Проверка чистоты сделки

Проверка юридической чистоты сделки с квартирой – Все по шагам

Проверка чистоты сделки

При приобретении недвижимости покупатель несет риск потери денег, даже если договор заключен в строгом соответствии с законом. Проверка юридической чистоты сделки является важнейшим этапом при подготовке к оформлению договора. От ее результата зависит отсутствие взаимных претензий, устранение рисков при передаче денег и регистрации прав.

Зачем нужна проверкаюридической чистоты сделки

При совершении сделок с недвижимостьюстороны должны достигнуть договоренностей обо всех существенных идополнительных условиях купли-продажи. Чтобы учесть все нюансы предстоящейсделки, покупатель вправе получать сведения не только о правообладателе объекта,но и данные о самом жилом помещении, составе прописанных лиц, обремененияхправа.

При достижении предварительнойдоговоренности о заключении договора купли-продажи квартиры, приобретательможет проверить собственника на предмет благонадежности и добросовестности. Дляэтого могут использоваться общедоступные данные федеральных ресурсов, а также сведенияи документы, предоставленные самим продавцом. Могут быть проверены следующиеданные:

  • информацияо наличии судебных претензий и вынесенных решениях в отношении собственника.Это может свидетельствовать о наличии у продавца существенных материальныхпроблем. Например, взыскание крупной суммы задолженности вынуждает продавца какможно скорее продать квартиру, в том числе путем недобросовестных действий;
  • наличиеисполнительных производств в отношении продавца, что может свидетельствовать оналожении ареста на имущественные активы, ограничение права собственности. Учтите,что наложение приставами ареста на квартиру может быть не отражено в ЕГРН, араспоряжение таким объектом будет неминуемо оспорено;
  • данныео задолженности по коммунальным услугам могут умышленно скрываться продавцомжилья, а проверить их можно через расчетный центр или управляющую компанию. Дляэтого требуется личное участие продавца, однако в большинстве регионов действуютэлектронные ресурсы по оплате услуг ЖКХ.

В настоящее время практически все базы данных судебных органов и ФССП размещены в открытом доступе. Например, можно воспользоваться Базой данных должников на сайте ФССП, системой ГАС «Правосудие». Кроме того, в большинстве регионов функционирует картотека текущих судебных дел, что позволит достоверно выяснить добросовестность продавца.

Если продавец жилья регулярно выступаетистцом по различным категориям споров, в том числе при нечистоплотных сделках снедвижимостью, этот факт можно легко установить путем изучения электронных реестровсудебных дел. Достаточно ввести личные данные собственника в окно поиска изаинтересованное лицо получит информацию о текущих или завершенных судебныхпроцессах.

Чтобы избежать сложностей в ходе проверки предстоящей сделки, целесообразно воспользоваться услугами опытного юриста по недвижимости. В этом случае проверка личности продавца займет считанные часы или пару дней, а покупатель недвижимости получит полную и достоверную информацию.

Этапы проверки сделок с недвижимостью

Проверка чистоты сделки купли-продажинедвижимости невозможна без получения полных данных о квартире, о совершенных снею сделках, а также о лицах, имеющих права на владение и проживание. Проверканедвижимости на юридическую чистоту будет осуществляться по следующимнаправлениям:

  • подтверждениеправа собственности продавца на отчуждаемую квартиру;
  • подтверждениеполномочий представителя по доверенности, выступающего в интересах продавца илинескольких собственников;
  • проверкасостава лиц, зарегистрированных на постоянной основе в квартире;
  • проверкаперечня лиц, не зарегистрированных в квартире, но имеющих возможность заявитьправа на недвижимость;
  • проверказарегистрированных или скрытых обременений жилья или права собственности;
  • проверкасделок купли-продажи, ранее совершенных с данной квартирой.

Ключевую роль на всех этапах проверки имеетинформация из правоустанавливающих и технических документов по квартире.

Ряддокументов покупатель сможет получить самостоятельно путем обращения в Росреестрили иные уполномоченные ведомства.

Однако большинство юридически значимыхдокументов и сведений может предоставить только собственник квартиры. Уклонениепродавца от представления документов может рассматриваться как потенциальныйриск.

Первым этапом проверки перед совершениемсделки станет подтверждение права собственности у продавца. Для этого нужнополучить актуальную выписку ЕГРН на объект недвижимости в учрежденияхРосреестра или МФЦ. Получить документ может и сам покупатель. Для этого нужнооформить запрос в письменной или электронной форме, оплатить пошлину (ее размербудет зависеть от способа подачи запроса).

Расширенная выписка ЕГРН выдается толькоправообладателю. В этом документу будут сведения обо всех предыдущих сделках ипереходах права собственности по квартире. Если объект много раз продавался втечение последних лет, это может свидетельствовать о попытке мошенников заместиследы преступления.

Выписка из ЕГРН позволит получитьследующие важные данные о квартире:

  • данныеоб основаниях возникновения права собственности на объект недвижимости(например, приобретение квартиры в результате приватизации или купли-продажи);
  • сведенияо форме права собственности (частная, долевая, совместная), а также о каждом собственникеобъекта недвижимости;
  • информацияо качественных и технических характеристиках квартиры (площадь, элементыблагоустройства и т.д.).

Обратите внимание! При проверке чистоты сделки нужно располагать актуальной выпиской ЕГРН, так как данные на квартиру могут меняться практически ежедневно. Желательно обратиться за выпиской за несколько дней до совершения сделки.

Проверяем доверенность на представителя

При проверке доверенности нужнообратиться внимание на соблюдение правил ее удостоверения у нотариуса, на срокдействия документа, на перечень полномочий, которые предоставил собственникквартиры.

Договор купли-продажи может заключить только представитель, которомутакие собственник делегировал такие полномочия в доверенности.

Отдельно должныоговариваться полномочия на получение денег, на снятие с регистрационногоучета, на совершение иных действий.

Проверка обременений по предмету сделки

Проверка скрытых и зарегистрированныхобременений объекта недвижимости происходит следующими способами:

  • извыписки ЕГРН можно установить наличие официально зарегистрированных обремененийправа собственности (залог, ипотека, договор аренды и т.д.);
  • вперечень скрытых обременений могут входить лица, имеющие право постоянногопользования или проживания в жилом помещении, а также граждане, находящие вместах заключения, исключенные из участия в приватизации;
  • обременениембудет выступать арест квартиры по решению суда или по постановлению судебныхприставов.

Можно ли продать квартиру при наличииобременений? Формально это возможно, однако покупатель будет рисковатьвложенными средствами, ведь дальнейшее совершение любой сделки также будетосуществляться с учетом аналогичных обременений квартиры.

При совершении сделки с квартирой, накоторую действует обременение, может последовать иск о признании еенедействительной. Если сделка признается судом недействительной, стороныобязаны вернуть все полученное (квартира возвращается продавцу, деньги –покупателю). Однако возврат средств может оказаться проблематичным, еслипродавец заведомо недобросовестно относится к своим обязательствам.

Может ли выступать обременением наличие прописанного несовершеннолетнего ребенка? Если собственник жилья не достиг возраста 18 лет, либо постоянно приписан в квартире, для заключения договора нужно получить согласие (разрешение) органа опеки. При наличии таких разрешительных документов сделку можно заключать без особых рисков.

Проверяем ранее совершенные сделки

При проверке документов следует обратитьособое внимание на чистоту предыдущих сделок с данным объектом. Нередкомошенники используют целую цепочку перепродаж, чтобы подтвердитьдобросовестность приобретения прав на недвижимое имущество.

Для проверки следуетиспользовать документы на жилье, подтверждающие основания возникновения правсобственника. Кроме того, у продавца можно запросить расширенную форму выпискиЕГРН, в которой указываются все сделки, совершении с данным объектом.

Если хотя бы одна сделка на квартиру изуказанной цепочки будет признана недействительной, у нового собственника могутвозникнуть серьезные проблемы.

Полностью обезопасить свои интересы покупательсможет только при сопровождении опытного юриста.

В этом случае передачаденежных средств за квартиру будет осуществляться максимально безопаснымспособом после фактического переоформления прав в органах Росреестра.

Сделку можно признать безопасной дляпокупателя при соблюдении следующих условий:

  • еслипродавец надлежащим образом подтвердил право собственности на жилье;
  • еслипредставленные документы подтверждают отсутствие зарегистрированных или скрытыхобременений на объект недвижимости;
  • еслина сделку с участием несовершеннолетних граждан дал согласие орган опеки;
  • еслидокументы подтверждают законность ранее совершенных сделок в отношении жилья;
  • есликвартира продается представителем по надлежаще оформленной доверенности;
  • есливыписка ЕГРН и техническая документация подтверждают отсутствие несогласованнойперепланировки или переустройства.

Может ли Росреестр провестидополнительную проверку сделки, если документы на жилье представлены нарегистрацию? Право собственности у покупателя возникает в результатерегистрации в Росреестре.

Указанные органы не только проводят регистрацию, но ипроверяют соблюдение законодательных норм. Однако данная проверка осуществляетсяв пределах сведений ЕГРН и договора.

Поэтому только от действий продавца будетзависеть успех сделки и переоформления права собственности.

Если все правила проверки соблюдены,квартира будет приобретена с минимальным риском потери денежных средств. В этомслучае право собственности будет крайне сложно оспорить, даже если продавецпредъявит соответствующий иск в суд.

Заказать проверку юридической чистотысделки или получить консультацию по вопросам покупки и продажи жилья  вы можете у наших специалистов. Для этогопозвоните по телефонам, указанным на сайте, либо оставьте вопросы в формеобратной связи. Консультации бесплатны, а расценки за остальные услуги высможете согласовать с юристом.

Источник: https://vseposhagam.ru/proverka-juridicheskoj-chistoty-sdelki/

Проверка чистоты сделки: самостоятельно, нотариусом и юристом

Проверка чистоты сделки

Пардус Лекс – юридическая компания

Из этой статьи вы узнаете:

  • Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью
  • Так ли эффективна нотариальная проверка чистоты сделки
  • Как самостоятельно провести проверку чистоты сделки при покупке квартиры, земельного участка и коммерческой недвижимости
  • Как юристы осуществляют проверку чистоты сделки с недвижимостью

В конце 90-х — начале 2000-х мошенники проворачивали множество афер с недвижимостью. Изменилась ли ситуация сейчас? Стало ли мошеннических схем в сфере недвижимости меньше? Нет.

Именно поэтому, если вы нашли подходящее жилье и уже обговорили с продавцом все условия оплаты и сроки, необходимо проверить сделку на юридическую чистоту.

В данной статье мы поговорим о том, как осуществляется проверка чистоты сделки с недвижимостью.

Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью

Юридическая чистота недвижимости — это отсутствие преград для проведения операции купли-продажи. Проверка чистоты сделки купли-продажи очень важна, поскольку гарантирует, что в дальнейшем ее результаты третьи лица не оспорят в суде.

Операции купли-продажи недвижимости — это сделки, связанные с наибольшими рисками, так как вероятность наткнуться на аферистов здесь очень велика. Чтобы нечестно заработать, мошенники создают разные схемы обмана наивных покупателей. Если сам покупатель будет действовать необдуманно, это также может привести к негативным последствиям.

К самым распространенным неблагоприятным результатам сделки относят:

  • потерю права собственности на приобретаемую недвижимостьи затраченных на покупку финансовых средств;
  • возникновение прав на ваше жилье у третьих лиц;
  • потерю времени на ожидание заключения сделки.

Если вы планируете оформить ипотеку, проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью все равно нужна. Банки заинтересованы в законности проверки чистоты сделки, однако на практике относятся к ней формально, если вся документация в порядке. Может произойти так, что в ближайшем будущем появится человек с правами на вашу недвижимость и докажет свою позицию в суде.

Развеиваем мифы про нотариальную проверку чистоту сделки

Миф №1. Нотариус выявит все юридические противоречия по вопросу, связанному с покупкой недвижимости.

Скорее всего, нет. В обязанности нотариуса не входит изучение архивов и истории недвижимости с момента ее постройки. Он проверяет лишь чистоту конкретной сделки. В рамках проверки чистоты сделки ему нужно удостовериться, что участники дееспособны, документы подлинны, интересы третьих лиц соблюдены, а нынешний владелец получил квартиру на законных основаниях.

Конечно, даже такая поверхностная проверка чистоты сделки лучше, чем ничего. Ее результаты показывают, кто на самом деле владеет недвижимостью, кто прописан в ней сейчас, не арестована, не заложена ли квартира, есть ли согласие супруга или супруги владельца на операции с ней. Эту же информацию по проверке перед регистрацией сделки изучает Росреестр.

При этом множество вероятных проблем остаются за кадром. Достаточно вспомнить хотя бы о детях, права которых были нарушены при приватизации. Напомним, до 1994 года в процедуре могли участвовать лишь взрослые. Если жилье оформили в начале 90-х,и ребенок не попал в список владельцев, то по достижении 18 лет он вправе в любой момент подать в суд и отсудить свою долю недвижимости.

Другая потенциальная проблема, которую должна выявить проверка чистоты сделки — временно выбывшие граждане.

Это лица, снятые с учета в связи со службой в армии, отбытием наказания или продолжительным лечением. По возвращении домой они вправе вновь заселиться по прежнему адресу и проживать там.

И не нужно надеяться, что им помешает смена собственника. Граждан, ранее проживавших в этой квартире, вселит суд.

На первый взгляд защитить себя от таких угроз легко — достаточно лишь потребовать, чтобы продавец предоставил и обычную, и архивную выписки из домовой книги с информацией обо всех когда-либо регистрировавшихся гражданах, а также сведения о причинах и датах их выписки. Проблема в том, что в нотариальных конторах такие бумаги не запрашивают.

Приведем еще пример. Продавец получил жилье по наследству от 80-летней бабушки. В идеале при проверке чистоты сделки здесь нужно дополнительно изучить заключение о дееспособности пожилой женщины. Но, как было отмечено, сотрудники нотариальной конторы редко проводят столь глубокую проверку.

Благодаря нотариальной проверке чистоты сделки можно узнать о явных проблемах. Но если речь идет о более серьезном анализе, здесь ее явно мало.

Миф №2. Нотариально заверенная сделка не может быть признана недействительной.

Почти любую сделку с недвижимостью можно оспорить, если на то есть основания. И печать, проставленная нотариусом на договоре купли-продажи, не дает дополнительных гарантий. Проведенные операции с недвижимостью, документально заверенные нотариальной печатью, признаются недействительными точно так же, как и те, что заключены в простом письменном виде.

Причин для оспаривания много. К примеру, продавец недвижимости вправе подать исковое заявление, сославшись на свою полную или частичную недееспособность. Нотариальная проверка вряд ли убережет его от этого.

Как правило, нотариусы определяют дееспособность человека по внешним признакам: отсутствие алкогольного опьянения, внятная разумная речь, адекватное поведение.

Чтобы по-настоящему убедиться в том, что собственник адекватен, необходимо потребовать у него недавно выданные психоневрологическим и наркологическим диспансерами справки, провести медобследование в день сделки и пообщаться с соседями. Нотариус этим не занимается.

Миф №3. Благодаря нотариальной проверке вы не столкнетесь с аферистами.

Увы, это не так. Даже если нотариусы детально и скрупулезно изучают документы, предоставленные обоими участниками сделки, они не всегда могут определить их подлинность. Конечно, если бумага явно подделана, в ней масса исправлений и недочетов, это видно невооруженным глазом. Такой документ нотариус не примет. А вот профессиональная подделка документов — другой вопрос.

В нотариальной конторе качественно сфабрикованные бумаги, как правило, не отличают от подлинников. Например, не так давно житель Москвы пытался продать недвижимость нескольким покупателям. Аферист настолько качественно подделал документы, что суд не смог выявить фальсификацию с первого раза. Лишь при последующем рассмотрении удалось понять, что бумаги фальшивые.

Что уж говорить о нотариусах.

Также стоит заметить, что нотариальная проверка чистоты сделки — не стопроцентная защита и от двойных продаж.

По сей день аферисты в регионах работают по следующей схеме: берут реальный паспорт собственника недвижимости, вклеивают поддельное фото, делают дубликаты документов на квартиру и в разных конторах заверяют сделки купли-продажи. После получения денег от покупателей мошенники пропадают.

Миф №4. Если по вине нотариуса клиент лишится жилья, то нотариус возместит ущерб

Да, нотариус несет финансовую ответственность за свои действия. Если по его вине операцию с недвижимостью признают недействительной, нотариус компенсирует покупателю ущерб. Поэтому каждый сотрудник нотариальной конторы, удостоверяющий сделки с недвижимостью, оформляет страховку на 5 млн рублей.

Но здесь другой вопрос: легко ли получить компенсацию на деле? В течение последних пяти лет, как показывает практика, отстоять свои права сумели лишь 55 граждан — в общей сложности они получили 20 млн рублей. Сумма небольшая, но не потому, что нотариусы в России редко ошибаются. Просто доказать их вину в суде граждане, как правило, не могут.

Источник: http://pardus-lex.ru/blog/proverka-chistoty-sdelki/

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Проверка чистоты сделки

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке.

Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры.

Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.

Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке.

Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы.

Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости.

Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Юридическая чистота объекта недвижимости. Проверка чистоты, несовершеннолетние, история объекта

Проверка чистоты сделки

Юридическая чистота объекта недвижимости – гарантия того, что приобретаемая недвижимость не будет изъята у покупателя в будущем, в связи с недобросовестностью продавца. Проверка на юридическую чистоту поможет избежать основных рисков, связанных с покупкой недвижимости в Балашихинском районе.

Покупатель должен убедиться находится ли объект недвижимости действительно в собственности продавца, нет ли на нем ареста, не находится ли он в залоге у банка или третьих лиц, а также кто может кроме собственника претендовать на данную недвижимость в будущем или оспорить проводимую в настоящий момент сделку купли-продажи.

Все это и массу другой информации необходимо выяснить до подписания Договора купли-продажи, чтобы в последствие не остаться у разбитого корыта – а все эти действия должны совершаться опытным специалистом т. +7-495-941-62-10. Тогда они станут залогом законной сделки и спокойствия покупателя.

Комплекс мер направленных на выявление обстоятельств препятствующих совершению сделки с объектом недвижимости или её последующим расторжением не по вине покупателя и называется проверкой юридической чистоты объекта недвижимости.

1. Прежде всего, необходимо убедиться, что недвижимость принадлежит на праве собственности тому человеку, кто выставляет её на продажу. Продажей (отчуждением) недвижимости может заниматься другое лицо, только имея на то нотариально заверенную доверенность от собственника. К слову, саму доверенность рекомендуется также проверить, обратившись к нотариусу, который её выдал.

Поэтому в начале проверки не лишне будет заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) в отношении выбранной квартиры. Из выписки будет видно, кто является собственником квартиры, передана ли квартира в ипотеку (залог недвижимого имущества), наложен ли на квартиру арест или заявлены в судебном порядке иные права требования.

2.

Обязательно надо проверить документы, удостоверяющие личность продавца, на отсутствие вклеек, помарок, а также сроки действия. Нельзя забывать, что паспорт действителен до достижения определенного возраста, после этого его нужно менять. Если сделка будет проведена по недействительному паспорту, то риск судебных разбирательств увеличивается.

Необходимо также проверить, действительно ли продавец на момент сделки понимает значения своих действий и может руководить ими, то есть попросить его представить справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не лишен дееспособности. При этом, просто нахождение на учете не означает, что человек не может заключать сделки. Чтобы лишиться этого права, он должен быть признан недееспособным в судебном порядке.

Не забудьте узнать, осведомлен ли супруг продавца о совершении сделки, в противном случае есть риск встретиться с обманутым супругом в суде. Если продавец утверждает, что не состоит в зарегистрированном браке (что проверить, к сожалению, затруднительно), рекомендуется взять с него нотариально заверенное заявление.

Наличие в собственниках несовершеннолетнего или лица находящегося под опекой не является препятствием для совершения сделки, но увеличивает срок проверки юридической чистоты недвижимости, и усложняет сам процесс проведения сделки по отчуждению недвижимости. Чтобы ущемление прав несовершеннолетних и опекаемых не привело в последующем к расторжению сделки или признанию её ничтожной.

Например, в нашей практике был случай, когда квартира, выставленная на продажу, была приватизирована военнослужащим без участия несовершеннолетнего ребенка, который по закону имел право на долю в этой квартире. Мы рекомендуем отказаться от подобной сделки и поискать более подходящий вариант.

3. Обязательно надо проверять информацию о лицах, зарегистрированных в квартире, причем как на момент совершения сделки, так и за предыдущий срок.

Бывает, что можно обнаружить информацию о людях, выписанных в “никуда” или по фиктивным адресам. Для проверки этого необходимо изучить выписку из домовой книги на объект недвижимости.

Эта же информация может быть продублирована в копии финансово-лицевого счета.

Некоторые лица, зарегистрированные по месту жительства или пребывания в жилом помещении, по действующему законодательству даже в случае ее продажи сохраняют за собой право пользования этой жилплощадью до момента снятия с регистрационного учета и могут отстаивать свое право через суд.

Так же в выписке из домовой книги будет отражено есть ли несовершеннолетние, чтобы оценить шансы возникновения проблем при снятии их с регистрационного учета.

4.

Если квартира продается не с первичными документами (приватизация, выплата пая в ЖСК, договор долевого участия), а с ней ранее проводились какие-либо сделки, то информацию об этих сделках необходимо проверять.

В противном случае в будущем могут возникнуть третьи лица и заявить свои права на недвижимость, просить признать сделку купли-продажи незаконной.

До 2016 года основным правоустанавливающим документов на недвижимость служило Свидетельство о государственной регистрации права собственности, выдаваемое на основании соответствующих документов (так называемые Документы-основания: договор купли-продажи, дарения и т.д.).

Эти документы также могут быть поддельными, поэтому их надо проверить на наличие опечаток, подписей, штампов и, самое главное, регистрации в соответствующих органах.

Все цифры и надписи на документах-основаниях и свидетельствах о государственной регистрации права должны совпадать.

Кроме того, рекомендуем ознакомиться со свежим техническим планом БТИ на недвижимость, проверить квартиру на наличие переустройств и переоборудований.

Поэтому, весь процесс проверки недвижимости на юридическую чистоту – дело очень и очень тонкое, со множеством нюансов, вопросов и затруднений.

Крайне не рекомендуется осуществлять данный вопрос самостоятельно человеку не особо осведомленному о законах о сделках и недвижимости.

Квалифицированная помощь опытных юристов поможет снизить риск наступления отрицательных последствий для покупателя и защититься от них в дальнейшем.

Проверка юридической чистоты объекта недвижимости в Балашихе осуществляется специалистами Регионального Агентства Недвижимости с 2005 года. Проконсультироваться о сроках и стоимости проверки можно по т. +7-495-941-62-10

Источник: https://r-a-n.ru/clear.htm

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Проверка чистоты сделки

Если она значительно ниже аналогичных объектов, это уже должно насторожить покупателя. А в случае большого интереса к объекту недвижимости побудить к более тщательной проверке ее юридической чистоты.

2. Расспросите устно продавца об интересующей квартире, кому она принадлежит, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах

Этот рассказ потом будет важен и для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном контрагенте по сделке.

3. Затем запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права

Получите копии, ознакомьтесь с оригиналами. Кстати, в свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

4. Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру

Этот документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста).

До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.

5. Выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя

Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником.

Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств.

В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают.

Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет.

Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства. В таком случае необходимо проверить, во-первых, решение суда о признании гражданина недееспособным, во-вторых, решение о назначении опекуна.

На такую сделку тоже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Зачастую риски по такой сделке настолько велики, что нужно хорошо подумать, прежде чем ее заключать.

Самая большая проблема, когда продавец не признан недееспособным, но находится (постоянно или временами) в таком состоянии, при котором, как говорит закон, «не способен понимать значений своих действий и руководить ими».

Определить такое состояние далеко не всегда возможно на глаз при личной встрече. Чтобы как-то уменьшить риск, у продавца обычно запрашивают справки, что он не состоит на учете у психиатра и нарколога, которые последний получает в соответствующем диспансере.

Желательно также попросить прямо в день сделки пройти осмотр психиатра и получить справку, что гражданин может подписывать документы. Или взять психиатра на сделку под видом знакомого.

Тут уже каждый решает для себя сам: полностью обезопасить себя при самостоятельной покупки жилья невозможно, даже заключая сделку у нотариуса.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

6. Проверьте, не имелось ли споров по данной квартире

Сделать это можно на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников.

По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным.

Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.

7. Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом

Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.

8. Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги

В идеале на момент продажи в квартире никто не зарегистрирован, но так получается далеко не всегда. Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета.

От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении.

Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках с квартирой «с начинкой».

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

9. Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, необходимо также нотариальное согласие супруга на сделку

Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.

10. И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации

В первую очередь оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.

Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.

При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно. Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.

Если в течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит.

Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история.

При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет).

В заключение можно сказать, что ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности.

С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц. Вернее всего в этой ситуации обратиться к юристам: это существенно повысит надежность сделки, но в любом случае не приведет ее к ста процентам.

В конце концов, можно застраховать титул в страховой компании.

Не пропустите:

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/proverka_yuridicheskoy_chistoty_kvartiry_10_bolevyh_tochek_/5569

Защитник Права
Добавить комментарий