Продать дом под ипотеку

Подходит ли мой дом под ипотеку?

Продать дом под ипотеку

Выдавая ипотеку на покупку недвижимости, банк оценивает ее ликвидность. Дело в том, что зачастую покупаемая недвижимость выступает предметом залога для банка, гарантирующего своевременное погашение займа. Поэтому требуется, чтобы частный дом, приобретаемый в ипотеку, соответствовал некоторым характеристикам.

Первая часть требований – технические характеристики. Дом не должен быть в аварийном состоянии, все его конструктивные части должны быть исправны. Желательно, чтобы у дома был бетонный, кирпичный или каменный фундамент. При этом износ жилища должен составлять не более 50%. То есть ветхая избушка, построенная в начале прошлого века, не годится.

Следующее важное требование – наличие коммуникаций и инфраструктуры. Банки часто требуют, чтобы к частному дому был круглогодичный подъезд, имелись необходимые для жизни коммуникации. Дом должен быть также благоустроенным: удобства на улице не подойдут.

Кроме того, кредитная организация предъявит требования и к земельному участку, так как купить отдельно дом без земельного надела невозможно. Должно быть проведено межевание участка, а его границы обозначены в документах. Значение имеет и категория земельного участка.

Так, легче всего получить ипотеку на частичный дом, который построен на землях населенных пунктов с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т. д.

Также банк может одобрить заявку на кредит, если дом расположен на землях сельскохозяйственного назначения «для дачного строительства» или «для ведения личного подсобного хозяйства», однако такие сделки проводятся сложнее.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева:

У банков, предоставляющих ипотечные средства на приобретение загородной недвижимости, требования к объекту довольно одинаковые.

Земельный участок, дом и иные объекты капитального строительства должны быть поставлены на кадастровый учет. В жилом доме должны быть коммуникации: заведено отопление, водопровод и электричество.

Кроме того, необходимо наличие соответствующих договоров с поставщиками услуг.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

При принятии решения о предоставлении кредита на приобретение дома (или квартиры) банки оценивают свои риски и возможность возврата предоставленных денежных средств не только с точки зрения финансовых возможностей заемщиков, но и с точки зрения рентабельности сделки.

Ведь возможно, что у заемщика не будет достаточно средств для выплаты кредита. В этом случае банкам придется самим решать вопрос о продаже заложенного недвижимого имущества и возврате денежных средств.

Поэтому на стадии проверки кредитные организации должны понимать, смогут ли они продать объект недвижимости, за какие деньги и в какие сроки в случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит.

При продаже индивидуального жилого дома основными критериями являются:

  • расположение дома в городе (относительно центра города, неблагоприятных районов, наличие развитой инфраструктуры);
  • состояние недвижимости (дом не должен быть аварийным или подлежать сносу);
  • качественные характеристики дома (материал и состояние стен, фундаментов, перекрытий, износ дома, планировка, состояние и обеспеченность инженерной инфраструктурой, этажность, качество отделки и инженерных систем, укомплектованность и качество сантехники);
  • наличие правоустанавливающих документов (отсутствие незаконных перепланировок, оформленный земельный участок, зарегистрированные и проживающие в доме, наличие несовершеннолетних детей).

В общем, недвижимость должна быть интересна банку как предмет залога для возможной последующей реализации.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:

Понятие дома, подходящего под ипотеку, означает, что объект недвижимости удовлетворяет условиям банков, которые могут выдать покупателю кредит на его приобретение.

При этом требования разных финансовых организаций к объектам вторичной недвижимости могут отличаться.

Замечу, что на первичном рынке банки сами проводят аккредитацию объектов и готовы выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройках.

Рассмотрим самые распространенные ограничения к объектам залога, суть которых подчинена понятию дальнейшей ликвидности дома на рынке.

  • Расположение в структуре города. Если дом находится в депрессивном и малоликвидном районе, по соседству с промзонами, а также другими неблагоприятными объектами, то легко может быть признан неподходящим.
  • Дом не должен быть ветхим, аварийным или предназначенным под снос. Обычно при покупке объекта оценивается ресурсный срок его возможной эксплуатации, который должен составлять не менее 70% от периода, указанного в строительном паспорте дома.
  • В здании не должно быть старых деревянных перекрытий и газовых колонок, которые могут привести к ликвидации объекта залога.

Говоря о юридических аспектах «пригодности дома под ипотеку», следует отметить, что банки гораздо благосклоннее относятся к недвижимости, последние владельцы которой являются ее собственниками в течение трех лет и более.

Как заключить договор с агентством недвижимости

Есть ли компании, которые помогают накопить на загородный дом?

Отвечает сооснователь Lighthouse Estate Иван Маяк:

Для того чтобы дом подходил под ипотеку, сам собственник должен быть готов к продаже своего недвижимого имущества клиенту, который совершает покупку с использованием ипотечного кредита. Здесь есть несколько моментов:

  • Налоги. Если Вы решили продать дом или квартиру, а право собственности у Вас было оформлено после 1 января 2016 года, то для освобождения от уплаты налогов по сделке Вам нужно будет ждать не три года, а пять лет. При условии, если Вы не совершаете покупку другого объекта недвижимости в том же налоговом периоде (в рамках одного календарного года). Если Вы владеете объектом, право собственности на который было зарегистрировано до 1 января 2016 года, то срок, после которого можно продать квартиру и не платить налог, остается прежним три года. Если же Вы владеете недвижимостью более трех лет, можно считать, что Ваш объект под ипотеку подходит. И нет ничего страшного в том, что деньги Вы получите не сразу, а средства будут переведены на счет в банке. Это реальный шанс продать квартиру на падающем рынке.
  • Обременения. Если на Ваш дом (квартиру) наложены обременения, то Ваш объект невозможно купить ни в ипотеку, ни за наличный расчет. Обременения могут возникать при разных обстоятельствах. Например, Ваш объект был залогом для получения кредита. В таком случае, сначала гасим кредит, снимаем обременение и только потом продаем недвижимость.
  • Документы. Очень часто, продавая объект недвижимости, собственник не имеет на руках необходимых документов, которые может затребовать банк для одобрения объекта по ипотеке. Вам нужно подготовить кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРП), документ-основание (на основании чего Вы стали владельцем объекта).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

3 способа максимально быстро продать квартиру

Альтернативная сделка: как это работает?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/podhodit_li_moy_dom_pod_ipoteku/5840

Продажа квартиры в ипотеку: плюсы и минусы

Продать дом под ипотеку

Несмотря на то, что в последние годы наблюдается рост ипотечного кредитования, сделки с привлечением банковского займа до сих пор вызывают у многих граждан опасения. В основном, это касается вторичного жилья, когда покупатель-ипотечник до сих пор рискует столкнуться с недоверием и нежеланием продавца заключать сделку.

Учитывая низкую платежеспособность населения и сегодняшние цены на недвижимость, покупатели с «живыми» деньгами — явление на рынке жилья нечастое. Продавцам порой приходится ждать месяцами клиента с «наличкой», а потом, не дождавшись отдавать в ипотеку, потеряв время.

Рассмотрим подробнее, стоит ли бояться продавать недвижимость в ипотеку, в чем плюсы и минусы такой сделки и какие этапы оформления придется пройти.

Ипотека — надежный инструмент продажи недвижимости

Безопасность сделки с ипотекой специалисты рынка считают самой высокой. Своего рода гарантом сделки выступает третья сторона — банк, специалисты которого тщательно проверяют личность заемщика и саму недвижимость. Банки сами в первую очередь заинтересованы в чистоте сделки. Возможности для мошенничества в данном случае сведены к минимуму.

В банке запрашивают и тщательно проверяют оригиналы и копии документа, удостоверяющего личность продавца, покупателя и их супругов, свидетельства о заключении или расторжении брака, оригиналы и копии правоустанавливающих документов.

Преимущества и недостатки продажи в ипотеку

— Плюс ипотеки в том, что продавец в большинстве случаев приходит к цели и совершает сделку, — говорит риелтор Центрального агентства недвижимости г. Караганды Татьяна Свиденко. — Если у покупателя все в порядке с документами, то ему наверняка одобрят кредит. Никаких подводных камней нет.

Ипотека — это неплохо. У населения платежеспособность невысокая, и многие берут ипотеку. С учетом того, что сейчас ввели несколько хороших программ, вероятность покупки квартир возрастает.

Например, «Баспана хит» — хорошая ипотечная программа, позволяющая купить квартиру, как на вторичном, так и на первичном рынке.

Сложность ипотеки риелтор видит в том, что при продаже жилья все документы должны быть в идеальном порядке.

— Даже если сделана незначительная перепланировка, то за «наличку» можно продать и так, — говорит Татьяна Свиденко. — А если же это ипотека, то придется сделать новый техпаспорт, узаконить перепланировку. Все документы будут проверяться банком.

Недостаток продажи в ипотеку в том, что на это уходит время, порядка 2-3 недель. Разумеется, большинству продавцов хотелось бы ускорить этот процесс, но все же это намного быстрее, чем ждать покупателя с наличным расчетом. Его ожидание может продлиться не один месяц.

— Продажа в ипотеку — это всегда какие-то этапы, которые нужно пройти, — рассказывает риелтор. — Это занимает время и, говоря простым языком, некоторая канитель. Например, был у меня такой случай.

У клиентки на техпаспорте была поставлена печать прямо на текст, из-за чего он был плохо виден. В головном офисе не принимали такой вариант.

Пришлось не раз делать «сканы» этого документа, пока не отсканировали его на устройстве с более высоким разрешением.

1. Сбор и проверка документов

На данном этапе проверяется наличие и актуальность всех необходимых документов, заключается договор с риелторской компанией (при обращении к специалистам). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку.

  • Оригинал и копия удостоверения личности собственников предоставляемого залогового обеспечения и супругов.
  • Оригинал и копия свидетельства о заключении (расторжении) брака собственников предоставляемого залогового обеспечения.
  • Оригиналы и копии правоустанавливающих документов на имущество, предоставляемое в качестве залогового обеспечения (технический паспорт / акт на право частной собственности, правоустанавливающие документы на имущество (договор купли-продажи, мены, дарения, акт приемки объекта в эксплуатацию и т.п.)).
  • Справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках по состоянию на дату, предшествующую дате подачи заявления на получение займа не более 15 календарных дней. Данная справка повторно предоставляется после регистрации права собственности на приобретенное недвижимое имущество и после регистрации залога.

Оригиналы документов после сверки с копиями возвращаются клиенту. Этот перечень может дополняться. Могут запросить и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других ситуациях, регулируемых законом.

2. Посещение банка

— Все собранные документы необходимо принести в банк, после чего их отправляют в кредитные комитеты, — говорит Татьяна Свиденко. — Они бывают местные и головные. По первичному жилью сейчас в банках система стала автоматизированной.

Например, по программе «7-20-25» вбиваются в программу все показатели (платежеспособность клиента, параметры квартиры) и автоматически идет одобрение или неодобрение. Потом документы еще раз проверяются кредитным комитетом. Параллельно делается оценка.

Ее заказывает покупатель у независимого оценщика.

3. Заключение предварительного договора

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки следует заключить предварительный договор. Этот документ не дает права собственности на недвижимость, а лишь определяет обязанности сторон и сроки их исполнения. Стоимость жилья, внесение задатка, финансовые обязательства сторон по оплате услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

4. Получение гарантий оплаты от банка

В случае одобрения ипотеки приходит гарантийное письмо от банка. Это документ, в котором четко прописано что, кому и какая сумма на покупку чего выдается.

— Сейчас ввели правило, что первоначальный взнос, к примеру, 20-30%, не выдается у нотариуса. Покупатель кладет эти деньги на счет в банке, где оформляется ипотека. И потом, когда кредит одобряют, вся стоимость квартиры перечисляется на счет продавца, — поясняет риелтор Татьяна Свиденко.

5. Заключение договора купли-продажи

После получения гарантийного письма стороны сделки идут к нотариусу заключать договор купли-продажи. Нотариус в свою очередь накладывает обременение на квартиру. Покупатель с ней ничего не может делать до момента перечисления денег.

Когда проходит регистрация договора, квартира начинает числиться на покупателе. Затем он несет в банк этот договор купли-продажи, новую кадастровую справку с указанием его как владельца и другие документы. Банк берет все эти документы и начинает на этом этапе начинает оформлять договор залога, то есть накладывает свое обременение.

6. Получение денег

После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Наконец, переживания продавца заканчиваются, он получает деньги и может свободно распоряжаться полученными средствами.

После этого продавец дает покупателю письмо о полном расчете, которое делает тоже нотариус. Это письмо снимает с квартиры нотариальное обременение. На данной недвижимости сохраняется только обременение банка. После того как передали письмо о полном расчете, сделка состоялась. Пока это письмо не передали, на квартире будет находиться обременение. 

— Бывает ошибка у частных лиц, когда это письмо не отдают, — обращает внимание на важный момент Татьяна Свиденко. — И по прошествии времени, когда новый хозяин хочет что-то с квартирой сделать, это становится невозможным, так как стоит обременение. Это очень сложно бывает найти потом продавца. Может он уже уехал из страны. Поэтому надо не забыть взять письмо о полном расчете.

На что обратить внимание

  • Не передавайте покупателям оригиналы документов для проведения банковской оценки.
  • Не давайте посторонним людям доверенность на проведение сделок со своей недвижимостью.
  • Не соглашайтесь на предложение сначала поставить вашу недвижимость в залог, а лишь потом проводить сделку и расчёт.
  • Обратите внимание на то, чтобы на квартиру было наложено обременение до выдачи полной суммы.
  • Доверьте продажу квартиры риелторской компании, гарантирующей юридическую чистоту сделки и безопасность при расчетах.

Источник: kn.kz

Источник: https://24.kz/ru/news/polezno-znat/item/292738-prodazha-kvartiry-v-ipoteku-plyusy-i-minusy

Как продать недвижимость в ипотеке?

Продать дом под ипотеку

Выплаты по ипотечному кредиту растягиваются на годы, а порой даже на десятилетия.

В течение этого времени обстоятельства заемщиков могут существенно измениться: кто-то потеряет работу и не сможет выплачивать кредит, кто-то, наоборот, получит возможность поменять купленную по ипотеке недвижимость на жилье большей площади, кто-то захочет разменять квартиру, а кто-то примет решение перебраться в другой регион или даже за границу.

Национальные особенности экономического развития нашей страны привносят свои риски: например, из-за курсовой разницы для заемщиков, взявших кредит в валюте, выплаты могут оказаться непосильными.

А в кризис 2008 года случались прецеденты, когда банк в одностороннем порядке требовал у клиента досрочного погашения ипотечного кредита. Во всех этих случаях единственным выбором для собственника является продажа залоговой недвижимости.

Итак, можно ли продать квартиру, обремененную ипотекой, и как это сделать правильно?

После девальвации рубля, выплата валютного ипотечного кредита многим россиянам может оказаться не по карману

Юридический статус

С законодательной точки зрения, ипотека – это кредит под залог недвижимости.

Таким образом, квартира, купленная в ипотеку, с одной стороны – находится в собственности получателя кредита, а с другой – является залоговым имуществом, то есть служит гарантом возврата денег кредитору.

До полной выплаты кредита квартира считается обремененной, то есть такие операции, как сдача недвижимости в долгосрочную аренду или ее продажа могут осуществляться только с согласия банка.

Все условия продажи залоговой недвижимости должны быть прописаны в договоре ипотечного кредитования, поэтому если вы решили продать купленную по ипотеке квартиру, первым делом нужно обратиться именно к этому документу.

Условия от банка к банку могут различаться достаточно сильно: некоторые заимодавцы позволяют продать обремененную квартиру только через несколько лет после заключения кредитного соглашения, другие облагают сделку «драконовскими» штрафными санкциями, третьи требуют 1 % от суммы кредита только за согласие на проведение продажи.

Непременным условием согласия банка на сделку всегда является отсутствие задолженностей и просрочек по текущим платежам.

За редким исключением (например, продажа «первичной» квартиры, которая существенно подорожала в процессе строительства дома) реализация ипотечной недвижимости не приносит продавцу большой выгоды.

Непростые условия сделки и сложности с поиском покупателей обычно приводят к тому, что ипотечную квартиру приходится продавать на 10-15% дешевле среднерыночной цены

Продать ипотечную квартиру можно одним из трех способов: закрыть кредит, сменить заемщика, заменить залог.

Закрытие кредита

Эта схема позволяет снять с квартиры обременение, после чего собственник может распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Последовательность действий в теории выглядит так: заемщик находит покупателя и заключает предварительное соглашение; банк дает разрешение на досрочную выплату кредита; покупатель вносит предоплату в размере невыплаченной доли кредита; банк закрывает кредит и снимает с квартиры обременение; покупатель и продавец заключают сделку купли-продажи; продавец получает оставшуюся часть суммы, а квартира переходит к покупателю.

Купили квартиру в ипотеку? Готовьтесь, что продать ее будет непросто

Разумеется, в реальной жизни все еще сложнее. Потенциальные покупатели, располагающие нужной суммой в наличке, обычно не горят желанием рисковать деньгами, выплачивая задаток «под расписку» для закрытия чужого ипотечного кредита. Ведь оформление документов на снятие обременения может занимать до трех месяцев, и все это время покупатель, по сути, находится в подвешенном состоянии.

Чтобы уменьшить риски, обычно используются банковские ячейки: в один сейф помещается сумма, необходимая для снятия залогового бремени, а во второй – сумма, причитающаяся продавцу. После завершения сделки доступ к первому сейфу получает банк, а ко второму – бывший заемщик.

Также может использоваться безотзывный аккредитив – в этом случае перемещение средств происходит через специальный счет.

Однако нередко покупатель и сам не имеет достаточных наличных средств для покупки недвижимости, поэтому вынужден прибегнуть к ипотеке в другом банке. В этой ситуации согласие на операцию приходится получать уже в двух банках. Если сделка будет одобрена, банки произведут взаиморасчет – кредитор покупателя переводит остаток суммы по кредиту продавца в его банк в счет погашения долга.

Если найти покупателя самостоятельно не удается, можно обратиться в риэлтерское агентство, предлагающее услугу «снятие обременения». В этом случае риэлторы из собственных средств «гасят» в банке остаток ипотечного кредита, после чего продают ее на общих основаниях. Однако такая сделка достаточно невыгодна и подходит лишь покупателям, которым срочно нужны деньги.

Смена заемщика

Эта схема несколько проще. Она используется в том случае если покупатель квартиры готов принять на себя обязательства по выплате остатка кредита продавца.

Смена заемщика выгодна и для банка, поскольку, в отличие от варианта с досрочной выплатой, он не теряет проценты. Впрочем, большинство банков неохотно одобряют подобные сделки.

Ведь новый кредитополучатель может оказаться не таким надежным, как старый. К тому же, замена заемщика ухудшает качество ссуды с точки зрения ЦБ.

Смена заемщика может быть выгодна всем сторонам, но банки идут на такую сделку неохотно

Замена залога или перекредитовка

Данная схема будет оптимальна, если вы собираетесь поменять ипотечную квартиру на жилье большей площади или, также по ипотеке, приобрести недвижимость в другом регионе России.

Обычно банк соглашается на перекредитовку, если сумма нового займа на 20-30 % перекрывает остаток по старому.

Сделка осуществляется на основании договора обмена квартир и передачи в залог банка нового жилья, при этом со старой квартиры обременение снимается и налагается на новую недвижимость.

Для улучшения жилищных условий можно использовать схему замены залога

Словом, какой бы вариант продажи ипотечной квартиры вы ни выбрали, процедура будет весьма непроста – и это если даже не говорить о действительно сложных случаях, таких, как необходимость продать квартиру, купленную по военной ипотеке, или оформление договора переуступки прав требования (ДДУ). Поэтому, если вы собираетесь приобрести квартиру в инвестиционных целях, гораздо выгоднее будет рассрочка от застройщика.

Источник: http://admiral-house.ru/blog/kak-prodat-nedvizhimost-v-ipoteke.html

Продажа в ипотеку: что нужно знать владельцу квартиры

Продать дом под ипотеку

К чему следует готовиться владельцу недвижимости, если покупателем вторичного жилья оказывается ипотечный заемщик

Человек, который продает квартиру или дом, может ничего не знать об ипотеке: некоторые собственники имеют дело только с наличными и предпочитают не вникать в нюансы банковского кредитования. Между тем в кризис даже обеспеченным владельцам недвижимости приходится сталкиваться с ипотекой — как минимум в лице покупателя, который легко может оказаться ипотечным заемщиком. 

Оформление сделки с участием банка, оценщика и страховой компании — это всегда дольше и немного сложнее, чем рядовая продажа на рынке за наличные.

Специально для тех, кто не нуждается в ипотеке, но думает о продаже собственной квартиры, редакция «РБК-Недвижимости» собрала главные неожиданности подобных сделок — от вопроса «что делать, если покупатель квартиры берет ипотеку» до нюансов оценки и ключевых требований банка. В итоге предлагаем пять советов о том, как подготовить квартиру к ипотечной продаже. 

Совет 1: узаконить перепланировки 

Квартиры с измененными планировками часто встречаются на вторичном рынке. Обычно владельцы оптимизируют не слишком удобное расположение комнат — а потому покупатели недвижимости только рады более удобной компоновке жилплощади.

Тем не менее банк может изменить свое решение по ипотеке, если перепланировка не была оформлена по закону, указала руководитель департамента городской недвижимости риелторского агентства «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

 

«Стандартный срок рассмотрения и одобрения [заявки] по квартире — один-два дня. Но если встречается нестандартный случай вроде серьезной перепланировки, то этот срок может быть больше», — предупредил первый заместитель председателя правления «Банка жилищного финансирования» Игорь Жигунов. Самое простое решение для продавца в этом случае — узаконить все изменения планировки. 

Совет 2: не требовать капитального ремонта 

Для человека, живущего в советской многоэтажке, проведение капремонта кажется благом: в этом случае коммунальные службы смогут привести в порядок все инженерные системы, а дом станет более удобным для проживания.

Обычно для проведения таких работ многоквартирный дом должны поставить в очередь на проведение капитального ремонта.

Такое решение чревато серьезными проблемами для будущих продавцов: там, где жильцы заботятся о своем комфорте, банк может усмотреть риски для собственного кредита. 

Так, в Банке жилищного финансирования открыто предупреждают, что для положительного решения по ипотеке квартира «не должна состоять на учете по постановке на капитальный ремонт». «Одним из основных требований банка к объекту является процент износа. Этот показатель не должен превышать 60%», — пояснили в «Ак Барс» Банке. 

Вопрос физического износа важен для кредиторов, так как они не дают ипотеку на ветхое жилье — иначе объект залога может развалиться до того, как заемщик погасит ссуду. К тому же квартира должна быть пригодной для последующей продажи. «Банки смотрят на ликвидность объекта на рынке, то есть на потенциальную возможность его реализации в приемлемый срок», — указал Василий Кочнев из СКБ-банка. 

Совет 3: узнать родословную 

Хроника перехода прав собственности на квартиру — важнейший вопрос для банка. «Историю квартиры изучают все участники процесса: и риелтор, и банк, и страховая компания», — предупреждают в «НДВ-Недвижимости». Самое просто для продавца в этом случае — заранее собрать все бумаги. 

«Банк запрашивает и анализирует правоустанавливающие документы по сделке и документы-основания возникновения права. Более расширенный анализ проводит страховая компания, это необходимо для страхования титула, то есть риска утраты права собственности.

Смотрится совокупность факторов: как давно произошла сделка, между кем, как это прописано в договоре», — перечисляет Игорь Жигунов.

«Главное — объект недвижимости должен быть свободен от обременений прав, в том числе прав третьих лиц», — уточняет Василий Кочнев. 

Более сложные случаи связаны с нестандартным способом получения квартиры — к примеру, по договору дарения или по наследству. В первом случае банк может запросить документы, связанные с дарителем, и проверить его историю, предупреждает Светлана Бирина.

Во втором случае собственник также должен приготовиться к более тщательной проверке со стороны кредитора. «Если сроки наследования выдержаны и собственник вступил в наследство, то свежеполученные документы не являются поводом для отказа.

Исключение составляет наличие судебных споров относительно нарушения прав третьих лиц», — заявила риелтор. 

Совет 4: погасить долги за ЖКУ 

«Часто продавцы не знают, что при наличии долгов по коммунальным платежам может быть наложен арест на квартиру, — рассказывает представитель СКБ-банка.

— Данный факт обнаруживается перед сделкой, так как банк заказывает выписку из ЕГРП за пять — десять дней до сделки».

Если вовремя не оплатить все счета за электроэнергию, газоснабжение и все остальные коммунальные услуги, продажа просто сорвется: ни банк, ни регистрирующий орган не согласятся оформить сделку с квартирой, увязшей в долгах. 

Совет 5: сняться с регистрации 

Важный вопрос для тех, кто продает единственное жилье с перспективой переехать в новостройку: прежде чем отдать деньги за квартиру, банк потребует от продавцов выписаться из оставляемого имущества.

«Желательно, чтобы на момент сделки в квартире, приобретаемой с использованием кредитных средств, не было зарегистрированных лиц, так как обременение квартиры правами третьих лиц, в том числе правом пользования, недопустимо, — заявил Василий Кочнев.

— Продавец может получить денежные средства до регистрации перехода права при условии заключения договора поручительства на время (срок) регистрации. После регистрации перехода права договор поручительства считается расторгнутым». 

Некоторые банки требуют от продавцов сняться с регистрации до завершения сделки — к примеру, Запсибкомбанк отказывается выдавать ипотечный займ, если к моменту заключения договора в квартире кто-то прописан. Впрочем, не у всех кредиторов столь жесткие требования к заемщикам.

Так, Банк жилищного финансирования дает продавцам две недели на снятие с учета, а «АкБарс» — 30 дней. «То, что в одном банке служит причиной для отказа, в другом не является проблемой», — резюмирует Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости».

В крайнем случае продавец может попросить заемщика сменить банк. 

Бонус: прощай, дерево! 

Последняя, но не менее важная деталь: банки категорически не желают иметь дело с деревянными домами. Запрет на кредитование россиян под залог деревянной недвижимости прописан в Банке жилищного финансирования, СКБ-банке и многих других. Так, из-под действия ипотеки выпадают многочисленные постройки XVIII и XIX веков, распространенные в купеческих городах средней полосы России.

Источник: http://ipoteka.realty.rbc.ru/article/prodazha-v-ipoteku-chto-nuzhno-znat-vladelcu-kvart/

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Продать дом под ипотеку

Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом.

Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней.

Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции.

Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов.

Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит.

После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить  регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП.

После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: mfl@sberbank.ru.

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

  • самостоятельная продажа
  • продажа при помощи Сбербанка
  • продажа через риэлтора

Продажа без участия банка

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

  • найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
  • с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
  • погасить задолженность перед банком
  • собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
  • оформить договор покупки-продажи квартиры
  • зарегистрировать сделку

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно.

В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета.

Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

  • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
  • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
  • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
  • получение документального подтверждения о снятии обременения
  • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства.

Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю.

А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

Источник: https://www.sravni.ru/banki/info/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Как продать дом в ипотеке?

Продать дом под ипотеку

Каждый способ реализации залогового имущества является непростым. По закону заемщик не имеет права распоряжаться домом без согласия кредитора. Это касается вопросов сдачи жилья в аренду, продажи. Поэтому перед тем, как согласиться на продажу, нужно определиться с вариантом будущей сделки.

При этом вам нужно понимать, что на весь срок действия кредитного договора вы не можете свободно распоряжаться недвижимостью, вам она принадлежит формально, а реальным собственником является банк. И если ваше материальное положение или жизненная ситуация изменилась так, что жилье необходимо реализовать, то нужно идти за помощью к кредитору.

Как продать залоговый дом

Есть четыре законных варианта, позволяющих провести сделку с ипотечным имуществом:

  1. Сделать досрочное погашение

Тогда нужно найти покупателя, который согласится сначала погасить долг, а потом после снятия всех запретов купить квадратные метры. Это доверительная схема, которая заставляет людей сомневаться.

Часть денег покупатель помещает в банковскую ячейку, а после сделки передает продавцу. При валютных займах, полученных клиентами с 2007 года, суммы от покупателя едва хватает на погашение задолженности. Таким образом плательщик терпит убытки.

Это вариант называют перезаймом. Во время процедуры кредит переходит другому человеку, как и имущество. Право передачи долга есть у любого человека. Главное найти физлицо, что согласится вместо банковского клиента погашать обязательства.

Нового плательщика можно найти самостоятельно, привести в отделение и показать менеджеру. Человек должен пройти процедуру проверки, доказать свою платежеспособность, после этого готовится купля-продажа.

Согласно новому договору, имя нового ипотекодателя меняется. При желании задолженность может быть погашена в любой день.

Процедурой перерегистрации в ФСГР «Росреестре» обычно занимается сам банк. Достаточно получить разрешение от своего клиента на переуступку суммы долга. На все уходит 20 дней, где 2 недели тратится только на оформление купли-продажи, а 5 дней – на снятие всех арестов.

  1. Продать жилье через банковскую компанию

Тогда само учреждение организует продажу, включая и поиск нового физлица, снятие арестов. Отказаться от такой процедуры можно всегда, заёмщик просто дает доверенность на все действия с недвижимостью на имя банка. Тогда все заботы ложатся на плечи сотрудников учреждения.

Иногда это удобно, так как экономит личное время. Обременение и прочие нюансы проходят в присутствии менеджеров и будущего собственника жилья. Новый владелец квадратных метров сначала гасит обязательства, а после переоформляет недвижимость на себя.

Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.

При наличии остатка по сделке, который составляет разницу между стоимостью продажи и размером долга, он перейдет заёмщику. Эти деньги кладутся на время в банковскую ячейку, а после регистрации вручаются продавцу.

  1. Реализация дома собственными силами

Самостоятельная схема затрачивает много времени. Конечно, кредитора все равно придется оповещать. Тогда будущий собственник жилья составляется письменное соглашение о том, что он планирует купить ипотечную недвижимость, и за своей счет погасить долг.

Если брать во внимание риски для покупателя, то они сведены к нулю.

  • Для начала в залоговых сделках принимают участие несколько сторон. Это юристы, банкиры, риэлторские организации. Риск непризнания соглашения невелик.
  • Во-вторых, все операции с недвижимостью регулируются и контролируются ФЗ «Об ипотеке»
  • Стоит заметить, что заключить соглашение с покупателем на ипотечное жилье на любую стоимость не получится. Банк будет строго контролировать сумму в договоре.
  • Возможно, эти статьи также будут вам интересны:

Это связано с тем, что кредитор старается максимально закрыть долговые обязательство по займу, включая штрафные санкции. Снизить сумму, невзирая на размер кредита, невозможно.

Рубрика “вопрос-ответ”

Скрыть ответ

Консультант

Юлия, ипотека уже погашена? Если да, то вы можете продавать жилье, но таким образом, чтобы вы в день продажи сразу купили новую квартиру или дом, чтобы дети не были ущемлены в долях

Скрыть ответ

Консультант

Екатерина, если недвижимость оформлена на вашего мужа, тогда это можно считать совместно нажитым имуществом, а вот если на свекров – тогда нет.

Скрыть ответ

Консультант

Галина, вы никак не сможете совершить продажу, об этом сказано в статье. На весь срок действия ипотеки эта недвижимость является собственностью банка

Скрыть ответ

Консультант

Источник: https://kreditorpro.ru/kak-prodat-dom-v-ipoteke/

Защитник Права
Добавить комментарий