Разделить квартиру на две

Как правильно: Разделить квартиру на две

Разделить квартиру на две
Нажмите «Вставить», чтобы добавить статью на ваш сайт или блог.

Фото «до»

MIL-id – Architecture & Design

Нередко разделить просторную квартиру на две поменьше желают, например, семьи из двух поколений. Варианты разные: трехкомнатную — на две однокомнатные, выделить квартиру-студию для студента или чтобы сдавать.

При этом недвижимость в документах может быть обозначена как квартира (редко) или доля — часть квартиры (значительно чаще).

Случается это потому, что перепланировку с разделением квартиры далеко не всегда можно узаконить.

Факт: Таунхаусы — по сути те же «пригородные» квартиры — довольно часто делят на части по уровням с отдельным входом. Согласовывать это придется только с застройщиком и, как правило, проекты сразу имеют два входа.

Мосгорремонт | Ремонт квартир В каких случаях перепланировка с разделением возможна?

#1 Первый жилой этаж

Едва ли не главная сложность, о которую разбиваются мечты о перепланировке с разделением, — кухни и санузлы нельзя располагать над жилыми комнатами, а санузлы над кухнями. При перепланировке можно задействовать коридоры, но только их обычно «не хватает». Сложно разделить одну квартиру так, чтобы в ней появились две кухни, два санузла и при этом они не оказались над соседскими жилыми комнатами. Важно: Если у вас была двухуровневая квартира, в ней допускалось размещение уборной над кухней. Но стоит вам заявить о своем желании разделить квартиру на две, каждый ваш этаж будет рассматриваться как отдельная квартира, и права «нижней» в этом случае должны быть соблюдены. То есть, под «мокрыми зонами» должны располагаться только нежилые помещения — те же кухни или прихожие.

Единственный (и почти стопроцентный) шанс получить разрешение на перепланировку на втором этаже и выше — если ранее аналогичную перепланировку удалось легализовать соседям снизу.

#2 Технические возможности подведения коммуникацийЗдесь тоже множество ограничений. Если стояки водоснабжения и канализации проходят рядом с будущей кухней или санузлом, и есть возможность до них «дотянуться», то проблем нет. Но проводить канализацию через жилые комнаты вам не разрешат. И это тоже один из аргументов в пользу первого этажа: коммуникации можно разместить под полом, в подвале.

Провести в новую кухню газ — даже не пытайтесь: только электроплита и накопительный бойлер. Недостаток энергомощностей (стандартный вариант для старых домов — 3 кВт на квартиру) — тоже проблема, но в большинстве случаев она решаема.

#3 Минимальные размерыТребования к набору обязательных помещений и их параметрам размыты. Согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», площадь квартир социального использования государственного и муниципального жилищных фондов должна быть не менее:

  • общей жилой комнаты в однокомнатной квартире — 14 кв.м;
  • общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более — 16 кв.м;
  • спальни — 8 кв.м (на двух человек — 10 кв.м);
  • кухни — 8 кв.м; кухонной зоны в кухне (столовой) — 6 кв.м (если ссылаться на СП 54.13330.2016, п. 5.7, то не менее 5 кв.м).

Факт: Bсе квартиры должны быть оборудованы кухней с мойкой посуды и плитой для приготовления пищи; ванной комнатой с ванной (душем) и раковиной (умывальником), туалетом с унитазом или совмещенным санузлом (СП 54.13330.2016, п. 5.9). Обычно чиновники, ответственные за согласования, требуют, чтобы все вышеуказанное соблюдалось. И здесь вот какой момент. В упомянутом СНиПе речь не о частных квартирах, а о государственном жилфонде.Возможны ли поблажки для «частника»? Да, но незначительные. Почему? — Чтобы не дать хитрому частнику повода признать помещение непригодным для проживания, встать на очередь по улучшению жилищных условий и потребовать расселения.

#4 Куда выходят окна

Проект перепланировки, в результате которой появится квартира, где все окна выходят на север, скорее всего, «зарубят» из-за несоответствия нормам инсоляции.

Фото «до»

#5 Отдельный вход
Если коридор выделяемой квартиры граничит с лестничной площадкой — нет проблем. Но если дверной проем придется делать в несущей стене, потребуется техническое заключение автора проекта (либо, если дом старый, — уполномоченной проектной организации).

VESNA–LETO interior studio Когда из просторной квартиры делают две или более, общая прихожая может быть упразднена — превратится в тамбур, из которого есть входы во вновь образованные квартиры. Интересно, что этот тамбур присоединяется к общему имуществу собственников многоквартирного дома. И согласие 100% собственников МКД для этого не требуется. Оно необходимо, когда общее имущество уменьшается, а не увеличивается (ЖК РФ, ст. 36, п. 3). Например, при присоединении к квартире части общего имущества (лестничной площадки, общего коридора и т.п.).

Внимание! Если вы передумаете и решите объединить ранее разделенные квартиры, обратного пути не будет: в реальной жизни согласие всех собственников, в том числе из других подъездов — результат недостижимый.

Как оформить? Процедура согласования перепланировки стандартна. Собственник объекта должен заказать проект архитекторам, получить необходимые согласования, экспертные заключения (Санэпиднадзор и Госпожарнадзор) и передать его в соответствующую чиновничью инстанцию (как правило, это районная администрация). Получив разрешение, вы производите работы. Затем, после их завершения — обращаетесь в БТИ: сделать замеры и получить новый технический паспорт, на основании которого вносятся изменения в кадастровый паспорт.Несанкционированную перепланировку можно согласовать и задним числом — через суд. Но при одном условии: если она выполнена без нарушений.
Почему чиновники перестраховываютсяНа практике все сложнее. В общих чертах, получившиеся в результате перепланировки помещения должны быть пригодными для проживания, соответствовать нормам ЖК РФ, санитарным и противопожарным требованиям. А сама модернизация не должна ухудшать условия проживания других жильцов многоквартирного дома.

Но единого «кодекса перепланировок», или свода правил в российском законодательстве нет. Поэтому у чиновников имеется множество оснований наложить вето на проект. Понять перестраховщиков можно: неумелые «перепланировщики» способны не только осложнить жизнь соседям, но и довести квартиру до нежилого состояния, а сам дом — до аварийного.

Position Fastighetsförmedling

На фото: пример из Швеции. Согласовать подобную студию в России невозможно — спальня в квартире с газовой плитой по нормам нашей страны должна иметь дверь

На практике, даже если потенциальный объект перепланировки соответствует обозначенным критериям, человеку сложно пройти весь путь в одиночку. Сложности возникают даже у профессионалов из проектных организаций, которые специализируются на согласованиях и знают местную специфику. Процесс растягивается на месяцы, а в случае, если вопросы приходится решать в суде, то на годы.

Пример на фото: в многоквартирном доме делать кухню на лоджии, выносить на лоджию (над головами соседей) мойку — незаконно. Проект можно попытаться согласовать, если квартира на первом этаже, а лоджия как минимум 6 кв.м

Что будет, если перепланировку не узаконить?

Часто — ничего: незаконная перепланировка даже не препятствие для продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости. Но есть нюансы.

  • Под залог объекта с незаконной планировкой покупатель не получит ипотечный кредит.
  • Если предмет продажи не квартира, а доля (часть квартиры), первоочередное право покупки имеют другие собственники. И только в случае их отказа — все остальные. К тому же, если вы решите зарегистрировать на такой площади съемщика, также потребуется согласие соседей.
  • Серьезные нарушения — это повод для судебных разбирательств и, как правило, с неблагоприятным для собственника исходом: штрафом и судебным требованием привести объект в исходное состояние.

ВАША ОЧЕРЕДЬ…

Источник: https://www.houzz.ru/statyi/kak-pravilyno-razdelity-kvartiru-na-dve-stsetivw-vs~117035877

Разделение квартир

Разделить квартиру на две

Разделение квартир – это достаточно распространенное явление в современной Москве и Московской области

В 95 % случаев речь идет о соседних квартирах, расположеных “по горизонтали”. Однако, в нашей практике были случаи разделения двухуровневых квартир (разделение квартир по вертикали).

Разделение квартир  производится по двум основным принципам:

  • Разъединение  ранее единой квартиры на две  (при обязательном наличии двух санузлов).
  • Две квартиры были ранее соединены (с проведением согласования по их объединению)  и у собственника возникла необходимость снова разделить их.

Пример ранее объединенных квартир:

При рассмотрении базисных принципов  разделения квартир, нами будут описаны преимущества и недостатки каждого варианта.

Разделение ранее единой квартиры на две

Сразу стоит отметить, что обязательным условием при разделении квартиры, является наличие двух санузлов (фактически двух сантехнических зон) с общедомовыми стояками, своей ванной в каждой квартире и отдельным входом в кухню.

В противном случае разделение – нереализуемо. Основной проблемой с которой сталкиваются заказчики – установка кухни (помимо проектной) во вновь образованной квартире.  Ведь изначально на ее месте располагались жилые комнаты. Предварительно стоит учесть ряд обязательных действующих норм и требований к установке кухонь:

Сначала стоит рассмотреть наиболее рациональный, по мнению специалистов вариант – установка кухни-ниши (вспомогательного помещения без обеденной зоны,  оснащенного плитой с принудительной вентиляцией) в зоне нежилой площади, как правило коридора или кладовой.

Помимо не принципиального наличия естественной инсоляции и светопропускающих перегородок к плюсам кухонь данного типа стоит отнести – существенную экономию пространства квартиры.

Если для заказчика принципиален вопрос установки именно полноценной кухни – перейдем непосредственно к рассмотрению действующих норм и требований к установке кухонь.

Разделение квартир, видео:

Установка кухни невозможна в следующих случаях:

  • Наличие  жилых помещений, расположенных этажом ниже предполагаемого места расположения кухни.

Однако, перенос осуществим, если: кухня переносится в комнату без ухудшения чьих-либо жилищных условий.

К примеру, квартира расположена на первом этаже, либо на 2-м\3-м, но под ней находится нежилое помещение.

  • Газифицированная плита.
  • При перепланировке с раздеделением однокомнатной квартиры,  устройство кухни в единственной жилой комнате, просто на просто лишит ее статуса жилой, что также противоречит действующим нормам.
  • Установка кухни под санузлами и ваннами квартир, расположенных сверху, опять-таки запрещена, во избежание ухудшения собственных же жилищных условий.

Итого, с кухнями вопрос более менее ясен.

Перейдем к следующему немаловажному пункту: действующим законодательством четко прописано следующее условие – наличие отдельного входа в каждую  из квартир.

Он может устраиваться как с лестничной площадки, путем пробития отдельного входа, так и выгораживанием тамбура, внутри существующей квартиры. Во втором случае при разъединении, мы соответственно потеряем некоторое количество площади. Так как она останется вне зоны обоих квартир и отойдет к общедомовой собственности.

Пример разделения квартир:

На плане после перепланировки видно, что в результате разделения квартир, площадь тамбура отошла к общедомовой собственности. Входные двери в разделенные квартиры расположены в тамбуре, соотвественно его площадь не может быть учтена в общем метражи ни одной из квартир.

Стоит учесть, если мы устраиваем новый вход с лестничной площадки (первый случай), то Жилищная инспекция может причислить данное мероприятие к затрагиванию общедомовой собственности.  И, как следствие – необходимость получения письменного согласия 2/3 жителей дома.

Вышеуказанная перепланировка по разъединению квартир относится к сложным проектным решениям. Поэтому  обязывает к разработке полного пакета проектной документации. Включающей в себя как техническое заключение и проект перепланировки, так и согласие от автора дома, подтверждающее возможность осуществления данной перепланировки.

Рассмотрим второй вариант разделения квартир на две (ранее объединенных)

Первое, что необходимо сделать – заказать проект  перепланировки по разделению квартир. Само разделение, зачастую рассматривается в контексте возведения межквартирной перегородки (если стена была демонтирована полностью) или заделывания, ранее проделанного межквартирного проема.

Также не стоит забывать о восстановлении второго входа в квартиру, если он был ранее заложен. Положительный аспект подобного вида перепланировки в том, что зачастую удается обойтись без сбора подписей жителей, если речь идет о соседних квартирах по горизонтали.

Если же разъединяется двухуровневая квартира, соединенная по вертикали (с устройством лестницы) – согласия жителей не потребуются. Так как работы проводятся внутри квартир и не затрагивают общедомовой площади, но потребует ТЗК от автора проекта дома при замоноличивании проема в перекрытии.

При разделении квартиры на две не стоит забывать о разделении ранее единой системы водоснабжения и элеткричества. Разделение электросети в двух вновь образованных квартирах  производится силами Мосэнерго.

Для этого собственнику необходимо получить разрешение: Акт разграничение “о присоединении дополнительной мощности электричества”.

Как следствие: два электричечских счетчика по одному в каждой организованной квартире и два лицевых счета.

По той же схеме проходит разделение системы водоснабжения: делается два независимых отвода от стояков к счетчику. Собственнику потребуется разделение счета от Мосводоканала.

С уже завершенным проектом по разъединению смежных квартир вы можете ознакомиться на  сайте в разделе “Наши работы”.

Ниже приведен пример разъединения 4-х комнатной квартиры в 15-этажном  кирпичном доме по индивидуальному проекту:

При разделении неприватизированной квартиры:

Любые юридические манипуляции с неприватизированной квартирой возможны,только с письменного согласия наймодателя, однако, если квартира находится в собственности города, получить соглашения от Департамена жилищной политики и городской администрации практически невозможно.

Разделение квартиры на доли, разделение лицевых счетов

При разделении квартиры на доли, имеет значение, муниципальная ли квартира или относится к коммунальным. Если квартира муниципальная – доли распределяются муниципалитетом. Выделение доли происходит на основании заявления нанимателя. Для упрощения оплаты коммунальных услуг в управляющую компанию подается заявление о разделении лицевых счетов.

Разделение лицевого счета, вопреки устоявшемуся мнению, не определяет “хозяина в доме”, а является банальным фискальным реквизитом.

Источник: http://www.pereplanirovkamos.ru/razdelenie-kvartir.html

Раздел квартиры на две самостоятельные – Надежный Партнер

Разделить квартиру на две

Жизнь преподносит разные ситуации, и никто не может сказать наверняка, будет ли он когда-то делить свое имущество.

Так уж бывает, что собственнику недвижимости необходимо разделить квартиру или дом на части.

И, чтобы правильно это осуществить, стоит ознакомиться со всеми этапами процедуры и постараться их соблюдать в строгом порядке. Итак, на чем же основан процесс раздела собственности?

Перед тем как начать раздел имущества проверьте и обратите внимание на следующие пункты:•    проверка любой существующей возможности технически разделить объект недвижимого имущества.

Для этого стоит обратиться в районную инстанцию, которая проводит инвентаризацию, или в частую организацию, имеющую соответствующие сертификаты на такую деятельность.

А также в иные госучереждения, в полномочиях которых вынести такое решение;•    правильное оформление документов фиксирующих право собственности на недвижимость, которую Вы собираетесь разделять.

Все права должны быть узаконены и зафиксированы в Государственном реестре;•    нюанс: если право собственности закреплялось по всем правилам и нормам до 1 января 2013 года, то регистрировать его не нужно. Тогдашний Закон предусматривал ситуации, когда не обязательно было фиксировать право на имущество;

•    проверка регистрации участка, на котором расположен объект недвижимого имущества в Государственном кадастровом органе. Необходимо убедиться в том, что регистрация прошла без нарушений законодательного порядка. 

После того, как Вы соберете и проверите информацию, которая доказывает Ваше право собственности, законность постройки и правильность оформления всех сопутствующих документов, Вы сможете приступить к разделу имущества. 
 

Приступаем к разделу 

Этот процесс делится на основные этапы: •    владелец недвижимости должен обратиться в наше БТИ для технического раздела объекта недвижимой собственности. Конечно, в этом процессе необходима техническая возможность раздела объекта на два самостоятельных.

Если же такая возможность есть – собственник получает заключение о разделе и техпаспорт на каждый из полученных при разделении объект.

•    владелец собственности в департаменте местного самоуправления пишет заявление с просьбой присвоить новый адрес возникшим после раздела объектам недвижимости;

•    следующим шагом собственника становится составление заявления регистратору или нотариусу на проведение госрегистрации объектов недвижимости, которые получились после раздела. Для этого при Вас должны быть следующие документы: 

  1.  паспорт гражданина Украины;
  2.  квитанция об уплате админсбора;
  3.  документы, подтверждающие право собственности; 
  4.  заключение бюро технической инвентаризации о техническом разделе;
  5.  бумаги о присвоенном почтовом адресе;
  6.  технические паспорта на объекты недвижимого имущества после раздела;

•    когда госрегистрация проведена собственник получает отдельные объекты недвижимости. Это абсолютно разная собственность и владелец может делать с каждой из них что ему заблагорассудиться.

Такой же процесс раздела объекта недвижимости на два самостоятельных объекта, подходит как для жилой недвижимости, так и для нежилой – коммерческой недвижимости.
 

Как же поделить земельный участок?

Раздел земельного участка при разделе дома также является необходимым. При заключении договора купли-продажи фиксируется номер участка по кадастру, он же и переходит новому собственнику вместе с объектом недвижимости.

Для процесса разделения участка надо: •    обратиться в конторы, занимающиеся земельными ресурсами и написать заявление с просьбой провести такую же техинвентаризацию, как и при разделе дома.

После этого на руках у Вас должна остаться документация о проделанной работе;•    следующая инстанция – Госслужба территориального значения геодезии для согласования и присвоения номеров участкам в Государственном кадастровом реестре; 

•    после следует обратиться в Госреестр, чтобы узаконить право собственности на полученные при разделе участки земли. С Вами при этом должен быть паспорт, удостоверяющий личность, квитанция об уплате админсбора, документы из Государственного земельного кадастра.

Как и в любом деле, связанном с недвижимостью, стоит быть подкованным законодательно, в противном случае на каком-то этапе что-то может пойти не так, а Вы этого и не заметите.

Вы может обратиться за помощью к специалистам компании LegalDok, которые помогут оформить документы и проконсультируют в вопросах, в которых Вы сомневаетесь.

Так же, Вам помогут оформить заключение, в случае, если собственников недвижимости несколько, и на почве каких-либо разногласий между Вами необходим документ, фиксирующий раздельную собственность.
 

Звоните нам прямо сейчас, консультация по телефону БЕСПЛАТНАЯ!+38(050)981-13-95

+38(097)191-88-08

Источник: http://legaldok.com.ua/one-apartment-into-two/

Переделка двухкомнатной квартиры в 2 однокомнатные – идея высокодоходных инвестиций

Разделить квартиру на две

Подробные кейсы по использованию этой идеи на практике можно найти на сайте Клуба инвесторов «Территория инвестирования».

Актуальность идеи

Один из важнейших принципов любого инвестора в недвижимость заключается в делении большой площади на несколько маленьких. Сдача двухкомнатной квартиры будет не так рентабельна, потому что разница арендой стоимости однушки и двушки невелика. А вот если сделать из двушки две однушки, то увеличить конечный доход от сдачи их в аренду можно почти вдвое.

Квартиры-студии пользуются у современных россиян наибольшим спросом. Высокие ритмы жизни заставляют людей много работать, проводить совсем немного времени дома. Поэтому и площади для проживания требуются небольшие. Главное, чтобы в квартире было все необходимое:

  1. место для сна и отдыха;
  2. ванная;
  3. кухня;
  4. мебель (диван, стол, стулья, шкаф);
  5. практичный, но недорогой ремонт.

Разделяя двухкомнатную квартиру на две однокомнатные, нужно просто следовать этим принципам, и тогда найти арендаторов будет несложно.

Однокомнатные квартиры интереснее еще и из-за их высокой ликвидности. Такую недвижимость легко сдать в аренду или продать. А вот двухкомнатная квартира пусть и стоит не намного больше однокомнатной, зато пользуется меньшим спросом. Молодежь предпочитает жить в маленьких помещениях за невысокую плату.

Перепланировка квартиры: с какими трудностями можно столкнуться?

Для осуществления вышеизложенной идеи лучше покупать квартиру в новостройке. Это позволит заранее выбрать планировку будущей недвижимости. Лучше купить просто саму коробку под квартиру, а возведением внутренних стен заняться самостоятельно.

Многих граждан прельщает идея приобретения квартир со свободной планировкой. С юридической точки зрения такого термина не существует.

И пусть стен в квартире нет, зато в поэтажном плане БТИ или застройщика указаны места для размещения жилых комнат, кухни и ванной.

Свободная планировка позволит зонировать квартиру самостоятельно, но придерживаться установленных требований все равно придется. В противном случае согласовать изменения с БТИ не получится.

Больше всего сомнений и вопросов возникает из-за необходимости строительства двух кухонь и санузлов. Чтобы действия владельца недвижимости были правомерными, необходимо учитывать немало нюансов.

Как правильно возвести санузлы?

Российское законодательство допускает размещение санузлов исключительно над нежилыми помещениями. Получается, что нужно будет смотреть, где располагаются комнаты у соседей снизу. Поэтому выходы из положения могут быть следующими:

  1. Покупка квартиры на 1-м этаже. Так как внизу находится подвальное помещение, то и размещать санузел можно где угодно.
  2. Размещение второго санузла в коридоре. В этом случае туалет будет размещен над коридором соседей, а значит, над нежилым помещением.

Есть и еще один вопрос – проведение канализации. С установкой труб для воды проблем не будет, так как они могут быть расположены где угодно.

А вот канализацию провести в другую часть комнаты будет проблематично из-за необходимости делать уклон размером в 5 см на 1 м длины трубы. Такое размещение будет доставлять жильцам неудобства.

Чтобы избавиться от проблемы, можно выбрать одно из следующих решений:

  1. Если квартира расположена на 1-м этаже, то канализацию можно провести через подвал. Предварительно нужно будет получить разрешение у ЖЭКа или обслуживающей организации.
  2. Приобрести канализационный насос, создающий давление в выходной трубе. Такое приспособление будет двигать стоки без наклона самой трубы. Канализацию в этом случае можно будет расположить где угодно, даже у потолка. Стоимость такого насоса – 30 000 рублей и выше, если необходим прибор, работающий при температуре 800С. Если же температура стоков не будет превышать 400С, то насос можно купить в 5 раз дешевле.

В ванной комнате потребуется разместить унитаз, раковину и душевую кабину или поддон. Все это вполне реально уместить на 2 м2.

Правильное размещение кухни

Использование газа в квартирах допустимо только в специально отведенных помещениях. Плита не может стоять в жилой комнате. Поэтому клапан на газовую трубу лучше установить сразу же, а для будущих жильцов купить электрические плиты или микроволновки. От этого жилая комната кухней не станет.

Отдельное помещение для кухни не понадобится, достаточно выделить пространство для холодильника, электрической плитки, стиральной машинки в комнате. Такое расположение и позволяет назвать квартиру студией.

Согласование с БТИ

сложность в проведении перепланировки заключается в согласовании вносимых изменений с БТИ. Перед походом в инспекцию необходимо будет составить план будущих квартир. Просто нарисовать от руки его не получится.

За помощью нужно будет обращаться в специальный сертифицированный центр. Там не только помогут составить план в соответствии со всеми требованиями, но и дадут советы относительно процедуры узаконивания перепланировки.

Составить план будущей перепланировки могут только те компании, которые имеют допуск СРО.

Длительность составления перепланировки – до 3 дней. Стоимость работы – от 10 000 рублей.

Начинать работы можно будет после получения разрешения от Межведомственной комиссии. Только после этого принимается решение об узаконивании перепланировки. По итогу владелец недвижимости получает на руки соответствующий акт, с которым необходимо обратиться в Кадастровую палату.

На свой страх и риск человек может произвести незаконную перепланировку. Но в случае обнаружения несанкционированных изменений в квартире, придется возвращать все в исходное состояние.

Подсчет затрат

Средняя стоимость двухкомнатной квартиры с площадью в 45 м2 в городах с населением 400 000 – 600 000 рублей равна 1 500 000 рублей. Это будет главная статья затрат.

Дополнительно потребуются деньги на ремонт квартиры.

Штукатурка по строительному правилу, шпаклевка стен, наливные полы, поклейка обоев, укладка линолеума, натяжные потолки – на все это вместе с работой и материалами уйдет не меньше 200 000 рублей.

Покупка холодильников, электрических плит, стиральных машин, микроволновок, столов, стульев, диванов потребует вложений в размере еще 120 000 рублей.

На составление плана перепланировки и различные согласования уйдет еще порядка 30 000 рублей.

Общая сумма затрат: ~1 850 000 рублей.

На ремонт и оборудование двухкомнатной квартиры ушло бы на 150 000 рублей меньше.

Если нужной суммы на покупку квартиры у инвестора нет, то ему придется брать ипотеку в банке. Рассчитаем сумму переплаты с базовыми условиями:

Стоимость недвижимости1 500 000 рублей
Первоначальный взнос150 000 рублей
Сумма кредитных средств1 350 000 рублей
Процентная ставка11% годовых
Срок кредитования10 лет
Сумма ежемесячного платежа18 600 рублей
Размер переплаты880 000 рублей

При оформлении кредита к сумме затрат может прибавиться еще 880 000 рублей. Тогда итоговая сумма затрат составит 2 730 000 рублей.

Необязательно копить несколько лет нужную сумму на покупку квартиры или брать ипотеку в банке. К инвестированию можно привлечь других людей, пропорционально или в долях разделив затраты и сумму получаемого дохода.

Можно рассмотреть вариант и досрочного погашения ипотеки.

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» банки не имеют права запретить клиенту вернуть взятые в долг деньги раньше установленного срока.

Заемщику не только не придется платить дополнительные комиссии и проценты, но он еще получит возможность пересчитать переплату по кредиту в соответствии со сроком фактического использования банковских средств.

Уровень доходов и срок окупаемости

Теперь же определимся, насколько выгоднее будет сдавать 2 однокомнатные, а не 1 двухкомнатную квартиру.

2-комнатная квартираДве 1-комнатные квартиры
Ежемесячная стоимость аренды14 000 рублей10 000 * 2 = 20 000 рублей
Доход с учетом платы по ипотеке— 4 600 рублей1 400 рублей
Годовой доход14 000 * 12 = 168 000 рублей20 000 * 12 = 240 000 рублей
Сумма затрат 2 580 000 рублей2 730 000 рублей
Срок окупаемости с учетом ипотеки2 580 000 / 168 000 = 15, 4 лет2 730 000 / 240 000 = 11,4 лет
Срок окупаемости при покупке квартиры на собственные средства1 700 000 / 168 000 = 10,11 850 000 / 240 000 = 7,7 лет

Получается, что за счет дополнительного инвестирования в квартиру всего 150 000 рублей можно снизить срок окупаемости на 4 года при оформлении ипотеки и на 2,4 лет при использовании собственных средств.

При желании можно сдавать такую квартиру не помесячно, а посуточно. Тогда прибыль может оказаться выше еще в 1,5–2,5 раза.

Подведем итоги

Переделка двухкомнатной квартиры в две однокомнатные – дело, безусловно, прибыльное.

Но при ее осуществлении может возникнуть немало сложностей: дополнительные затраты, необходимость согласования изменений в планировке, поиск двух арендаторов вместо одного.

Зато на выходе предприниматель сможет быстрее вернуть вложенные средства и начать получать стабильный пассивный доход от недвижимости.

В заключение несколько интересных видео

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Источник: https://pravila-deneg.ru/investicii/peredelka-dvuhkomnatnoj-kvartiry-v-2-odnokomnatnye-ideja-vysokodohodnyh-investicij

Как разделить ранее объединенные квартиры?

Разделить квартиру на две

Если объединение двух квартир в одну произошло в соответствии с законом, и сведения об этом были внесены в ЕГРП с последующим получением нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на единый объект, то вот как Вам следует действовать:

  • заказать технический паспорт в БТИ;
  • заказать проект перепланировки, предусматривающий восстановление межквартирной перегородки или закладку проема в стене между квартирами с последующей ликвидацией второго входа;
  • заказать техническое заключение;
  • согласовать с соседями раздел квартиры на две, так как будет отдельный вход;
  • согласовать технические условия на перенос или разводку труб с Мосэнергосбытом, Мосгазом, Мосводоканалом (если Вы живете в Москве);
  • подать заявление со всеми согласованиями в Государственную жилищную инспекцию для получения распоряжения;
  • получить распоряжение и сделать ремонт;
  • вызвать приемочную комиссию для согласования и после этого получить акт;
  • вызвать кадастрового инженера для проведения обмеров двух новых квартир, получить соответствующие документы;
  • поставить квартиры на кадастровый учет в Кадастровой палате и зарегистрировать права собственности на два новых объекта в Управлении Росреестра.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Сложная планировка квартиры

Отвечает главный редактор портала о строительстве и ремонте Mastercity.ru Евгений Бородин:

При разделении квартиры на две самостоятельные жилплощади в том случае, если речь идет о ранее объединенных квартирах, порядок действий достаточно простой.

В первую очередь необходимо озаботиться возвращением второго входа (если он был ранее закрыт или застроен), а также восстановлением стены (если было горизонтальное объединение квартир) или перекрытия (если квартиры объединялись вертикально) между квартирами.

Для этого необходимо заказать проект перепланировки, в котором все необходимые работы будут предусмотрены. Также важно знать, что при восстановлении перекрытия или стены от Вас, возможно, потребуется техническое заключение. Хотя во втором случае это маловероятно.

Далее уже можно обращаться в БТИ (Бюро технической инвентаризации), специалисты которого проведут процедуру технического учета и инвентаризации Ваших «новых-старых» квартир. Параллельно с этой процедурой через управляющую компанию Вам потребуется составить документы на разделение лицевых счетов.

В данной ситуации возможен и второй, более сложный вариант: когда собственник решает разделить одну большую, ранее не объединенную квартиру на две отдельных.

Такой возможности у него может не быть, так как при разделении квартиры каждая из новых жилплощадей должна иметь свой санузел с выходом в общедомовой стояк.

Если этот вопрос решен, возникает следующая проблема: каждая квартира должна иметь самостоятельный вход с лестничной клетки. Тут Вам может потребоваться письменно оформленное согласие соседей. И последней сложностью станет организация кухни во второй квартире.

Тут тоже без везения не обойтись: если в Вашей «новой» квартире комната только одна, то кухню придется разместить в коридоре. Когда все проблемы будут решены, Вам останется только собрать всю описанную в первом случае документацию

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций Юлия Вербицкая (г. Москва):

Для выработки стратегии действий нам необходимо понять исходные данные. А именно: до 2003 года существовало два отдельных, самостоятельных объекта недвижимого имущества. Условно — квартира А и квартира Б. И у каждого из этих объектов была своя юридическая судьба (возможно, одинаковая, а возможно, и нет).

В результате решения собственника объекта А и собственника объекта Б, а он, судя по вопросу, совпадал, то есть был одним лицом — владельцем обоих объектов, — появился третий объект, или объединенная квартира С.

И здесь нам важно понимать: было ли зарегистрировано право собственности на данный объект С в Едином государственном реестре?

Если нет, то вопрос разъединения квартир не очень сложный. В единственном органе, осуществляющем регистрацию прав собственности на недвижимое имущество (регистрационной службе), существуют до настоящего времени два объекта: объект А и объект Б.

Таким образом, собственник вправе проводить ремонтные работы в рамках восстановления ранее существующих планов БТИ на каждую из квартир (реконструировать стены, убирать «добавленные» перегородки, выполнять иные работы) при условии, что восстановленные А и Б будут полностью совпадать с существовавшими ранее квартирами (до планировки).

Если же объект С существует в базе данных Федеральной регистрационной службы и на эту квартиру С есть новое свидетельство или выписка из ЕГРП, то это для Вас плохая новость. Весь круг согласований и решений нужно проходить заново.

Разработка проекта, согласование, представление на утверждение в Префектуру, выполнение работы, вызов органов бюро технической инвентаризации для обмеров уже внесенных изменений и, после получения кадастрового паспорта, обращение в регистрационную службу ГУ ФРС (Главное управление Федеральной регистрационной службы) о прекращении записи о наличии зарегистрированных прав собственности на квартиру С в связи с созданием двух новых объектов — квартиры А и квартиры Б.

Москвич лишился квартиры из-за незаконной перепланировки санузла

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Законодательство не содержит отдельных норм для разделения одной квартиры на несколько, пусть даже эта квартира ранее была создана из нескольких самостоятельных квартир.

В свое время еще Верховный Суд СССР указал, что выделение из жилого помещения другого самостоятельного жилого помещения (так называемый «раздел в натуре») допустимо только при обеспечении возможности пользоваться каждым новым жилым помещением отдельно, без использования второго жилого помещения, а также при обеспечении обоим жилым помещениям всех признаков благоустроенности (отдельного входа, отдельных окон, кухонь, санузлов, отопления и прочего). Действующий Жилищный кодекс РФ от 01.03.2005 года пошел еще дальше. Он исходит из принципа допустимости только объединения жилых помещений. Так, если объединение нескольких жилых помещений и лицевых счетов в одно допускается, то разделение квартиры и лицевого счета на несколько частей невозможно. Таким образом, даже если Вы представите полностью готовый и согласованный проект преобразования одной квартиры в две, разрешения на реализацию этого проекта и на последующий раздел лицевых счетов Вы не получите.

Что касается технического аспекта Вашего вопроса, то начать Вам следует с визита в муниципальный орган, ведающий вопросами надзора и контроля за жилыми помещениями (в Москве это Государственная жилищная инспекция города Москвы, или Мосжилинспекция). Там Вы сможете выяснить допустимость задуманной Вами перепланировки, после чего, в случае ее одобрения, составить соответствующий проект и получить в том же органе разрешительную документацию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

3 варианта перепланировки 2-комнатной «хрущевки»

Хотим объединить ванную с туалетом. Нужно ли согласование перепланировки?

Как объединить ванную и санузел, как разделить?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_razdelit_ranee_obedinennye_kvartiry/5659

Допустим ли по закону раздел одной квартиры на несколько отдельных?

Разделить квартиру на две

Совместное жилье требует от проживающих лиц достижения согласия по правилам его использования.

На практике мирное урегулирование возникающих разногласий (кто за что платит, кто в какой комнате живет, кого можно впускать «пожить» и пр.) возможно не всегда.

В случаях острого конфликта возникает необходимость разделения жилплощади не только юридически, но и фактически. Насколько приемлем такой вариант с точки зрения закона? Давайте рассмотрим вопрос поподробнее.

статьи:

Мотивы натурального раздела квартиры

Физическое разделение своего жилья на несколько автономных бывает необходимо по нескольким причинам:

  1. Супруги хотят разъехаться, но денег на дополнительное вложение средств в новое жилье (с учетом стоимости имеющейся квартиры) у них нет.
  2. Двое или более людей получили в наследство одну квартиру, вместе проживать не намерены, но и продавать ее не хотят (например, дом расположен в элитном районе и удобен всем наследникам с точки зрения окружающей инфраструктуры). Хочется сохранить жилье, разделив его фактически и юридически.
  3. Дети хотят жить отдельно, но и, в то же время, рядом с родителями…

Важно: Реально оценивайте необходимость раздела с теми затратами, которые потребуются для претворения этой идеи в жизнь.

Шансы на раздел

Получить две отдельные квартиры из одной можно при определенных условиях: жилье должно быть полноценным и соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ.

  • Пригодность для проживания. Если в результате раздела одна из квартир не будет обладать минимальным размером жилой площади, ее выдел в натуре станет невозможен.

Законом не допускается ухудшение жилищных условий. Жилые помещения не могут переводиться в статус нежилых. Что это значит?Разделение трехкомнатной квартиры с одним санузлом на практике шансов на успех почти не имеет, так как одна из квартир получится однокомнатной. При этом в ней должна быть и кухня, и туалет с ванной… Как обустроить их при наличии только одной комнаты? Технически — никак.

  • Запрет на свободный выбор мест обустройства санузлов и кухонь. Если в первоначальной квартире есть только по одному такому объекту, то создание двух квартир на практике вызывает сложности. Придется в каждой из них обустроить (как минимум) недостающие элементы.

Ограничения для санузлов: их нельзя располагать над и под жилыми помещениями.

Ограничения для кухонь: над кухней не должно быть санузлов, а под кухней – жилых помещений.

Поэтому надо будет учесть планировку соседей и сверху, и снизу. Как вариант, использовать нежилые помещения, если позволяет площадь и соблюдены требования вентиляции.

  • Подключение к соответствующим каналам вентиляции. Ванна с туалетом должны подключаться к вытяжному каналу соответствующего типа. Как и кухня, которая подключается к общедомовой вентиляционной системе. И никак не наоборот!
  • Наличие отдельного входа в квартиру. Свободный доступ в новые объекты может быть организован за счет потерь общей площади квартиры (организуется общий тамбур с выходами из обеих квартир) или общедомовой площади (забирается часть лестничной площадки). Во втором случае потребуется согласие большинства соседей, так как уменьшается их право общей собственности на внеквартирные помещения.

Важно: Помните, что нарушение этих запретов ухудшает жилищные условия ваших соседей. Это причина для подачи на вас в суд за перепланировку.

Заказ экспертизы

В частном порядке сложно определить потенциальную возможность раздела, для этого следует обладать знаниями и информацией о:

  • Технических характеристиках самого дома (где несущие стены, общедомовая территория и пр.).
  • Планировке соседей (не все соседи позволяют провести осмотр, особенно если сделана самовольная перепланировка).
  • Возможности дополнительной газификации и электрификации новообразованных квартир, проведении воды и канализации.
  • Тонкостях и нюансах пожарной, инженерной безопасности.

Поэтому рекомендуется проведение экспертизы по разделу квартиры теми, кто профессионал в этой области. Существуют кампании (участницы саморегулируемых организаций), которые занимаются таким анализом на постоянной основе, имеют опыт работы со всей нужной информацией.

По результатам экспертизы будет составлено экспертное заключение о технической возможности выдела отдельных квартир из одной. На его основе можно заказать проект по перепланировке, легализовать его и приступить к реализации раздела на практике.

Важно: Самовольная перепланировка – это нарушение ЖК РФ (ст.29). Суд может заставить вернуть помещениям первоначальный вид или продать жилье с торгов. Да и штраф придется заплатить (2 – 2,5 тысячи руб.) согласно ст. 7.21 КоАП РФ.

Процедура легализации раздела

Чтобы не нарушать закон, задавшись целью разделить одну квартиру на две, нужно соблюдать следующую последовательность действий:

  1. Заказать экспертизу, которая поможет определить техническую возможность раздела.
  2. Обратиться в БТИ или независимым инженерным компаниям за проектом перепланировки.
  3. Собрать документы на право собственности, захватить проект, паспорта и отправиться в МФЦ или местный орган власти (ОМС), занимающийся согласованием перепланировки. Сдать документы, написать заявление.
  4. Дождаться вердикта органа согласования (ОМС).
  5. Оспорить его в суде, если получен отказ.
  6. Сделать раздел по проекту.
  7. Когда все будет готово, вызвать представителей ОМС для подтверждения сделанных изменений, их соответствия плану.
  8. Прийти в МФЦ со всеми документами, написать заявление и в течение 10 дней получить на руки технические паспорта на обе квартиры.
  9. Обратиться в Росреестр за фиксацией сделанных изменений, регистрацией права собственности на два новых объекта.

Важно: При разделе недопустим уведомительный порядок легализации сделанных изменений. Сначала согласовывайте, потом делайте ремонт и реконструкцию!

Когда легче всего разделить квартиру?

Есть несколько вариантов, когда раздел наименее хлопотен:

  • Квартира на первом этаже. Не нужно думать о том, какова планировка у соседей снизу. Нужно учитывать только расположение помещений у соседей сверху. Отдельный вход можно обустроить с улицы, если ОМС разрешили изменение фасада здания.
  • Квартира изначально обустроена двумя санузлами. Проблема размещения туалета с ванной над нежилыми помещениями отпадает. Остается грамотный выбор места для кухни и организация отдельного входа. Проблему кухонной вентиляции можно решить, если вывести вытяжной канал на улицу.
  • Разъединяемая квартира первоначально представляла собой две, которые были объединены по каким-то причинам. В этом случае необходимо просто восстановить былые перегородки и разобрать заложенные проемы.

Важно: Все эти преимущества не имеют значения, если квартира не приватизирована. Не рассчитывайте, что получите согласие собственника (государства или местных властей) на выдел отдельных квартир из одной (даже большой).

Заключение

Запрета на раздел квартиры нет, но есть требования к жилью, которое будет образовано.

Реконструкция квартиры по созданию двух полноценных жилых объектов требует больших финансовых затрат. Это не только деньги, потраченные на ремонт. Заказ экспертизы, оформление права собственности, раздел лицевого счета – это также вложение времени и средств.

Разделу квартиры в натуре можно противопоставить более выгодные варианты:

  • Получение компенсации за свою долю в квартире.
  • Полная продажа спорного помещения.

Безусловно, обе ситуации потребуют дополнительных средств (например, получение кредита). Но в результате будет получено жилье без правовых изъянов. Не будет тех, кто станет оспаривать сделанную перепланировку или жаловаться на нарушение своих жилищных прав.

сюжет расскажет, как определить порядок пользования и раздел квартиры

Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/dopustim-li-po-zakonu-razdel-odnoj-kvartiry-na-neskolko-otdelnyx.html

Защитник Права
Добавить комментарий