем „несчастным“, кто вынужден для приватизации земельного участка общаться с администрациями городов и районов, эта статья может показаться интересной.

Администрация отказывает в предоставлении земельного участка, занятого моим зданием. Что делать?

В соответствии со статьей 36 Земельного Кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения обладает исключительным правом на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка, занятого данным объектом недвижимости.

Причем, именно собственнику постройки принадлежит право выбирать на каком основании он будет обладать землей: на праве собственности или аренды. Таким образом, отказ администрации в предоставлении земли такому лицу, как правило, не правомерен.

Так же неправомерными можно считать действия чиновников, если Вы обратились за приобретением земли в собственность, а Вам вместо этого предлагают аренду.

Однако из этого правила есть и исключения. Дело в том, что в некоторых случаях передача земли в частную собственность запрещена, например, если речь идет об особо охраняемых природных территориях, землях общего пользования или землях, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. В этом случае земля может быть предоставлена только в аренду.

Таким образом, все отказы администрации в оформлении земли нужно проверять у независимого юриста. Неправомерные отказы (которых, по моим наблюдениям, не менее 50%)  можно оспорить в арбитражном суде (если Вы — организация или индивидуальный предприниматель) или в суде общей юрисдикции (если Вы гражданин).

К особой категории относятся отказы в предоставлении земли собственнику строения в тех случаях, когда земля под данным объектом уже предоставлена другому лицу в собственность или в аренду. Как правило в этом случае имеет место нарушение Вашего исключительного права, и необходимо срочно обратиться в суд с иском к незаконному землевладельцу.

Если это не будет сделано, то по истечении срока исковой давности (3 года), возможность защиты Ваших прав может быть утрачена.

 Если Вы обнаружили, что земля под Вашим объектом недвижимости предоставлена другому лицу, не теряйте времени, срочно обращайтесь за юридической помощью, даже если в данный момент ситуаци не создает для Вас серьезных неудобств.

Администрация не отказывает в оформлении земли, но мои документы блуждают по инстанциям уже несколько месяцев.

Если Вы являетесь собственником здания, строения, сооружения и обратились в администрацию за выкупом земельного участка или приобретением земли в аренду с приложением всех документов, предусмотренных законодательством (в том числе кадастровым паспортом земельного участка), то договор купли-продажи или аренды земли должен быть оформлен в течение одного месяца (п. 5 ст. 36 ЗК РФ). Если в течение этого срока администрация не подготовила договор и не передала его Вам на подпись, это может быть расценено, как незаконное бездействие органа власти и обжаловано в суд.

Если вы обратились в администрацию без приложения кадастрового паспорта земельного участка (по той причине, что участок не поставлен на кадастровый учет), то в течение месяца для Вас обязаны подготовить документы, необходимые для проведения межевых работ и постановки Вашего участка на кадастровый учет (схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории) (п. 7 ст. 36 Земельного Кодекса РФ). Если это не сделано, то Вы так же вправе обратиться в суд.

 Администрация города Челябинска обычно оформляет документы на землю очень долго (иногда годами). Сначала Вас заставляют делать исполнительную съемку участка (которую Вы делать не обязаны), потом на ее основе готовят схему участка. Эту схему утверждают по очереди управление земель, архитектура, а так же иногда и районная администрация, затем КУИЗО.

В каждом кабинете документ может проваляться по нескольку недель или даже месяцев. Более того, бывает, что схему, утвержденную управлением земель отказывается утверждать архитектура и все начинается заново. Люди часто думают, вот еще чуть-чуть и все закончится, а ничего не заканчивается и тянется бесконечно.

Может быть не стоит идти на поводу у чиновников, а лучше с ними поспорить?

При оформлении земли площадь моего участка сократили

Для дого что бы выкупить (или получить бесплатно при наличии оснований) землю, а так же оформить аренду, земельный участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет; должны быть определены границы и площадь этого участка. Кто занимается формированием участка? Конечно администрация города или муниципального района. И администрация зачастую формирует участок не так, как хотелось бы заявителю, например указывает площадь меньше, чем Вы расчитываете.

Споры на этапе формирования границ традиционно относятся к категории наиболее тяжелых, поскольку законодательство не содержит четких формул расчета площади земли, необходимой для эксплуатации конкретного объекта.

При этом для индивидуальных жилых домов, по крайней мере, существуют нормы минимального предоставления земельного участка, для промышленных (или других нежилых) объектов нет даже этого. Таким образом, установить, кто прав, довольно сложно.

Тем не менее, определенные критерии, которые должны учитываться при определении границ участка, закон все-таки предусматривает (п.7 ст. 36 ЗК РФ):

1. При формировании границ участка должно учитываться фактическое землепользование;

2. Участок может быть ограничен землями общего пользования (красными линиями);

3. Безусловно, учитываются границы смежных земельных участков;

4. Естественные границы участка (реки, овгаги)

5. Первоначальные документы (старые постановления, распоряжения или государственные акты) о площади и границах земельного участка, предоставлявшегося мнго лет назад для строительства Вашего объекта недвижимости. Наличие такого документа может серьезно упростить работу по такому спору, однако, сложность состоит в том, что такие документы могут не сохраниться.

Кроме того, бывает, что единый большой земельный участок ранее предоставлялся для строительтсва нескольких объектов недвижимсти (эта ситуация наиболее характерна для советских заводов), и в настящее время Вы, как собственник одного из таких объектов, вынуждены выяснять, какая площадь из ранее отведенного земельного участка необходима Вам, а какая положена Вашим соседям.

В последнее время для разрешения подобных вопросов начали проводить строительно-техническую или землеустрительную экспертизу, задачей кторой является установление площадии земельного участка, необходимого для эксплуатации конкретного здания.

Таким образом, доказать свою правоту в суде возможно, но готовьтесь к долгому и сложному процессу, а так же к весьма вероятным затратам на экспертизу.

Материал подготовила Татьяна Скворцова

Источник: https://www.cab74.ru/articles/323/

Земля следует за домом, а дом следует за землей?

Земля под зданием

Вопрос о том, чьи права приоритетнее: собственника земельного участка или собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, сегодня более чем актуален.

От ответа на него подчас зависит, состоится ли сделка по приобретению объекта недвижимости и/или земельного участка. Несмотря на значимость вопроса, он не имеет однозначного ответа.

На практике при конфликте интересов собственника земельного участка и собственника недвижимости позиции сторон могут основываться на разных законодательных нормах.

Кто главнее?

В зависимости от того, какая законодательная норма ставится во главу угла, существуют такие позиции:

? позиция равной защиты прав каждого собственника. В основу этой позиции заложена норма об обеспечении равных условий осуществления права собственности, описанная в ст.13 и 41 Конституции Украины и в ст.319 ГКУ;

? позиция приоритета права собственности на земельный участок и второстепенности (производности) права на недвижимость.

Сторонники этой позиции считают важным, что «право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой в границах этого участка, на водные объекты, леса, многолетние насаждении, которые находятся на нем, а также на пространство, имеющееся над и под поверхностью участка, высотой и глубиной, которые необходимы для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений» (ст.373 ГКУ, похожая норма – в ст.79 Земельного кодекса). Поэтому, соответственно, в случае конфликта интересов право на расположенные на земельном участке объекты недвижимости может заявлять собственник этого земельного участка. Более того, сложно отрицать, что собственник земельного участка вправе требовать освобождения участка от имущества третьих лиц (в нашем случае – недвижимости), в связи с тем, что это препятствует ему в реализации права собственности на земельный участок (ст.391 ГКУ);

? позиция приоритета права собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке.

До июля 2007 года последняя позиция была самой неубедительной, но благодаря изменениям, внесенным в ст.120 Земельного кодекса об автоматическом следовании права на земельный участок за правом на объект недвижимости, она получила дополнительные аргументы.

Напомним, что в названной статье теперь установлено следующее: «К лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в размерах, установленных договором.

Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, которая необходима для их обслуживания».

И далее: «Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частью участка, которая необходима для их обслуживания».

Напомним, что подобная норма и до названной даты была сформулирована в ст.377 ГКУ.

Автоматически? Только на бумаге…

Хотя автоматическое следование права на земельный участок за правом на объект недвижимости – явление вполне логическое, оно имеет спорное юридическое содержание и сферу применения.

Во-первых, «автоматическое следование» возможно исключительно при приобретении жилого дома, здания, сооружения на основании договора об отчуждении.

Упоминание в процитированной норме договора об отчуждении ограничивает сферу ее применения договорными вариантами получения права на недвижимость, исключая при этом варианты приобретения недвижимости на основании прочих правоустанавливающих документов, определенных в Порядке № 7/5[1]. Приобретение предполагает возмездность, что, соответственно, исключает возможность применения этой нормы к сделкам по бесплатному получению права на недвижимое имущество.

Во-вторых, право на земельный участок «следуют» не за любой недвижимостью, а только за жилым домом, зданием или сооружением.

Здесь заинтересованные лица сталкиваются с очередным ограничением, поскольку объекты недвижимости, признаваемые и регистрируемые в Украине, не исчерпываются только жилыми домами, зданиями и сооружениями.

Жилым домом является здание капитального типа, сооруженное с соблюдением требований, установленных законом, прочими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания (ст.380 ГКУ). Под жилым домом Государственные строительные нормы ДБН В.2.

2-15-2005[2] понимает одноквартирный жилой дом, который имеет придомовой участок, предназначенный для проживания одной семьи этажностью до трех этажей включительно.

Соответственно, под категорию «жилой дом» не попадает многоквартирный жилой дом, который не признается отдельным объектом недвижимости, а рассматривается как совокупность квартир, нежилых помещений, вспомогательных помещений и функционального оборудования (ст.382 ГКУ).

Поэтому даже если предположить, что заинтересованное лицо приобретет все квартиры и нежилые помещения (например, в сблокированном жилом доме), то возникают сомнения в части того, что к данному лицу автоматически перейдет право на земельный участок. В подтверждение этих сомнений можно обратиться к ст.

42 Земельного кодекса, в которой определено, что земельные участки под приватизированными многоквартирными жилыми домами передаются бесплатно в собственность или предоставляются в пользование объединению совладельцев многоквартирного дома, а не собственникам квартир.

Определение признаваемых в Украине зданий и сооружений и их видов можно почерпнуть из Государственного классификатора зданий и сооружений ДК 018-2000[3].

Сооружения – это строительные системы, связанные с землей, которые созданы из строительных материалов, полуфабрикатов, оборудования в результате выполнения различных строительно-монтажных работ.

Здания – это сооружения, которые состоят из несущих и ограждающих или соединяющих конструкций, которые создают наземные или подземные помещения, предназначенные для проживания людей, размещения оборудования, животных, растений и предметов.

Таким образом, автоматический переход права на земельный участок не происходит в случае приобретения:

– квартиры;

– части здания и сооружения;

– объекта незавершенного строительства, право собственности на который не зарегистрировано в БТИ;

– временного сооружения;

– многолетних насаждений.

Источник: http://www.financial-strategies.com.ua/analytics/land/26-landscape-home

Земля под зданиями: определение размера и границ земельного участка

Земля под зданием

Практическая ситуация: вы хотите получить в собственность или в аренду одно из зданий целостного имущественного комплекса. Как определить, на какой размер земельного участка под таким зданием вы можете претендовать?

Если целостный имущественный комплекс и земля под ним находятся в собственности у одного и того же лица, то проблем скорее всего не возникнет – стороны просто договорятся.

Но что делать, когда собственники имущественного комплекса и земли разные и договориться не могут? Или если земля находится в государственной/коммунальной собственности, а стороны боятся обвинения в необоснованном захвате лишней земли? В таком случае ситуация немного усложняется.

Следует отметить, что законодательство прямо не устанавливает размер земельного участка, который в обязательном порядке должен передаваться собственнику/пользователю здания. Это и неудивительно, так как невозможно заранее предусмотреть все возможные варианты ландшафта участка и размещения зданий. Вместо этого законодательство устанавливает общие принципы передачи земли.

Так, в случае перехода права собственности на здание, право собственности/пользования земельным участком под таким зданием прекращается, а к новому собственнику здания переходит либо (1) право собственности на участок под зданием (если земля находилась в собственности продавца здания) или на часть такого участка, либо (2) право пользования на участок под зданием (если земля находилась в пользовании продавца здания) в том же объеме и на тех же условиях, которые были у продавца здания 1. При этом, если к новому собственнику переходит право только на часть земельного участка, продажа здания осуществляется только после выделения такой части участка в отдельный земельный участок и присвоения ему кадастрового номера 2.

Аналогично, при передаче здания в наем нанимателю предоставляется право пользования земельным участком под зданием и прилегающим участком в размере, необходимом для достижения цели найма 3. При этом размер земельного участка может определяться сторонами договора найма здания, а если размер участка не определен, то считается, что в аренду передается весь участок 4.    

Таким образом, к новому собственнику/пользователю здания в обязательном порядке переходят права на соответствующий земельный участок.

Общее требование к размеру и конфигурации участка можно обобщить (с учетом аналогии законодательства) следующим образом: к новому собственнику/пользователю здания переходит право собственности/пользования на (1) участок под зданием и на (2) прилегающий участок, в размере, необходимом для пользования зданием.

При этом “участок под зданием” соответствует площади застройки и определяется в соответствии с техническими документами на здание. В то же время ” прилегающий участок” нормативно не определен. В результате размер и конфигурация “прилегающего участка” (а значит, и всего участка в целом) определяется в каждом конкретном случае отдельно.

Как указывалось выше, единых нормативов для определения размера и конфигурации участков нет. Но существуют нормативные рекомендации, применяемые к отдельным ситуациям.

Так, в случае приобретения жилого дома (кроме многоквартирного), расположенного на землях государственной или коммунальной собственности, размер участка под таким зданием не может быть меньшим максимального размера участков, бесплатно передаваемых гражданам 5.

В отношении объектов общей собственности установлено, что размер земельного участка определяется исходя из необходимости эксплуатации зданий на основании соблюдения строительных, противопожарных и санитарных норм, а также рационального использования смежных участков 6.

 Более того, технические указания содержат примерный перечень структурных компонентов, которые могут входить в состав участка, а именно: (1) территории под домами, (2) хозяйственные и другие площадки, (3) пути, проезды и тротуары, (4) озелененные территории и так далее 7.

 

6 Пункт 3.1 Технических указаний относительно определения пределов земельных участков совместной и совместной долевой собственности физических и юридических лиц на застроенной территории в населенных пунктах. 

7 Пункт 3.2 Технических указаний относительно определения пределов земельных участков совместной и совместной долевой собственности физических и юридических лиц на застроенной территории в населенных пунктах. 

Наконец, для определения размера участка следует учитывать Государственные строительные нормы (т. н. “ДБН”) 8.

Следует оговориться, что применение строительных нормативов для определения размера участка не является решающим: на практике известно много случаев, когда строительные нормативы просто не могут применяться к уже построенным зданиям (которые строились по иным нормативам или с нарушениями нормативов), а также при изменении естественного ландшафта земельного участка (например, когда в связи с эрозией граница участка существенно сдвигалась).    

Во всех остальных случаях размер участка необходимо определять исходя из разумного и рационального использования земли. Системный анализ законодательства и правоприменительной практики позволяет выделить следующие основные составляющие:

–  учет особенностей ландшафта;

– учет расположения других земельных участков;

– сохранение свойств/качества земли;

–  получение пользы от использования земли;

– уплата налогов/платежей за использование земли;

– беспрепятственное использование других земельных участков и имущества третьих лиц.

В результате размер земельного участка при схожих “технических” показателях зданий может очень существенно отличаться в связи с особенностями расположения здания и участка.

Источник: https://juristoff.com/sovety-yuristov/zemelne-pravo/16060-zemlya-pod-zdaniyami-opredelenie-razmera-i-granits

Верховный Суд разъяснил, кто должен платить за землю под зданием

Земля под зданием

14:35, 18 сентября 2017

Освобождается ли третье лицо, застройщик арендуемого участка, от арендной платы арендатора земли?

Постановлением от 12 сентября 2017 № 21-3078а16 Верховный Суд Украины поставил точку в споре относительного того, переходит ли к новому владельцу объекта недвижимости установленная налоговым законом обязанность по уплате налога за земельный участок, на котором расположено приобретенное им имущество.

Между открытым акционерным обществом (ОАО) и банком был заключен договор об общем долевом строительстве офисного здания. В 2000 г. в аренду под застройку сроком на 49 лет был взят земельный участок. В 2004 г., согласно изменениям в договоре аренды, площадь арендуемого участка была уменьшена, поскольку на части участка появилось здание.

Потеряв возможность пользоваться указанной частью участка, в ОАО пришли к выводу о ненадобности платить за него арендную плату. В 2011 г. налоговая инспекция провела неплановую проверку ОАО на предмет своевременной оплаты за аренду земли.

По итогам проверки был составлен акт и выдано налоговое уведомление-решение, которым чиновники увеличили истцу сумму налогового обязательства по платежу «арендная плата юридических лиц» более чем на 5,5 млн грн.

С иском о признании уведомления-решения противоправным и его отмене ОАО обратилось в суд.

В 2015 г. Окружной административный суд города Киева иск удовлетворил полностью. Позже эта позиция была поддержана апелляционной инстанцией.

В 2016 г. Высший административный суд Украины (ВАСУ) отменил предыдущие решения и принял новое, которым в удовлетворении иска ОАО отказал.

ВАСУ пришел к выводу о правомерности уведомления-решения, ссылаясь на то, что переход права собственности на имущество к другому лицу не освобождает арендатора земельного участка от обязанности по уплате арендной платы за нее на основании соответствующего договора аренды.

Только после внесения изменений в подписанный с истцом договор аренды в части изменения размера земельного участка или подписания нового договора аренды земельного участка пропорционально доле нежилых помещений, принадлежащих истцу на праве собственности, размер арендной платы может быть изменен.

Не согласившись с постановлением ВАСУ, ОАО обратилось в ВСУ. В заявлении ОАО ссылается на неодинаковое применение судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, а именно: п. 287.6 ст. 287 Налогового кодекса, ст. 120 Земельного кодекса, ст. 377 Гражданского кодекса и ч. 3 ст. 7 Закона от 6 октября 1998 года №161-XIV «Об аренде земли».

В обоснование заявления ОАО добавило копии решений ВАСУ от 12 ноября 2014 (по делу № К/800/21272/13), 8 апреля, 18 июня, 30 июля 2015 (дела №№ К / 9991/12542/12 К/800/45284/13, К/800/26225/14 соответственно), 25 ноября 2015 (дела №№ К/800/13334/14, К/800/26128/15 соответственно), 31 мая 2016 года (дело № К/800/54498/15). Кроме того, заявитель приложил решение Высшего хозяйственного суда Украины от 9 и 29 июля, 20 октября 2015 (дела №№910/23058/14, 904/2873/14, 910/9813/15 соответственно) и постановление ВСУ от 13 апреля 2016 (дело №6-253цс16).

Ряд документов ВСУ не смог принять во внимание. А вот рассматривая вопрос неодинакового применения судом кассационной инстанции ст. 120 ЗК, в постановлении от 13 апреля 2016 (дело №6-253цс16) коллегия судей ВСУ пришла к следующему выводу. При применении положений ст.

120 ЗК в сочетании с нормой ст.

125 ЗК следует исходить из того, что при переходе права собственности на объект недвижимости в установленном законом порядке право собственности на земельный участок у приобретателя недвижимости возникает одновременно с возникновением права собственности на возведенные на земельном участке объекты. Это правило касается и случаев, когда право на земельный участок не было зарегистрировано одновременно с правом на недвижимость, однако земельный участок ранее приобрел признаки объекта права собственности.

Таким образом, по общему правилу, закрепленному в ч. 1 ст.

120 ЗК, лицо, которое приобрело право собственности на здание или сооружение, становится владельцем земельного участка на тех же условиях, на которых он принадлежал предыдущему владельцу, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения недвижимости.

Изложенное свидетельствует о неодинаковом применении судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, что повлекло принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях.

Исходя из изложенного, а также ссылаясь на законодательные нормы и материалы, представленные заявителем, Судебная палата по административным делам ВСУ признала, что суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильным выводам. Поэтому заявление ОАО было удовлетворено в полном объеме: решение ВАСУ отменено, а вердикты первой и апелляционной инстанций оставлены в силе.

С полным текстом постановления можно ознакомиться по ссылке.

Источник: https://sud.ua/ru/news/publication/108506-verkhovnyy-sud-razyasnil-kto-dolzhen-platit-za-zemlyu-pod-postroykoy

Защитник Права
Добавить комментарий