Продажа недвижимости без согласия супруга

Продажа квартиры без согласия супруга, можно ли и как продать квартиру без согласия супруга

Продажа недвижимости без согласия супруга

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа квартиры без согласия супруга

Просмотров 19

Может ли собственник квартиры продать ее, не согласуя своих действий с супругом и не получив от него письменного разрешения? Универсального ответа не существует, поскольку все зависит от обстоятельств.

Правовые аспекты

До недавнего времени покупатель не мог зарегистрировать прав собственности на жилье, если не удалось получить согласия второго супруга на отчуждение.

Процесс вначале приостанавливался, а при отказе в предоставлении нотариально заверенного разрешения – выносилось отрицательное решение.

С 2017 года ситуация изменилась – территориальные органы Росреестра больше не вправе требовать этот документ, процедура может быть проведена без него. Но все не так просто.

В соответствии с № 218-ФЗ от 13.07.15 г. (п.4 ч. 3 ст. 9 и ч.5 ст. 38) сведения об отсутствии согласия на отчуждение имущества в обязательном порядке отображаются в выписке из ЕГРН.

Учитывая это, будет крайне сложно найти покупателя. При наличии такой отметки сделка считается оспоримой. Супруг, чьи интересы были нарушены, имеет полное право обратиться в суд для признания ее недействительной в соответствии с п.2 ст. 35 СК РФ.

Требование будет полностью удовлетворено, но для этого пострадавшей стороне придется доказать, что покупатель знал об отсутствии согласия на отчуждение. Срок оспаривания сделки составляет 1 год.

Отсчет начинается с момента, когда супруг, чьи интересы были нарушены, узнал о продаже жилплощади.

Если срок был пропущен из-за болезни, отсутствия в стране или по другим уважительным причинам, то он может быть восстановлен судом при предоставлении подтверждающих документов.

У покупателя есть возможность решить вопрос с истцом, выплатив ему запрошенную часть стоимости квартиры и истребовав затем эту сумму с продавца.

Если покупатель не был уведомлен о том, что жилье находится в совместной собственности, он имеет право обратиться в суд для расторжения сделки и получения уплаченных денег.

Не имеет смысла оставлять себе недвижимость, право собственности на которую может быть оспорено, и перепродать которую практически невозможно.

До обращения в суд покупатель может попытаться решить конфликт самостоятельно, потребовав у продавца необходимый документ.

Можно ли без согласия супруга продать жилье?

К совместной собственности относится все нажитое во время брака (если иное не оговорено в заключенном супругами брачном соглашении). Какие исключения существуют и можно ли без согласия супруга продать жилье?

В браке

Общим имуществом можно распоряжаться только с обоюдного согласия – эта норма закреплена законом. Не имеет значения, вносил ли второй супруг какой-нибудь вклад в его приобретение и зарегистрированы ли на него права.

Вместе с тем не все имущество, которое имеют в своем арсенале супруги, можно отнести к совместному. Существуют некоторые исключения.

Не нужно получать ни устного, ни нотариально заверенного разрешения, если квартира:

  • принадлежала одному из супругов до брака, и он хочет ее продать;
  • получена по договору дарения;
  • была приватизирована одним из супругов, а второй написал письменный отказ от участия в приватизации;
  • была унаследована или получена в результате любой другой безвозмездной сделки.

Даже в приведенных выше случаях могут возникнуть претензии на жилплощадь, если истец сможет доказать в суде, что за свои деньги осуществил существенные улучшения жилья (например, сделал дорогостоящий ремонт или перепланировку).

Не потребуется разрешение, если жилплощадь:

  • согласно заключенному брачному договору, относится к частной собственности;
  • приватизирована на обоих супругов (находится в долевой собственности) или приобретена ими совместно, и сделку по отчуждению они тоже заключают вместе.

Если супруг, который должен дать разрешение, через суд был признан безвестно отсутствующим (ст. 42, 43 ГК РФ), нужно предоставить копию соответствующего решения.

В других случаях без получения согласия не обойтись – для его оформления придется посетить нотариальную контору и подписать документ (п. 3 ст. 35 СК РФ). Нотариусу требуется предоставить паспорт и свидетельство о браке.

После развода

После развода отношения регулирует Гражданский, а не Семейный кодекс (ст. 253 ГК РФ).

Если после расставания дележ имущества не был осуществлен, то бывшие супруги приобретают статус участников совместной собственности.

Они сохраняют право распоряжаться общим имуществом и даже продавать его, но если заключенный одним из собственников договор купли-продажи квартиры противоречит интересам второго собственника, то последний может потребовать аннулирования сделки.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, при удовлетворении такого требования судом стороны возвращают то, что получили при ее заключении.

Не стоит полагаться на срок исковой давности. Законом отводится 3 года на выдвижение требований о разделе совместной собственности (ст.38 СК РФ, п.7), но он начинается лишь в момент, когда бывший супруг узнает о нарушении своих интересов (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Даже если после развода прошло несколько лет, придется получать согласие на продажу квартиры.

Исключения из этого правила такие же, как и в случае продажи недвижимости в браке.

Не нужно обращаться к бывшему супругу, если жилье по закону принадлежит только продавцу:

  • получено в результате любой безвозмездной сделки;
  • куплено до свадьбы или после развода;
  • по заключенному брачному контракту признано частной собственностью.

Ситуация становится гораздо проще, если после развода был осуществлен раздел имущества, и квартира перешла в частную собственность одного из супругов. В этом случае последний имеет право по своему усмотрению распоряжаться ею.

Если же жилье перешло в долевую собственность, то при продаже своей части придется прислать уведомление совладельцу о своих намерениях – он имеет преимущественное право на приобретение (ст. 250 ГК РФ). В случае отказа долю можно реализовать третьему лицу.

Чтобы исключить риски, юристы рекомендуют даже в этом случае получить согласие.

Как без согласия супруга продать квартиру?

Если сложившиеся отношения не позволяют самостоятельно получить согласие на продажу квартиры или же супруг всячески уклоняется от обсуждения вопроса, стоит обратиться в нотариальную контору.

В этом случае ему будет отправлено предложение в указанный срок посетить нотариуса для подписания документа.

Если приглашение будет проигнорировано и не поступит письменного возражения (на решение вопроса отводится 1 месяц), то нотариусом будет удостоверено право собственника продать недвижимость (отсутствие реакции расценивается как согласие).

Еще один способ заключается в том, чтобы доказать через суд факт вложения собственных денег в приобретение квартиры.

Можно, например, предоставить составленную в простой письменной форме дарственную на крупную сумму от близкого родственника или предоставить выписки о продаже имущества, бывшего во владении до свадьбы (при условии, что полученные деньги полностью покрыли покупку жилплощади). В этих случаях квартира может быть признана частной, а не совместной собственностью, получать разрешение на ее продажу не придется.

Как застраховать себя от продажи совместного имущества без согласия?

Чтобы исключить такую возможность, стоит предпринять несложные шаги:

  1. Раздел имущества. Соглашение можно составить, даже находясь в браке, а после бракоразводного процесса он и вовсе становится обязательным – доля является наследственной массой и после смерти обладателя перейдет его наследникам. Пустив дело на самотек и проигнорировав соглашение, можно остаться ни с чем. И чем дольше откладывать вопрос раздела, тем меньше шансов решить вопрос без споров и ссор.

Пример. Супруги Симоненко оформили развод. Через 5 лет женщина решила продать приобретенную в браке квартиру, не поставив в известность бывшего мужа. Ее намерения стали известны ему через третьих лиц. Обратившись к юристу и проконсультировавшись с ним, гр. Симоненко составил иск о разделе имущества. После рассмотрения дела каждый из супругов получил право на 1/2 часть квартиры. При этом прошедшие с момента развода 5 лет не стали аргументом против раздела (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

  1. Банковская ячейка для документов. Чтобы обезопасить себя, супруги могут арендовать банковскую ячейку и хранить там документы на квартиру, а также прочие важные бумаги. Получение доступа к содержимому отмечается в журнале, поэтому «незаметно» изъять документы для проведения сделки не удастся.
  2. Оформление контракта. Заключив соглашение, в котором четко определены имущественные права, удастся решить все вопросы в правовом поле.
  3. Запрет на проведение сделок с принадлежащей супругам недвижимостью. Если отношения под угрозой и уверенности в мирном решении имущественных вопросов нет, стоит подать в суд подобное ходатайство. Положительное решение воспрепятствует продаже совместного имущества одним из супругов в ущерб интересов второго.

Можно ли продать жилье, не заручившись письменным согласием супруга? Для получения ответа стоит обратиться к юристу. Существует множество нюансов, которые должны быть учтены. В частности, имеет значение наличие несовершеннолетних среди прописанных на жилплощади. Юристы сайта помогут разобраться в сложных и неоднозначных ситуациях.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-kvartiry-bez-soglasiya-supruga/

Как правильно переписать недвижимость без согласия супруга

Продажа недвижимости без согласия супруга

При этом нужно иметь в виду, что может существовать срок действия согласия супруга на продажу квартиры, да и другие нюансы при составлении согласия нужно учитывать, чтобы впоследствии денег не лишиться.

После развода бывший муж продолжал быть владельцем имущества, как и его жена. Каждый год в законопроект вносятся поправки, поэтому важно внимательно изучить все положения. Из-за незнания закона, происходит целый ряд неприятностей во время оформления циркуляра дарения.

Можно ли подарить квартиру без согласия супруга? С этим вопросом нам и предстоит разобраться. Собственник может дарить то, что ему принадлежит, кому посчитает нужным (дом, квартиру, машину, землю на садовом участке). Жена может оформлять жилье только с разрешения супруга.

Если муж не согласен, то ему потребуется оспорить процедуру. Сделать это можно, если:

  • имущественное хозяйство считается общим нажитым (то есть приватизированное жилье было приобретено в браке);
  • муж был участником некой сделки, во время которой стоимость имущественного хозяйства резко возросло;
  • суд не принял решение о разделе благосостояния;
  • муж с женой не подписывали циркуляр о разделении долей.

Подарить квартиру или иным способом передать права собственности на нее может только владелец недвижимости. Но в ряде возникает вопрос, как быть, если требуется согласие супруга на продажу или дарение квартиры, поскольку в законодательстве такая норма предусмотрена ч. 2 ст. 35 СК РФ.

Дарение квартиры без согласия супруга: нюансы сделки

Отдельного рассмотрения требуют случаи дарения совместного имущества между самими супругами. Поскольку режим совместной собственности не предполагает выделения долей имущества, каждый из супругов обладает им в равной степени.

Имущество, купленное до брака Многие интересуются вопросом, может ли жена подарить жилье без вмешательства мужа, если она собственница? Разрешение мужа требуется в любом случае, если объект недвижимости был приобретен после свадьбы.

Брак позволяет считать рассматриваемое жилье как совместно нажитое благосостояние.

Затем у них родилась дочь. Поэтому они решили продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную. Хоть однокомнатная квартира оформлена только на Артема, от его супруги Ольги потребуется согласие на продажу, т.к. квартира в этом случае совместно нажитое имущество. Ольга также является собственником квартиры.

При этом брак должен быть подтверждён свидетельством из ЗАГСа, так называемый «гражданский» брак правами на общие покупки не наделяет сожителей. В данном случае не имеет значения, на каком основании была получена недвижимость – по завещанию или по закону. Главное, соблюсти все требования по вступлению в наследство и оформлению собственности.

✔ Покупка жилья на денежные средства, заработанные до брака. Чтобы имущество считалось совместным, нужно, чтобы оно было приобретено на общие средства. Поэтому, если квартира куплена на деньги, полученные до вступления в брак, она будет считаться собственностью только того супруга, который ее приобрел.

Однако тот факт, что использовались только личные средства, должен быть доказан документально.

В большинстве случаев необходимо согласие бывшего супруга на передачу прав владения квартирой, а каковы сроки, нотариус ответит на эти вопросы. Но документ дарения можно получить без согласия второй половинки. Такие действия возможны, если:

  • имущественное хозяйство было приобретено по завещанию, независимо от того, были ли зарегистрированы отношения;
  • супруге удалось купить жилье до замужества;
  • распечатать и показать в суде циркуляр, составленный в день свадьбы, где супруг не претендует на рассматриваемую территорию (это менее распространенная форма правоотношений в пределах РФ);
  • супружеская пара в свое время самостоятельно разделила имущественное хозяйство.

Российское законодательство предлагает на выбор, в зависимости от ситуации, несколько видов договоров. Ниже мы рассмотрим допустимые варианты.

Способы переоформления недвижимости Как переоформить квартиру на родственника, жену или брата? Наиболее удобным для детей и родителей является передача прав собственности дарением или наследованием. Для супругов, после развода предпочтительнее договор купли – продажи. Важно правильно выбрать вид сделки.

Купля-продажа недвижимости Цель договора — передача права владения квартирой за прописанную в договоре сумму. Такой договор может заключаться практически между всеми дееспособными лицами, находящимися во вменяемом состоянии.

Переоформление или продажа имущества без согласия супруги

Передарить имущественное хозяйство может только владелец собственности.

Иногда бывают случаи, когда мать хочет передать права владения жильем своему ребенку и часто задается вопросом, нужно ли согласие супруга на продажу квартиры полученной по дарению или нужно ли его разрешение, чтобы подарить имущественное хозяйство третьему лицу.

Права на имущество часто пересекаются с правами законопроекта семейных отношений. В этом случае совместно нажитое супругами имущество (земельный участок, недвижимость, дом или автомобиль) невозможно будет подарить без разрешения супруга.

После того, как все необходимые документы будут собраны, все вышеозначенные бумаги должны быть переданы в Регистрационную палату. Квартира будет переоформлена в течение 14 дней с момента подачи заявления, также можно подать собранный пакет документов в МФЦ и получить требуемые документы уже через неделю.

В особых случаях срок перерегистрации можно уменьшить до трех или пяти дней. Для этого нужно будет написать заявление на имя начальника Регистрационной палаты и указать уважительные причины, по которым процесс должен быть ускорен. Возможно Вас заинтересует статья, может ли муж получить имущественный налоговый вычет за жену при покупке квартиры, прочитать об этом можно здесь.

Позже они оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Владимиру. Если Владимир решить продать квартиру, то не нужно оформлять нотариальное согласие Татьяны.

Если имущество перешло к вам по наследству, то оно является вашей личной собственностью. Даже если вы получили жилплощадь, находясь в законных отношениях с супругом, то права на жилье сохраняются за вами.

Если имущественное хозяйство перешло в собственность до свадьбы – согласие мужа не требуется.

Стоимость переоформления или от чего зависит размер налога?

А вот 35 статья СК поясняет, как муж с женой должны распоряжаться общим имуществом:

  • если сделка не требует какой-либо регистрации, то согласие выражается в устной форме (просто предполагается, что, например, жена продала мебель с молчаливого согласия мужа);
  • а когда сделка требует нотариального заверения или обязательной государственной регистрации, согласие должно быть заверено нотариусом (регистрация прав на квартиры происходит на государственном уровне, поэтому согласие нужно заверять нотариусом).

Эта норма имеет интересные особенности, на которые следует обратить внимание при подготовке продажи или дарения недвижимости, в нашем случае — квартиры. Признать сделку дарения (безвозмездной передачи прав собственности) недействительной суд может в случае, если второй супруг докажет, что он не был извещен об акте дарения, имея право возражать против него.

Как известно, дарительные отношения всегда характеризуются своей безвозмездностью по отношению к одаряемым лицам. Именно ввиду таких свойств дарственной, она чаще всего заключается в пользу близких людей, в том числе и в пользу супругов. Характерной особенностью такой сделки является отсутствие необходимости уплаты подоходного налога.

Зравствуйте! Мой отец получил долю в квартире при приватизации. Может ли он подарить эту долю мне (дочери) без согласия супруги.
Если вы собираетесь продать, подарить квартиру, или распорядиться ей по-другому, не забудьте, что всё имущество, купленное в браке – общее для мужа и жены.

Хоть по документам собственник один супруг, но по закону оба супруга являются собственниками. Это так даже если супруги разведены, но были в браке на момент приобретения квартиры.
Манипуляции по передачи права владения имущественным хозяйством имеет целый ряд особенностей.

На них стоит обратить особое внимание, если вы хотите осуществить продажу и дарение доли в квартире или все имущество. По закону бывший муж, являющийся собственником жилья, но не проживающий с бывшей женой, вправе подать жалобу в суд, чтобы расторгнуть дарственный договор.

Судья будет на его стороне, если бывшему супругу удастся доказать, что он не был извещен о том, что его бывшая жена хочет оформить наследство на их совместную дочь (сына).

Супруги Олег и Елена купили у застройщика квартиру в недостроенном доме по договору ДДУ. Но покупку оформили только на Елену. И когда дом достроился, квартиру оформили только в ее собственность. Потом супруги решили продать квартиру, но от Олега обязательно потребуется нотариальное согласие.

Обмен Данная сделка представляет собой возможность не оформлять два договора купли-продажи и тем самым сократить количество действий. В качестве участников этого договора выступают два собственника квартиры, желающие обменяться жилплощадью. Также с одной из сторон может предоставляться для сделки какое-либо нежилое помещение, транспортное средство и т. д.

Главным условием договора должно быть то, что оба объекта равноценны. Если это не так, то сторона, отдающая более дорогостоящий объект, получит компенсацию в виде доплаты. Для определения стоимости объектов сделки требуется заранее провести их независимую оценку.

В качестве документов, собираемых для осуществления договора, выступают те же бумаги, что и при обычном договоре купли-продажи.

Единственный пункт, по которому попытки второй стороны воспрепятствовать дарению будут всегда безуспешны — это брачный контракт.

И только после этого, один супруг сможет подарить другому свою долю в общем имуществе. Рассмотрим эти и другие аспекты более подробно.

Способы переоформления недвижимости

Законодательство предусматривает следующее: распоряжение имуществом, в том числе и недвижимостью, является предметом обоюдного решения супругов.

То же самое касается жилья, полученного в дар или по наследству. Во всех остальных случаях разрешение супруга на оформление циркуляра дарения необходимо.
Советую также прочитать примеры под каждой ситуацией, они написаны из моего опыта работы с клиентами. Имена конечно изменены, но все остальное я написала как есть.

Возможно ли дарение квартиры без согласия супруга

Важная информация! Несмотря на то что одаряемый успешно овладел имущественным хозяйством, суд может аннулировать процедуру, если муж докажет, что договор дарения составлялся без его разрешения.

Например, если квартира куплена на деньги, полученные от недвижимости, проданной до брака, надо предъявить договор купли-продажи и финансовую документацию. ✔ Получение жилья в дар на имя одного из супругов.Далее идет регистрация совершенной сделки в Росреестре, и получение свидетельств о праве собственности для обеих сторон договора.

Дарение Дарственная представляет собой договор безвозмездной передачи движимого или недвижимого имущества другому лицу, среди которых могут быть как родственники, так и третьи лица. Дарственная может быть оформлена как самостоятельно, так и у нотариуса.

Первый способ осуществим, если у дарителя нет других родственников, которые могут попытаться оспорить сделку. Если таковые имеются, лучше заручиться поддержкой юриста, но это потребует определенных финансовых вложений.

Её требуется предоставить в Росреестр на момент подачи заявления о переходе права от продавца к покупателю. При этом раньше требовалась просто расписка супруга о том, что он согласен на сделку, которая писалась прямо во время передачи документов регистратору Росреестра.

Источник: http://resto-kupola.ru/razvody/892-kak-pravilno-perepisat-nedvizhimost-bez-soglasiya-supruga.html

Разбираемся в каких случаях в 2019 году нужно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет

Продажа недвижимости без согласия супруга
Статья обновлена: 14 октября 2019 г.

Здравствуйте. На этой странице я подробно разобрала ситуации когда при продаже квартиры потребуется согласие супруга, а когда нет. Советую также прочитать примеры под каждой ситуацией, они написаны из моего опыта работы с клиентами. Имена конечно изменены, но все остальное я написала как есть. Как и где оформляется согласие читайте здесь.

По закону сделку купли-продажи можно зарегистрировать и без согласия супруга, но будет только хуже — подробнее.

Если продается квартира, которая была приобретена в браке (по договору купли-продажи/ДДУ/переуступки/мены и т.п.) и оформлена лишь на одного супруга — требуется согласие второго супруга.

Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, купленная в браке квартира является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если она зарегистрирована лишь на одного из супругов. Хоть по документам собственник один супруг, но по закону оба. Это так даже если супруги разведены, но были в браке на момент приобретения квартиры.

Исключение №1: Если супруги оформили брачный договор или соглашение о разделе имущества, где указали, что купленная в браке недвижимость принадлежит только собственнику, то согласие его супруга не потребуется — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой квартире не имеет никакого отношения.

Исключение №2: Если супруги-собственники оформили на кого-либо доверенность на продажу квартиры или генеральную доверенность, то потом их согласия не потребуется — продажей может заниматься доверенное лицо.

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ

Пример №1: Супруги Ольга и Артем купили однокомнатную квартиру, но оформили ее только на Артема. Затем у них родилась дочь. Поэтому они решили продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную.

Хоть однокомнатная квартира оформлена только на Артема, от его супруги Ольги потребуется согласие на продажу, т.к. квартира в этом случае совместно нажитое имущество.

Ольга также является собственником квартиры.

Пример №2. Супруги Олег и Елена купили у застройщика квартиру в недостроенном доме по договору ДДУ. Но покупку оформили только на Елену. И когда дом достроился, квартиру оформили только в ее собственность. Потом супруги решили продать квартиру, но от Олега обязательно потребуется нотариальное согласие.

Пример №3: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру и оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Владимиру. Если Владимир решить продать квартиру, то не нужно оформлять нотариальное согласие Татьяны.

Пример №4: Супруги Анна и Александр купили квартиру, но оформили ее только на Анну. Позже супруги оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Анне. При дальнейшей продажи квартиры согласие Александра не потребуется.

Пример №5: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили доверенность на продажу своей квартиры на родственника. Их согласие теперь не потребуется. Тоже самое, если они оформили бы генеральную доверенность.

Пример №6: Супруги Елена и Василий купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже Елена оформила на Василия доверенность на продажу квартиры. В дальнейшем нотариальное согласие от нее не потребуется.

Пример №7. Супруги Марина и Андрей купили квартиру, но оформили ее только на Марину. Чтобы продать квартиру Андрей не может оформить доверенность на продажу, а только согласие.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Согласие супруга лишь один из документов для продажи квартиры. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога — подробнее о вычете.

А в этих случаях не требуется

Они прописаны в п. 1 ст. 36 СК РФ.

  • Квартира досталась супругу до брака — согласие второго супруга НЕ требуетсяКвартира, оформленная в собственность до брака, не является совместно нажитым имуществом, поэтому и согласие второго супруга не требуется. Не важно квартира была куплена, получена в дар, в наследство, при приватизации и т.п. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ Пример №1: Дмитрий в 2010 году купил однокомнатную квартиру. Позже, в 2015 году, он женился на Марине. В 2018 году они решили продать квартиру и купить небольшой дом. Чтобы продать квартиру, согласия Марины не требуется, потому что квартиру Дмитрий купил до брака. Поэтому квартира является только его собственностью, Марина к данной квартире не имеет никакого отношения.Пример №2. Марина вышла замуж за Кирилла в 2013 году. Затем в 2015 году ей досталась квартира в наследство от бабушки. Если она решит ее продать, то оформлять согласие от Кирилла не нужно будет.Пример №3. Василий женился на Дарье в 2007 году. Потом в 2017 он вместе с родителями приватизировал квартиру, чтобы затем ее продать. При продаже согласия от Дарьи не нужно.
  • Квартира досталась супругу в браке по наследству — согласие второго супруга НЕ требуетсяКвартира, полученная по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Наследник имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ Олег, будучи в браке на Оксане, получил квартиру в наследство от отца. Если он решит ее продать, то согласия от Оксаны не потребуется. Данная квартира является личной собственностью Олега, его супруга к ней не имеет никакого отношения.
  • Квартира в браке получена в дар — согласие супруга НЕ требуетсяТакже квартира, полученная в дар, не является совместно нажитым имуществом. Одаряемый имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ Мария вышла замуж за Евгения в 2009 году. Позже, в 2016 году, ее родители подарили ей квартиру. При продажи этой квартиры согласия от Евгения не требуется.
  • Квартира получена в браке по приватизации — согласие супруга НЕ требуетсяЕсли квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг не участвовал в приватизации или отказался от участия, то и согласия от него не требуется. Но стоит помнить, что любой отказавшиеся от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования, т.е. пожизненно проживать в квартире и быть в ней прописанным. Это так, даже если квартира будет продана. Чтобы это право прекратилось, супругу надо просто выписаться из квартиры или же его можно выписать по решению суда. ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ Супруги Максим и Людмила проживали в муниципальной квартире. Решили ее приватизировать, чтобы потом продать. Людмила отказалась от участия в приватизации, и собственником квартиры стал только Максим. Максим может продать эту квартиру без согласия Людмилы.

Согласие требуется только в нотариальной форме — п. 3 ст. 35 СК РФ. Поэтому супругу нужно обратиться к любому нотариусу и предоставить свой паспорт, свидетельство о браке и правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН). Свидетельства не выдаются с июля 2016 года, их заменили выписки из ЕГРН.

Ближайшие нотариусы на Яндекс.Карте

Нотариус оформит согласие в течение 30 — 60 минут. Срок зависит от его загруженности. За составление возьмет 700 — 1 500 рублей + за удостоверение 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Всего 1 200 — 2 000 рублей.

По закону согласие не имеют право требовать, но будут проблемы

Выше я указала когда согласие потребуется — ссылка вверх. Без согласия сделку все равно зарегистрируют, но его лучше все-таки оформить. Объясню почему.

Согласно ст. 35 СК РФ, при продаже общей недвижимости АВТОМАТИЧЕСКИ ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ, что собственник действует с согласия своего супруга. Но супруг, чье согласие не было получено, может через суд признать сделку недействительным. Получается, что согласие на сделку априори не требуется, пока второй супруг не докажет обратное в суде.

При подаче документов на регистрацию сделки, сотрудник МФЦ/Рег.палаты не имеет право требовать согласия второго супруга. Регистратор все равно зарегистрирует сделку, потому что нет оснований для приостановки и отказа — ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Но так как сделка без согласия супруга может быть оспорена им в суде, на квартиру будет наложено обременение в виде записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст.

38 Федерального закона о регистрации недвижимости).

Данное обременение будет переходит по следующим сделкам с квартирой. Новый собственник может его снять только через суд — п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. Сам факт снятия обременения ничего не меняет — второй супруг все равно может оспорить сделку через суд и вернуть квартиру обратно.

Лучше оформить согласие и без дальнейших проблем провести сделку. Ни один покупатель не захочет купить недвижимость, которая затем может быть оспорена.

Если покупатели с ипотекой, то банк не одобрит им в выдаче кредита под такую сомнительную покупку.

Если для сделки придется обращаться к нотариусу, то ни один нотариус не удостоверит договор купли-продажи, если не будет согласия супруга. Ведь нотариус несет материальную ответственность — ст. 17 Основ о нотариате.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/nuzhno-soglasie-supruga

Согласие супруга на продажу квартиры

Продажа недвижимости без согласия супруга

Последнее обновление: 15.01.2019

По закону предполагается, что муж и жена, вступая в сделки с третьими лицами, руководствуются взаимным согласием и действуют сообща. Для мелких бытовых сделок достаточно устного согласия, но для крупных сделок, требующих государственной регистрации (в частности – для сделок с недвижимостью) ситуация немного сложнее. Здесь уже нужно официальное подтверждение.

Согласие супруга на продажу квартиры – это нотариально удостоверенное письмо-заявление, в котором один супруг ясно выражает свою волю, указывая, что не возражает против продажи указанной квартиры другим супругом.

Такое согласие супруга на совершение сделки основано на обоюдном праве мужа и жены распоряжаться их совместно нажитым имуществом (подробнее о совместной собственности супругов – см. по ссылке в Глоссарии).

Подписанное и удостоверенное нотариусом, это согласие вместе с Договором купли-продажи квартиры подается на регистрацию сделки в Росреестр.

Обязательное условие письменного нотариального согласия супруга на продажу квартиры установлено статьей 35 СК РФ. И если согласие мужа или жены на отчуждение недвижимости не было получено, то он или она, соответственно, вправе оспорить совершенную сделку в суде.

Срок действия такого супружеского согласия законом не предусмотрен (т.е. оно бессрочное), если срок прямо не указан в самом заявлении.

Причем, если супруг/-га проживает за границей, то его (ее) согласие может быть удостоверено нотариусом той страны, в которой он (она) проживает.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры?

При продаже квартиры согласие супруга требуется в том случае, когда в Титуле или в Выписке из ЕГРН указан в качестве собственника только один из супругов, но из других документов следует, что квартира находится в совместной собственности обоих супругов. То есть другой супруг не является титульным собственником, но тем не менее, в силу закона, он – тоже собственник, и его согласие на сделку нужно.

Документами, которые могут указывать на совместную собственность супругов являются, прежде всего, паспорт Продавца (штамп о регистрации брака/развода и его дата), и документ-основание получения права собственности. Например, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) или Договор долевого участия (ДДУ), из которого видно, что квартира была куплена в период брака Продавца.

Нужно ли согласие бывшего супруга для продажи квартиры?

Важно! Согласие супруга на продажу квартиры необходимо даже в том случае, когда супруг – бывший.

Значение имеет наличие зарегистрированного брака у Продавца на момент приобретения квартиры в его собственность.

После этого супруги могли развестись, но право совместной собственности от этого не исчезает, поэтому согласие бывшего супруга (бывшего мужа или жены) на продажу все равно нужно, если квартира была куплена в период их брака.

Вообще, если имела место совместная собственность супругов, то для любого отчуждения недвижимости нужно письменное согласие супруга на сделку. Это касается не только продажи квартиры на вторичном рынке (по Договору купли-продажи), но и продажи прав требования на первичном рынке (по Договору уступки прав требования).

Такое же согласие супруга нужно и при дарении квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Образец Согласия супруга на продажу квартиры можно скачать здесь 

Когда согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется?

Если Продавец приобретал квартиру, находясь в браке, но предъявляет Покупателю Брачный контракт, где права его супруги/-га в отношении данной квартиры ограничены, то приоритетом является именно контракт. Т.е.

присутствуют или нет у супруги/-га права на эту квартиру будет определять Брачный контракт, а не Гражданский и Семейный кодексы.

И если по условиям контракта супруг не имеет прав на квартиру, то и согласия его при продаже этой квартиры не нужно.

Также об отсутствии прав мужа или жены на квартиру может говорить Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов (после их развода, например). В любом из этих документов должно быть четко определено, что в результате раздела, квартира принадлежит только мужу или только жене.

Такие документы может запросить и регистратор в качестве подтверждения отсутствия прав на квартиру у супруги Продавца.

Кроме того, согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется в следующих случаях:

  • когда квартира была получена одним из супругов (Продавцом) по наследству;
  • когда квартира была подарена лично Продавцу;
  • когда квартира была приватизирована только на Продавца, а его супруг писал отказ от приватизации.

В этих случаях квартира НЕ является совместной собственностью супругов, даже если она оказалась в собственности одного из них в период их брака. Если же квартира перешла в собственность одного из супругов ДО или ПОСЛЕ брака, то она тем более НЕ является их совместной собственностью.

Ну и конечно, согласие супруга не нужно, если квартира оформлена на мужа и жену вместе (т.е. они оба – титульные собственники). При продаже квартиры, они оба выступают как Продавцы, и оба подписывают Договор купли-продажи, выражая таким образом свою супружескую солидарность.

Как супругам распределять налоговые вычеты за покупку квартиры между собой – см. в заметке по ссылке.

Заявление о гражданском состоянии

При покупке квартиры, Покупателю не всегда бывает ясно, является ли квартира общей собственностью супругов или нет. Особенно, когда наличие второго супруга вообще не очевидно.

Если в Титуле (или в Выписке из ЕГРН) представлен только один человек, и из других документов не очень понятно, был ли владелец квартиры женат (например, у Продавца свежий, только что полученный паспорт), то страховки ради следует запросить у Продавца нотариально заверенное Заявление о гражданском состоянии.

В этом заявлении Продавец официально уведомляет Покупателя (нотариус выступает свидетелем), что он (Продавец) не женат, и не был женат на момент приобретения квартиры в свою собственность.

Полезно будет ему напомнить, что если это окажется не так, то его действия будут оцениваться судом по уголовной статье №159 – мошенничество.

Образец Заявления о гражданском состоянии можно скачать здесь. 

Сведения о браке Продавца квартиры – у нотариуса

Другой способ проверить, был ли женат Продавец на момент приобретения квартиры в свою собственность – выяснить это в архиве ЗАГСов.

Существует единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС), которым управляет ФНС России.

Доступ к этому реестру, помимо сотрудников ЗАГСов и ИФНС, имеют также и нотариусы (см. указ Президента об этом – здесь).

То есть каждый нотариус в рамках системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) может быстро узнать сведения о браках и разводах конкретного гражданина. В результате станет ясно, нужно ли требовать согласия мужа или жены (в т.ч. бывших) на совершение сделки с их общим имуществом.

Это еще один повод удостоверять сделку с недвижимостью у нотариуса. Другие поводы для этого перечислены в отдельной заметке по ссылке.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

О возможной совместной собственности и письменном согласии супруга на продажу квартиры должен помнить, прежде всего, Покупатель (т.к. это именно его риск).

Сделку могут зарегистрировать и без этого документа, даже если регистратор видит паспорт Продавца с отметкой о браке. Тогда в едином реестре прав на недвижимость будут внесены сведения о том, что государственная регистрация совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица.

И эти сведения, соответственно, будут присутствовать затем в Выписке ЕГРН в разделе «Дополнительные сведения».

Другими словами, Покупатель вполне может купить квартиру и зарегистрировать свои права на нее и без этой бумаги (без письменного согласия супруги Продавца). Но ему следует помнить, что супруг, чьи права были нарушены при продаже квартиры без его согласия, вправе подать иск в суд о признании сделки недействительной.

Срок исковой давности здесь – один год (п.2 ст. 181 ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/soglasie-supruga-na-sdelku/

Защитник Права
Добавить комментарий