Взаимозачет при купле продаже квартиры

Как рассчитать взаимозачет налогов при продаже и покупке квартиры?

Взаимозачет при купле продаже квартиры

После опубликования статей о налогах при продаже квартиры и налоговых вычетах при покупке было получено много вопросов от читателей, связанных с альтернативными сделками по покупке и продаже квартир. Они спрашивают о том, как рассчитать налоги при продаже и покупке квартиры, а также возможен ли взаимозачет налогов при продаже одной и покупке второй квартиры. Ответы на эти вопросы Вы найдете в этой статье. 

Итак, давайте разберем два случая:

1. Налоги при покупке и дальнейшей продаже квартиры.

Рассмотрим ситуацию, когда Вы купили квартиру, владели ею менее 3 лет и решили продать. Вы должны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 1 млн. рублей (налоговый вычет).

У Вас есть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры.

В этом случае, можно обратиться к абзацу 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ:

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Это означает, что уменьшить налогооблагаемую базу можно не на 1 млн.рублей, а на сумму покупки.

Пример 1: квартира была куплена 1 год назад по цене 2 млн. рублей. В настоящий момент продается за 4 млн. рублей. Рассчитываем налог:

 (4млн-2млн)*13%=260 тыс.рублей.

Пример 2: квартира была куплена 2 года назад по цене 3 млн., В настоящий момент продается за 2 млн. рублей. Рассчитываем налог:

 (2млн. – 3 млн) < 0, налогооблагаемой базы нет, налог равен нулю.

Пример 3: комната (справедливо и для доли в квартире) была куплена менее 3 лет назад за 800 тысяч рублей. В настоящий момент продается за 1 200 000 рублей. Можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, размер налога составит:

 (1,2 млн – 0,8млн) *13%=52 тыс. рублей.

Однако в этой ситуации выгоднее использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, предусмотренный ст.220 НК РФ, размер налога составит:

(1,2 млн. – 1 млн.)*13%=26 тыс.рублей. Разница очевидна.

2. Налоги при продаже и последующей покупке квартиры.

Вторая ситуация. Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую.

В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей).

Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.

Пример 4: (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4млн. Обе сделки прошли в 2012 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:

 ((3 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 0.

Пример 5: квартиру (в собственности меньше 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же календарном году покупается другая за 4млн. Имеем следующий зачет налога при продаже и покупке квартиры:

((4 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 130 тысяч рублей.

Это сумма налога, которую продавец должен будет уплатить.

Пример 6: квартира, (собственности меньше 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году покупается другая за 4млн. Имеем:

 (2 млн. – (1 млн. +2 млн.))*13% = – 130 тысяч рублей.

Знак “минус” в данном случае говорит о том, что неиспользованный налоговый вычет переходит на следующий год, и продавец сможет получить в будущих периодах возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.

Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупатель имеет право на налоговый вычет, то есть:

• Работает и официально платит налог

• Ранее не пользовался налоговым вычетом.

Если же сделки по продаже и покупке прошли в различных налоговых периодах (продал в декабре 2011г., купил в январе 2012г.), то описанный выше взаимозачет налогов не применяется.

В таком случае необходимо подавать две разные декларации в двух разных годах (2012г. и 2013г. соответственно). При этом продавец обязан полностью уплатить налог с продажи квартиры в 2012 году.

А как покупатель получить возврат НДФЛ возможно только начиная с 2013 года (у работодателя) или в 2014 году (в налоговой по итогу 2013 года).

Ну и напоследок рассмотрим еще одну ситуацию:

Пример 7: мой клиент М. купил и оплатил квартиру в строящемся доме за 1,5 млн. рублей в 2010 году. В начале 2012 М.подписал акт приемки квартиры. В конце 2012 года М. совершает альтернативную сделку по продаже своей квартиры за 2,5 млн. и покупке новой за 4 млн. М. работает, вычет до этого не получал. Расчет налогов с учетом взаимозачета будет следующим:

 ((2,5 млн. – 1,5 млн.) – 2 млн.)*13% = – 130 тысяч рублей.

И снова знак “минус” говорит о том, что часть неиспользованного налогового вычета будет перенесена на последующий период, и М. сможет получить возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.

Источник: realty-ask.ru

Источник: https://vsenovostroyki.ru/legal/554/

Взаимозачет при купле продаже квартиры

Взаимозачет при купле продаже квартиры

Полученное наследство – это не только имущественная выгода, но и обязанности наследника по содержанию, уплате налогов и т.д.

Особенно беспокоят вопросы налогообложения недвижимости. Наследник может решить оставить наследуемое имущество себе или его продать.

Чтобы определить облагается ли налогом наследственная квартира при продаже или нет, нужно считать только срок владения квартирой. Например, стороны договорились на цену 1 000 000 руб.

Бесполезно искать преимущества в статусе налогоплательщика. Избежать налогового бремени возможно, выждав трехлетний срок владения квартирой, или свести доходы от продажи к нулю вычетами или расходам (если размеры позволяют).

Для поиска жилой недвижимости, проверки ее юридической чистоты, помощи в оформлении документов покупатели заключили договор на оказание услуг с риэлторской фирмой.

Что касается 30% ставки, то она применяется к лицам, не являющихся налоговыми резидентам РФ.

Пример: у наследника имелась ¾ доли в квартире с 2007 года. За выполненную работу было уплачено 100 000 рублей. То есть постоянно проживающие на территории России менее 183 дней подряд в одном календарном году.

В 2018 году он унаследовал в этой же недвижимости ¼ доли. Срок владения всем объектом целиком на момент продажи считается равный 12 годам (с 2007 по 2019 г.г.).

Схематично порядок определения размера НДФЛ выглядит следующим образом: Иногда ошибочно полагают, что имущественный вычет отнимается от итоговой суммы налога. вычитается из суммы договора купли-продажи, а не из суммы налога.

Стороны определили, что оплата производится в течение 1 года ежемесячными платежами по 50 000 рублей. Кроме иностранцев, не оказаться налоговым резидентом может и россиянин.

Пример неправильного расчета: объект продали за 11 млн. Налогоплательщик сначала ошибочно продажную цену умножил на ставку (11 000 000 Х 13% = 1430 000), а потом отнял вычет (1430 000 – 1 000 000 = 430 000). Допустим, имеет жилье за рубежом и там преимущественно проживает.

Вышел результат 430 000 рублей, хотя должен быть равен 1,3 млн. По большому счету имеет значение не гражданство, а срок непрерывного проживания в России.

Налоговую отчетность следует сдавать в территориальную инспекцию по официальному адресу регистрации места жительства гражданина.

Обычно это совпадает с местом постоянной прописки налогоплательщика.

То есть документы не сдаются: Никаких заявлений и уведомлений (как, например, при получении вычета при покупке жилья) сдавать в ИФНС не нужно.

Как и документы, подтверждающие статус собственника до сделки.

То есть было ли наследование по закону или по завещанию, на налог с продажи это не влияет.

Приложения предоставляются в копиях, которые заверяет своей подписью сам декларант.

Работник инспекции может потребовать представить оригиналы для подтверждения достоверности копий.

Когда отчетность отправляется по почте, то копии договоров и документов оплаты заверяются нотариально .

Если наследник не хочет/не может сам заниматься документальным вопросом, то это можно поручить любому доверенному лицу, вооружив его специальной нотариальной доверенностью.

Налог должен быть уплачен не позднее 15 июля года, который следует после отчетного.

Но если последний день выпадает на выходной или праздник, то срок отодвигается до первого рабочего дня.

Сумма налога округляется до целых (без копеечного остатка).

Если остаток до 50 копеек, то он считается равным нулю, если 50 и более, то сумма округляется до рубля.

Уплата допускается как единовременно полностью, так и частями. В период ужесточения налогового контроля шанс быть уличенным в уклонении от налогообязательств велик.

Главное условие, чтобы последний платеж (когда совокупная сумма налога будет соответствовать требуемому размеру) был осуществлен до 15 июля.

Конкретная величина штрафа определяется путем умножение 5% величины НДФЛ на количество месяцев прошедших с момента подачи запоздалой декларации или обнаружения нарушения налоговиками.

А с учетом штрафов и пеней налоговый долг будет накладнее, чем, если это сделать добросовестно и своевременно.

Запоздалая сдача отчетности по НДФЛ или не представление вообще карается штрафом. Пример: гражданин подал декларацию 10 сентября 2019 г., то есть с опозданием на 4 месяца и 10 дней (срок опоздания с г.

На оставшиеся 10 дней (неполный месяц) также начисляются 5% (как для полного месяца).

При таких обстоятельствах, инспекторы могут провести не выборочную (камеральную) проверку по отдельному налогу, а комплексную (выездную) проверку по всем обязательствам.

Это сулит неприятную перспективу обнаружения каких-либо нарушений по другим обязательствам в сфере налогообложения.

Проверяя отчетность, налоговики могут прийти к выводу, что сумма доходообложения занижена.

Это случается, когда цена договора намного ниже уровня рыночных цен, то есть менее 70% кадастровой стоимости проданной недвижимости.

В результате налоговой проверкой может быть принудительно доначислена сумма налога, начислен штраф и пени за неполную уплату налога.

Если по каким-либо причинам отсутствует возможность заполнить программную декларацию, то 3-НДФЛ заполняется на бланке чернильной ручкой синего или черного цвета без исправлений.

Можно у нас скачать наглядные образцы заполнения отчетности ручным способом с применением вычета и с применением расходов на вступление в наследство. Открываем программу и в верхней части выбираем страницу «Задание условий», далее заполняем по разделам: Реквизитные поля (Ф. О., дата, место рождения) заполняются также как эта информация отражается в паспорте.

Взаимозачет при продаже и покупке

Если остаток до 50 копеек, то он считается равным нулю, если 50 и более, то сумма округляется до рубля.

Уплата допускается как единовременно полностью, так и частями. В период ужесточения налогового контроля шанс быть уличенным в уклонении от налогообязательств велик.

Главное условие, чтобы последний платеж (когда совокупная сумма налога будет соответствовать требуемому размеру) был осуществлен до 15 июля.

Конкретная величина штрафа определяется путем умножение 5% величины НДФЛ на количество месяцев прошедших с момента подачи запоздалой декларации или обнаружения нарушения налоговиками.

А с учетом штрафов и пеней налоговый долг будет накладнее, чем, если это сделать добросовестно и своевременно.

Запоздалая сдача отчетности по НДФЛ или не представление вообще карается штрафом. Пример: гражданин подал декларацию 10 сентября 2019 г., то есть с опозданием на 4 месяца и 10 дней (срок опоздания с г.

На оставшиеся 10 дней (неполный месяц) также начисляются 5% (как для полного месяца).

При таких обстоятельствах, инспекторы могут провести не выборочную (камеральную) проверку по отдельному налогу, а комплексную (выездную) проверку по всем обязательствам.

Это сулит неприятную перспективу обнаружения каких-либо нарушений по другим обязательствам в сфере налогообложения.

Проверяя отчетность, налоговики могут прийти к выводу, что сумма доходообложения занижена.

Это случается, когда цена договора намного ниже уровня рыночных цен, то есть менее 70% кадастровой стоимости проданной недвижимости.

В результате налоговой проверкой может быть принудительно доначислена сумма налога, начислен штраф и пени за неполную уплату налога.

Если по каким-либо причинам отсутствует возможность заполнить программную декларацию, то 3-НДФЛ заполняется на бланке чернильной ручкой синего или черного цвета без исправлений.

Можно у нас скачать наглядные образцы заполнения отчетности ручным способом с применением вычета и с применением расходов на вступление в наследство. Открываем программу и в верхней части выбираем страницу «Задание условий», далее заполняем по разделам: Реквизитные поля (Ф. О., дата, место рождения) заполняются также как эта информация отражается в паспорте.

Договор взаимозачета при продаже и купле

Во избежании ошибок при заполнении декларации самостоятельно, если у Вас сложный расчет, имеются разные виды доходов и вычеты, лучше обратиться в специализированную бухгалтерскую/юридическую контору.

ИНН указывается персональный (точная комбинация цифр). Если не знаете свой ИНН, то можно узнать свой ИНН здесь. Выбирается России, ее код в классификаторе стран – 643.

Облагаемую сумму нужно внести самостоятельно как разницу дохода и вычета.

В разделе «Сведения о документе, удостоверяющем личность» выбираем паспорт, код -21. В зависимости от прописки (постоянная – по месту жительства или временная – по месту пребывания) кликаем соответствующее значение. Код ОКТМО своего населенного пункта узнают по этой ссылке.

Сумма налогообложения также высчитывается самостоятельно (облагаемая сумма умножается на 13%). Распечатывать можно только односторонним способом на листе (лишь с лицевой стороны, обратная сторона листа пустая). Есть два законных пути занижения вырученных средств: вычет или расходы.

Если наследственная квартира/доля в ней значилась за ребенком, то он будет налогоплательщиком на общих основаниях. Но сам подросток вплоть до 18 лет ничего не должен делать: Этой работой должен заниматься за ребенка родитель, опекун, попечитель и пр.

Но будет неверно, если ко второй квартире помимо вычета еще присовокупить расходы в сумме 30 000 руб.

Внесение записей в строки: индекс, город, район, улица, дом, телефон и пр. Для реализации права на вычет достаточно грамотно заполнить 3-НДФЛ, обращая внимание на соответствующие листы и разделы декларации: Оформленная декларация вышеуказанным образом автоматически применит вычет.

Эта цифра ничем не обосновывается, а применяется «вслепую», не взирая, кто продает, какую недвижимость, когда, кому и прочее. Законный представитель и рассчитает сумму НДФЛ, и оформляет отчетность, и предъявляет её в инспекцию, и перечисляет средства в бюджет.

Выше приведены примеры продажи части (частей) недвижимости, которая находится в общей долевой собственности.

Дополнительных действий (отправка заявлений, уведомлений, писем и пр.) не требуется. Пример, в 2018 году некий гражданин продал 2 квартиры, 1 дом и 1 дачу, то есть всего 4 объекта недвижимости, полученных по наследству. Декларация заполняется от лица ребенка, а подписывается именем законного представителя. Как на счет совместной собственности (супружеские доли).

При расчете налоговый базы рассчитывать на 4-х кратный размер вычета (4 млн. Вычетная величина на всю недвижимость будет равна 1 миллиону руб.

Титульный лист в разделе «Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации подтверждаю» указывает код «02» и вносятся ФИО представителя, а ниже данные документа, удостоверяющие статус представителя. Соответственно к уплате в бюджет подлежит сумма 65 000 руб.

Так как вычеты заявляются одновременно в одной декларации (представляемой на следующий год после сделок), то налоговики их увидят своевременно, в связи с чем не возникнет никакой путаницы. руб., другая получена в наследство и на оформление которой затрачено 30 000 руб.

В отличие от обычной квартиры (где совместная собственность возможна) наследственная поступает в единоличную собственность наследника.

Пример: Гражданин продал одну квартиру, приобретенную им 2 года назад – он может использовать в расходах стоимость ее покупки.

В письмах ФНС говорилось, что к отчетности не нужно прикладывать документ, подтверждающий статус родителя (опекуна, попечителя, усыновителя). Сделки с долями существенно усложняют жизнь налогоплательщика.

И даже если он находится в браке, то режима совместной собственности не возникает в силу закона.

А две квартиры он получил в наследство и продал в том же году – для них можно только учесть имущественный вычет в 1 млн. При продаже наследственной квартиры расходы по вступлению в наследство будут незначительные.

Но, по нашему мнению, для избегания нежелательных реакций налоговиков, копию такого документа предусмотрительно нужно приложить (свидетельство о рождении, акт о назначении опекуна и пр.).

Не всегда, продав унаследованную долю в квартире, можно произвести расчет по классическому алгоритму. Поэтому супружеской части, как таковой, не может быть.

Смысл в их применении имеется, когда параллельно продается и другие дорогостоящие объекты недвижимости. Часто наследники продают оставленную от наследодателя им квартиру. Рассмотрим особенности декларирования доходов в наиболее часто встречающихся ситуациях. Вычет можно применить пропорционально размеру доли к 1 млн.

Величина дохода (который подлежит обложению) каждого дольщика определяется участниками сделки по совместному усмотрению (эта информация отражается в тексте договора). По отношению к разным объектам недвижимости можно применить и вычет и расходы, но при условии, что в отношении каждого из объектов не будет допускаться одновременное сочетание имущественного вычета и затрат.

Все права и обязанности, связанные с владением недвижимостью, касаются только наследника.

Источник: http://oxbridge.spb.ru/kodeks/vzaimozachet-pri-kuple-prodazhe-kvartiry

Как работает взаимозачет при купле продаже квартиры

Взаимозачет при купле продаже квартиры

Взаимозачет – это одновременная процедура покупки новой квартиры и продажи старой. Денежные средства, которые были выручены за старое жилье, полностью покрывают расходы при покупке нового.

Застройщики очень часто предлагают обмен старой недвижимости на ту, которая располагается в новостройке. Но, взаимозачет при продаже не учитывает внесение дополнительных денег, то есть ту разницу, которая составляет между старой квартирой и новой.

А этот факт, в свою очередь, очень часто является препятствием для лиц, мечтающих переехать.

Процедура взаимозачета

Этот процесс состоит из нескольких стадий:

  1. Гражданин определяется с вариантом в новостройке, среди тех, которые были предложены ему агентством. Варианты предлагаются только из тех застройщиков, кто участвует в такой программе.

На практике эта схема используется нечасто, в большинстве случаев агентство выставляет квартиру на продажу.

Условия и порядок сделок по типу взаимозачета

Процесс покупки квартиры по взаимозачету состоит из нескольких этапов.

  1. Клиент агентства выбирает квартиру в новостройке из числа вариантов, предлагаемых агентством. Очевидно, что обращаться лучше в крупные агентства, которые работают с десятками застройщиков и предлагают на продажу множество квартир в новостройках.
  2. Специалисты агентства проводят независимую экспертную оценку старого жилья и начинают рекламную компанию с целью его продажи.

Это сумма налога, которую продавец должен будет уплатить.

Пример 6: квартира, (собственности меньше 3 лет), продали за 2 млн.

Разъяснения

рублей, и в этом же году покупается другая за 4млн. Имеем:

(2 млн. – (1 млн. +2 млн.))*13% = — 130 тысяч рублей.

Знак «минус» в данном случае говорит о том, что неиспользованный налоговый вычет переходит на следующий год, и продавец сможет получить в будущих периодах возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.

Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупатель имеет право на налоговый вычет, то есть:

  • Работает и официально платит налог
  • Ранее не пользовался налоговым вычетом.

Если же сделки по продаже и покупке прошли в различных налоговых периодах (продал в декабре 2011г., купил в январе 2012г.), то описанный выше взаимозачет налогов не применяется.

Как работает взаимозачет при купле продаже квартиры в 2018

Предположим, теперь стоимость жилья составляет 4 200 000 р. Собственник может претендовать на возврат денег максимум – 2 млн р., таким образом, на руки Иван Петрович получит 13%*2 млн р.=260 000 р.

Начиная с 2014 года вычет одному покупателю можно использовать по нескольким жилым помещениям, но общая сумма для возврата НДФЛ не должна быть больше 2 млн р.

Но у этого закона, как обычно, есть множество ограничений.

Поэтому прежде, чем на него рассчитывать, узнайте все тонкости: «Сколько раз получают налоговый вычет при покупке квартиры».

Мы кратко рассмотрели льготы при продаже и покупке недвижимости и подошли к понятию налогового взаимозачета.

Налоговый взаимозачет

Получаем, что в одном случае Иванцов обязан выплатить налог государству, в другом – имеет право компенсировать часть затрат.

Как работает взаимозачет при купле продаже квартиры образец

Как ни было бы запутано законодательство, налоговый взаимозачет при продаже и покупке квартиры является отличным подспорьем новоселам. Ведь на самом деле нередки ситуации, когда молодой паре или большой семье приходится менять жилье, даже то, которое в собственности недавно.

К сожалению, договора обмена сейчас очень редки.

В основном, сделки совершаются через продажу и покупку недвижимости. А любая продажа — это необходимость уплатить подоходный налог.

А если учесть стоимость современного, даже очень скромного жилья, то суммы НДФЛ получаются заоблачные.

Поэтому возможность зачета квартиры при покупке и продаже — это огромное подспорье собственникам.

Продавцом и покупателем пускай выступает Иван Петрович, а, значит, он будет главным героем истории.

Для того чтобы претендовать на налоговые вычеты, а значит воспользоваться взаимозачетом, Иванцов должен отвечать двум условиям:

  • он получает официальный доход и отчисляет НДФЛ по ставке 13%;
  • ранее правом на вычет не пользовался (или использовал его не полностью после 2014 года).

Теперь рассмотрим подробнее, что необходимо знать Ивану Петровичу.

Продажа квартиры

Если жилая площадь принадлежит собственнику меньше трех лет (а с 01.01.2016 – меньше 5 лет), придется ознакомиться с налоговым законодательством. Продавец должен выплатить налог 13% с суммы, за которую продана собственность.

Закон говорит о том, что бывший собственник может уменьшить выплату налога на сумму вычета, и последняя не должна превышать 1 млн р.

НК РФ, покупателям – пп.3.

Источник: http://advokatlife.su/kak-rabotaet-vzaimozachet-pri-kuple-prodazhe-kvartiry/

Взаимозачет в сделках купли-продажи недвижимости

Взаимозачет при купле продаже квартиры

В последнее время в рекламе застройщиков часто можно встретить фразу о том, что квартиру в доме можно приобрести по взаимозачету. Не всем россиянам понятна суть этой схемы, хотя сменить свою старую квартиру на новые апартаменты хотели бы многие. Благодаря взаимозачету долгий и энергозатратный процесс продажи строй квартиры и покупки новой можно значительно облегчить и ускорить.

Схемы взаимозачета

Сегодня на рынке недвижимости практикуются различные схемы взаимозачета:

  1. Классический взаимозачет: продажа квартиры на вторичном рынке застройщиком и покупка новой владельцем квартиры. Разница в цене между двумя объектами может быть выплачена единовременно или в рассрочку. Иногда взаимозачет получается произвести без доплаты со стороны собственника: если новая квартира покупается на начальном этапе строительства, то можно значительно улучшить свои жилищные условия без вложений, продав старое жилье.
  2. Взаимозачет без вторичного жилья. Такая ситуация встречается не так часто и предполагает учет квартиры в другой новостройке в счет стоимости в новой. Причинами могут быть пополнение в семействе, разочарование в прежнем объекте, затягивание сроков сдачи объекта, выгодное инвестирование и пр.
  3. Взаимозачет плюс ипотека. Владелец недвижимости через застройщика выставляет свою квартиру на продажу, одновременно бронирует подходящий вариант в новостройке. Параллельно с этим он обращается в банк за оформлением ипотечного кредита: одобренной суммы должно хватить для внесения разницы между ценой продажи и ценой покупки.

Взаимозачет – удобная схема для улучшения своих жилищных условий. Тем не менее, она не лишена недостатков.

Основной из них – грубая оценка принадлежащего собственнику объекта недвижимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Размер дисконта, по которой оценивает квартиру застройщик обычно составляет 10-15%, при самом благоприятном варианте для квартир в хорошем районе – 5%.

Отличие взаимозачета и обмена

Термины взаимозачет и обмен не являются юридическими, поэтому разграничить эти понятия можно только с точки зрения их традиционного употребления применительно к сделкам с недвижимостью.

Разница между ними в следующем:

  1. Обмен обычно предполагает сделку между двумя физлицами-собственниками квартир на вторичном рынке. Взаимозачет подразумевает участие физического лица (он же владелец старой квартиры) и юридического (застройщика – продавца квартиры).
  2. При взаимозачете речь идет о продаже старой квартиры на вторичном рынке для покупки жилья в новостройке. 90% таких сделок происходят именно таким способом.
  3. Взаимозачет подразумевает некоторую доплату за новую квартиру (хотя иногда удается обойтись без него), тогда как обмен – равнозначная сделка, где деньги фигурируют только в договоре.

Взаимозачет следует отличать от схемы «трейд-ин». В последнем случае застройщик выкупает квартиру у владельца с некоторым дисконтом (до 10-15%) и учитывает ее стоимость в счет покупки жилья в новостройке.

Клиенту надо лишь доплатить разницу он становится владельцем квартиры в новостройке. Взаимозачет происходит по несколько отличному сценарию.

Перечень необходимых документов

Для того чтобы квартира могла участвовать в схеме взаимозачета она должна принадлежать покупателю на правах собственности (т.е. это не может быть неприватизированное, муниципальное, наемное или арендованное жилье) и не обременена залогом или арестом.

Для подтверждения этого собственнику необходимо собрать следующие документы:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  1. Актуальная выписка из ЕРГН.
  2. Свидетельство о собственности, выписка из Росреестра.
  3. Документ, на основании которого были приобретены права собственности: договор дарения, купли-продажи и пр.

Стоит учитывать, что к квартирам для взаимозачета обычно предъявляются высокие требования. Так, нередко застройщики требуют, чтобы квартира принадлежала собственнику не менее 3 лет (этот факт подтверждает правоустанавливающие и правоутверждающие документы).

Также в числе стандартных требований: отсутствие прописанных лиц (подтверждается выпиской из домовой книги или справкой о составе семьи, полученные в паспортном столе или ЕРИЦ) или возможность освобождения ими квартиры в кратчайшие сроки, отсутствие долгов по коммунальным платежам (подтверждается выпиской из лицевого счета).

Иногда определенные требования накладывают на возраст дома, в котором располагается квартира и к ее планировке (наличие кухни и пр.). Важное значение имеет отсутствие неузаконенной перепланировки. Для этого предъявляется экспликация и поэтажный план из БТИ.

Также в зависимости от ситуации могут потребоваться согласия на сделку от органов опеки и супруги продавца.

Пошаговый алгоритм взаимозачета при приобретении квартиры

Взаимозачет при приобретении недвижимости предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Клиент подбирает квартиру в новостройке, в которой реализуется продажа по взаимозачету.
  2. Специалисты агентства недвижимости производят оценку рыночной стоимости принадлежащей ему квартиры и озвучивают ему условия купли-продажи.
  3. Если условия его устраивают, подписывается договор на оказание посреднических услуг по продаже квартиры.
  4. Клиент вносит аванс для фиксации стоимости квартиры в новостройке и заключает с застройщиком договор бронирования. Желательно, чтобы он был заверен нотариально на срок, необходимый для продажи старой квартиры.
  5. Квартира клиента выставляется на продажу.
  6. После того как покупатель найден, с ним подписывается договор купли-продажи и переоформляются права собственности в его адрес.
  7. Вырученные деньги сразу поступают к застройщику в качестве взноса за квартиру в новостройке, одновременно подписывается договор купли-продажи квартиры в новостройке.
  8. После ввода объекта в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи квартиры в новостройке.
  9. На основании договора с застройщиком и полученного акта оформляются права собственности через Росреестр. Госпошлина за процедуру составляет 2000 р.
  10. На основании госрегистрации клиент получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус собственника.
  11. После закрепления собственности в квартире можно оформить прописку.

Риски при взаимозачете

Схема взаимозачета имеет некоторые риски:

  1. Основной из них – это повышение стоимости новостройки в тот момент пока не будет продана старая квартира. В итоге суммы сбережений или одобренной ипотеки может не хватить для доплаты. Добросовестные агентства недвижимости позволяют зафиксировать цену на квартиру. Многие застройщики также идут навстречу своим клиентам и предлагают им рассрочку платежа.
  2. Обычно для фиксации цены на объект в новостройке покупатель вносит аванс или залог. Если в дальнейшем выбранная квартира его не устроит, он потеряет деньги.
  3. Квартиры по взаимозачету обычно приобретаются на начальном этапе строительства. В данном случае увеличиваются риски того, что строительство затянется или объект вовсе не введут в эксплуатацию. С учетом возможного изменения сроков сдачи стоит заранее определиться с постоянной или временной пропиской.
  4. Нередко через взаимозачет застройщики пытаются избавиться от неликвидного жилья: например, на последних этажах или с неудачной планировкой.
  5. Иногда агентства недвижимости и застройщики умышленно завышают стоимость квартиры, продаваемой по взаимозачету. Поэтому предоставляемую информацию необходимо перепроверять самостоятельно.

Для минимизации данных рисков стоит внимательно подходить к выбору застройщиков и обращаться только к крупным проверенным компаниям.

Необходимо внимательно подойти к заключаемому договору с компанией: предусмотрена ли в нем фиксация цены на квартиру, будет ли возвращен аванс при условии, что сделка не состоится и пр.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/vzaimozachet.html

Продажа и покупка квартиры в один год: оформляем взаимозачет

Взаимозачет при купле продаже квартиры

Как ни было бы запутано законодательство, налоговый взаимозачет при продаже и покупке квартиры является отличным подспорьем новоселам. Ведь на самом деле нередки ситуации, когда молодой паре или большой семье приходится менять жилье, даже то, которое в собственности недавно.

К сожалению, договора обмена сейчас очень редки. В основном, сделки совершаются через продажу и покупку недвижимости. А любая продажа – это необходимость уплатить подоходный налог. А если учесть стоимость современного, даже очень скромного жилья, то суммы НДФЛ получаются заоблачные.

Поэтому возможность зачета квартиры при покупке и продаже – это огромное подспорье собственникам. Но для того, чтобы грамотно все оформить и постараться избежать уплаты налога, нужно разобраться в тонкостях налогового законодательства.

Итак, давайте разберемся, какие права и обязанности есть у тех, кто продает одну квартиру и покупает другую.

Сколько лет в собственности

Для начала рассмотрим простейший вариант. По закону, до 2016 года с продажи квартиры, которая находилась в собственности более 3-х лет налог платить совсем не нужно! А вот для жилья, проданного в 2016 году и позже, этот срок увеличился до 5 лет.

Все подробности читайте в этой статье.

А мы далее будем рассматривать вариант реализации квартиры, которая не имеет такой налоговой льготы при продаже.

Вы можете посмотреть это видео или продолжить чтение статьи.

Малый срок владения имуществом

Пускай ради нас с вами существует большая семья Иванцовых, во главе которой стоит Иван Петрович. Не так давно семья приобрела квартиру, но по независящим от нас причинам решила ее сменить. Продавцом и покупателем пускай выступает Иван Петрович, а, значит, он будет главным героем истории.

Для того чтобы претендовать на налоговые вычеты, а значит воспользоваться взаимозачетом, Иванцов должен отвечать двум условиям:

  • он получает официальный доход и отчисляет НДФЛ по ставке 13%;
  • ранее правом на вычет не пользовался (или использовал его не полностью после 2014 года).

Теперь рассмотрим подробнее, что необходимо знать Ивану Петровичу.

Защитник Права
Добавить комментарий