Оплата по ДДУ

Договор долевого участия: тонкости оформления и оплаты

Оплата по ДДУ

Покупка квартиры в строящемся доме обладает рядом преимуществ: более низкой ценой по сравнению с жильем в готовом доме, большей, чем у «вторичных» квартир площадью, возможностью сделать любую планировку.

Но не все желающие приобрести новое жилье решаются на такой шаг, поскольку относительно недавно, в конце 90-х – начале 2000-х годов, существовало множество мошеннических схем, суть которых сводилась к тому, что застройщик выводил полученные от покупателей средства и объявлял себя банкротом, чаще всего безнаказанно. Ответственность застройщика была минимальной, а покупатели не были защищены.

Договор участия в долевом строительстве появился в России как один из механизмов защиты покупателей жилья в строящемся или готовящемся к постройке доме.

Сам термин подразумевает, что объект жилой недвижимости будет построен за счет определенного числа заинтересованных лиц – дольщиков. Но договор содержит массу пунктов об ответственности самого застройщика.

И если что-либо в договоре смущает человека, планирующего покупку квартиры, то ему стоит либо обратиться к юристу, либо подыскать другой объект.

Что содержит ДДУ в обязательном порядке

ДДУ – это объемный документ, который содержит ряд важных сведений о застройщике жилого дома, об объекте недвижимости, о покупателе, о стоимости приобретаемой квартиры, о правах и обязанностях сторон.

К сведениям о застройщике относятся:

  • финансовые и учредительные документы;
  • уставная и правоустанавливающая документация;
  • данные руководителя.

Данные об объекте недвижимости – это:

  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство дома.

С появлением ФЗ-214 (того самого закона, в котором прописаны все требования к застройщикам) большинство указанных сведений можно увидеть на сайтах застройщиков – они обязаны размещать всю информацию на своих ресурсах. Если эта информация расходится с той, что указана в договоре – это повод усомниться в честности компании, продающей жилье.

Что касается информации об объекте недвижимости, то в договоре должно быть полное его описание:

  1. адрес, площадь, этаж;
  2. стоимость квартиры;
  3. срок ввода дома в эксплуатацию;
  4. дата передачи квартиры застройщиком участнику;
  5. стоимость объекта.

К другим важным пунктам, которые содержатся в ДДУ, относятся:

  • ответственность застройщика в рамках гарантийного срока;
  • гарантия качества на квартиру и отдельно – на инженерное и технологическое оборудование;
  • порядок досрочного расторжения договора;
  • ответственность сторон;
  • способы разрешения споров, разногласий.

К договору также должен быть приложен план квартиры с обозначением несущих стен и конструкций и перечень работ, выполняемых по проекту.

Права и обязанности компании-застройщика

Застройщик фиксирует в ДДУ свои обязанности, права и гарантии. Согласно документу, организация обязуется:

  1. обеспечить строительство дома, произвести строительно-монтажные работы, обеспечить его инженерной инфраструктурой, самостоятельно или с привлечением третьих лиц, за счет собственного или привлеченного финансирования;
  2. не заключать любые сделки, вследствие которых у третьих лиц появится право на квартиру дольщика;
  3. передать жилой объект участнику при условии выполнения всех взаимных обязательств и ввода дома в эксплуатацию.

Права застройщика, согласно ДДУ:

  1. передача квартиры участнику досрочно;
  2. содействие в оформлении права собственности на квартиру.

В договоре компания-застройщик гарантирует, что объект долевого строительства не обременен правом на него третьих лиц, а также не находится под арестом, запретом, залогом, судом.

Права и обязанности участника долевого строительства (покупателя)

Перечень обязанностей дольщика существенно шире, чем застройщика, поэтому покупателю необходимо тщательно ознакомиться с ним перед подписанием.

Участник обязан:

  1. внести 100% оплаты по договору;
  2. не производить работы, затрагивающие и меняющие несущие конструкции;
  3. внести доплату, если для этого будут основания, подписать акт приема-передачи;
  4. нести все расходы по содержанию после принятия квартиры;
  5. предоставить все документы для регистрации договора;
  6. зарегистрировать право собственности на квартиру в течение определенного срока со дня подписания акта приема-передачи.

Права покупателя жилья по ДДУ:

  1. заключить с застройщиком договор на оказание услуги по регистрации права на квартиру;
  2. после передачи акта начать ремонтные работы в квартире;
  3. уступить права требования третьим лицам при соблюдении ряда условий (уплаты всех платежей по договору, получения согласия застройщика, проведения государственной регистрации договора).

Как и когда производится оплата по ДДУ

Важно! Договор долевого участия, согласно ФЗ-214, начинает действовать не с момента подписания застройщиком и дольщиком, а со дня регистрации его в Росреестре. Этот пункт обязательно должен быть зафиксирован в договоре, а сам способ оплаты должен гарантировать покупателю, что денежные средства будут списаны с его счета только после регистрации договора.

Существует безопасный способ оплаты квартиры при долевом строительстве – аккредитив. Схематично этот способ выглядит следующим образом:

  1. покупатель открывает в банке (не в любом – в том, который обслуживает получателя средств по аккредитиву) специальный счет на сумму, указанную в ДДУ, с предоставлением пакета документов, включающего и сам ДДУ;
  2. застройщик регистрирует договор в Росреестре;
  3. после получения зарегистрированного договора банк отправляет денежные средства на расчетный счет застройщика.

Дополнительно застройщик может прописать в ДДУ следующие платежи:

  • оплата услуг застройщика по возведению парковок, строительству или расширению дорог, оснащению дома инженерной инфраструктурой и т.д.;
  • оплата услуг застройщика по постановке на кадастровый учет дома;
  • доплата при увеличения фактической площади квартиры.

Договор долевого участия (ДДУ), хоть и призван защитить интересы покупателя квартиры еще не построенном доме, но содержит множество «подводных камней».

Поставленные в необходимость действовать в рамках определенного закона с 2004 года (ФЗ-214), застройщики стараются минимизировать риски и свои финансовые затраты, чтобы извлечь максимум прибыли.

Они прописывают в ДДУ пункты, не запрещенные законом, но способные поставить в затруднительное положение покупателя объекта недвижимости. Поэтому, в случае сомнений в честности застройщика или прозрачности договора, лучше обращаться за юридической помощью, к компетентным специалистам.

Источник: https://yuristprav.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-tonkosti-oformleniya-i-oplaty

Эксперты: новый закон по ДДУ запретил продажу жилья за наличные и защитил дольщиков

Оплата по ДДУ

МОСКВА, 6 июля. /ТАСС/. Наличный расчет при покупке жилья в новостройках с 1 июля в России стал невозможен в соответствии с федеральным законом № 175, вносящим поправки в законодательство о долевом строительстве. Об этом рассказал ТАСС руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, комментируя новые нормы законодательства.

“Кроме прочих, в законе вступила в силу небольшая, но важная норма – с 1 июля 2018 года обязательна только безналичная оплата платежей по договорам долевого участия (ДДУ)”, – сказал он, отметив, что эта норма не должна вызвать больших сложностей для покупателей, так как сделки с новостройками в Москве в основном происходят с применением безналичного расчета – за счет ипотеки или специально открытого расчетного счета покупателя.

Практика покупки новостройки за наличные через кассу в офисе застройщика является устаревшей и применима скорее в регионах, пояснил ТАСС руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” Олег Репченко. “Эта мера не пресекает распространенную практику, а скорее декларирует цивилизованный подход на рынке недвижимости”, – отметил он.

Внесение платежей от клиента на столичном рынке всегда проходит через перечисление денежных средств на расчетный счет застройщика или через аккредитив, добавила замгендиректора по продажам компании “Бон Тон” Валерия Цветкова. “Пункт, который касается порядка проведения платежей, закрепляет существующее положение вещей”, – уточнила она.

Впрочем, и по другим пунктам новых правил долевого строительства, которые вступили в силу с 1 июля после подписания президентом соответствующего закона, более значительные изменения на первых порах ожидаются в работе застройщиков и банков, чем в планах покупателей жилья. Соответствующее мнение высказали эксперты, опрошенные ТАСС.

Какие изменения ждут покупателей жилья

“Для покупателей с 1 июля 2018 года технически ничего не изменится”, – рассказал ТАСС Дмитрий Волков, коммерческий директор группы компаний “Самолет”.

Граждане будут также приходить в офис застройщика и заключать договоры долевого участия по той же процедуре, что и раньше, добавляет руководитель компании “Пионер” Олег Сорока.

“Разве что у него появится больше информации о строящемся объекте, о ходе строительства, о состоянии финансовых дел у застройщика.

А вот с 1 июля 2019 года в цепочке застройщик – покупатель появится новое звено – банк и механизм счетов эскроу”, – уточнил он.

Отсутствие внешних изменений в алгоритме покупки жилья со вступлением в силу закона не говорит о том, что нововведений нет вовсе, подчеркивает один из его авторов, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

“С 1 июля 2018 года новым законом вводится банковское сопровождение, как для новых, так и для уже реализуемых проектов. Тем самым для проектов, которые уже начаты, мы закрываем “котловой” метод сбора средств”, – рассказал он ТАСС. Таким образом гражданам вкладывать средства в строительство станет безопаснее, считает Николаев.

Что изменится в работе застройщиков

С 1 июля застройщики должны открыть в уполномоченном банке под каждое разрешение на строительство отдельный счет, добавил Николаев. На это отводится два месяца. Номер этого счета должен публиковаться в Единой информационной системе строительства.

“Разница в том, что для тех, кто уже начал строительство, сопровождение будет проходить в более облегченном формате, а проекты, запущенные после 1 июля 2018 года будут контролироваться более серьезно – банк будет вправе приостановить нецелевой платеж от застройщика контрагенту”, – сказал депутат. В отношении уже действующих строек банки будут отслеживать целевые платежи и информировать надзорные органы в случае каких-либо нарушений.

При этом, по словам Сороки, для региональных властей, банков и застройщиков введение банковского сопровождения и для действующих проектов стало определенной неожиданностью.

Данная норма была включена в законопроект на финальном этапе его принятия, и девелоперы не до конца понимают, как все прописанные в законе механизмы банковского контроля будут осуществляться, пояснил руководитель компании “Пионер”.

“В частности, застройщикам будет запрещено проведение тех или иных платежей. Эти пять – шесть позиций расплывчато обозначены в законе. К примеру, это операции, связанные с предоставлением займов, покупкой и оплатой ценных бумаг, созданием дочерних юридических лиц”, – добавил он. Глава компании не исключает споры в случае отказов в совершении платежей со стороны банков.

При подозрении на злоупотребление со стороны банков бизнес должен вовремя корректировать ситуацию путем переговоров на общественных площадках, считает руководитель рабочей группы комитета Торгово-промышленной палаты РФ по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства Александр Моор. “Мы должны со временем полностью перейти на электронную площадку для банковского сопровождения деятельности застройщика на основе блокчейна, где видны все шаги банка. Это позволит убрать человеческий фактор из системы принятия решения по блокировке счетов застройщика”, – отметил он.

Закон дает год на полный переход к эскроу

По словам Николаева, согласно закону, у застройщиков и их покупателей будет переходный год на апробацию сделок через счета эскроу.

“Теперь нам очень важно, чтобы как можно больше застройщиков, которые начинают реализовывать свои проекты, начинали это делать через счета эскроу, несмотря на то, что до 1 июля 2019 года – это добровольный механизм, а после этой даты станет обязательным”, – сказал он.

Покупая квартиры через счета эскроу, покупатели будут знать, что их деньги защищены, потому что они застрахованы на сумму до 10 млн рублей в системе страхования вкладов, и поступают на счет застройщика после введения дома в эксплуатацию, уточнил разработчик закона. Реформа предполагает, что пока деньги покупателей лежат на счетах эскроу, застройщик возводит их дома на деньги банка, выданных в кредит в рамках проектного финансирования.

Стратегия проектного финансирования гарантирует дольщикам, что банк даст денег на достройку, если застройщику не хватает денег от продаж.

“Также банк в таком случае проверяет целевое расходование денег: выезжает каждый месяц на стройку, проверяет проектную документацию, проверяет сметы на рыночность и каждый месяц мониторит переводы с твоего расчетного счета”, – рассказал Алексей Перлин, гендиректор “СМУ-6 Инвестиции”. Однако у строителей вызывают вопросы процентные ставки по банковским кредитам на строительство, отметил он.

Закон дает надежду обманутым дольщикам

Закон также дает возможность государственному Фонду защиты прав участников долевого строительства – полномочия по достройке проблемных объектов. “Ситуации бывают разные, и мы видим, что такая функция для фонда необходима, потому что в конце концов нужно закончить всю эту историю с обманутыми дольщиками”, – подчеркнул Николаев.

Также закон дает право жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), которые созданыа в рамках процедур банкротства, исполнять функции застройщика. Остальным ЖСК законом серьезно ограничено право привлекать средства граждан, так как эта форма инвестирования граждан в строительство тоже зачастую приводила к появлению долгостроев.

Контроль за работой строительных компаний приведет к тому, что на рынке в итоге останутся только профессиональные строительные компании – и это позитивный фактор, который позволит не допустить появление новых обманутых дольщиков, считает заместитель исполнительного директора Российского союза строителей Константин Кижель. Непрофессиональные застройщики, изначально действуя без преступного умысла, часто безграмотно подходили к вопросам строительства, поясняет эксперт.

“Собирая деньги с дольщиков, они не просчитывали затратную часть на земельные вопросы и присоединение к сетям. В итоге деятельность этих строителей приводила к остановке проектов на этапе котлована”, – рассказал Кижель.

Несмотря на то, что закон вводит много организационных сложностей для строительных фирм, коллапса и роста цен на строительном рынке не будет, уверен вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов.

“У застройщиков, которые думали о завтрашнем дне, есть пул проектов – разрешения на десятки миллионов квадратных метров жилья. Реформа идет поэтапно, и это не означает, что с завтрашнего дня цены на жилье подскочат”, – пояснил он.

О законе

Ранее сообщалось, что президент России Владимир Путин подписал закон, предусматривающий создание новой системы финансирования жилищного строительства, который должен усилить защиту прав дольщиков. Документ опубликован на едином портале правовой информации 4 июля, датой подписания и вступления в силу указано 1 июля 2018 года.

Одно из основных изменений закона – это то, что застройщики теряют право напрямую привлекать деньги дольщиков с 1 июля 2019 года. С этой даты продажи недвижимости должны происходить через систему эскроу-счетов, до этого момента работа через эскроу для застройщиков будет добровольной.

Данный тип реализации жилья подразумевает, что покупатель отдает деньги не напрямую в кассу застройщику, а на застрахованный счет в уполномоченный банк, который хранит их и отдает девелоперу только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Название этого типа счета произошло от английского термина “escrow account”, то есть счет для временного хранения денег до момента выплаты с заранее известным назначением.

Средства граждан для хранения могут привлекать только банки с высоким кредитным рейтингом, этому требованию соответствуют более 50 российских банков, свидетельствуют данные Единого реестра застройщиков. Размер застрахованной суммы на счете эскроу составляет 10 млн рублей.

Источник: https://tass.ru/ekonomika/5354354

Что нужно знать об оплате по ДДУ – ЮК

Оплата по ДДУ

Оформление договоров долевого участия с застройщиками является довольно распространенным вариантом покупки жилья. Известно, что квартиры в уже построенных и сданных в эксплуатацию домах стоят на порядок дороже.

Проще найти застройщика, который собирается возводить многоэтажное здание или уже находится в процессе строительства, и заключить с ним договор о долевом участии.

Однако здесь возникает пикантный вопрос – как осуществляется оплата ДДУ? Нередко строительные компании предлагают своим клиентам оплатить все при составлении договора, но законно ли это? Как потом вернуть свои деньги, если что-то пойдет не так?

Как должна осуществляться оплата по договору долевого участия?

Все потенциальные покупатели, желающие стать обладателями квадратных метров, отлично понимают, что покупка жилья у застройщика будет гораздо выгоднее в финансовом плане.

Существует негласное правило, что чем раньше заключить договор долевого участия, тем дешевле будет стоить квартира. Фактически на последних этапах строительства квадратные метры уже по стоимости ненамного уступают ценам, представленным на вторичном рынке жилья.

Поэтому, в идеале наиболее выгодно купить жилье можно в период, когда объект строительства еще находится только в проекте.

Итак, вы нашли застройщика, выбрали квартиру с комфортным расположением, менеджеры строительной компании вас активно уговаривают заключить договор.

Как будет осуществляться оплата по нему? В законодательстве четко установлено, что оплата по договору долевого участия должна осуществляться после регистрации такого документа в Росреестре.

Таким образом, сначала должно произойти заключение договора, потом – его регистрация, и только затем – перечисление средств.

Тут существует еще один интересный момент – с вами должны заключать именно договор долевого участия. Следует понимать, что в данном случае вам еще могут предложить:

  • договор инвестирования;
  • договор предварительной купли-продажи.

Каждая из вышеперечисленных сделок отличается своими рисками и возможностями. Однако ни один из таких договоров не защищается законом об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ).

Соответственно, если что-то пойдет не так (замораживание строительства, банкротство застройщика, срыв сроков сдачи объекта), вы не будете защищены законодательством от причиненного вам ущерба.

Однако это не относится к договору переуступки прав – после его заключения новый дольщик получает те же права, что и предыдущий. Такие договоры защищены ФЗ о застройщиках.

Узнайте об ошибках дольщиков, которые уменьшают размер неустойки здесь.

Способы расчета с застройщиком

Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, периодически делая на счет застройщика взносы. Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако расплатиться можно и сразу, если у дольщика есть такая возможность.

Основные способы расчета по ДДУ могут быть следующими:

Риски при расчете с застройщиком

При оформлении аккредитивного счета гарантом будет выступать сам банк. Клиент (дольщик) заводит счет, помещает туда необходимую сумму средств, предназначенную для строительной компании – девелопера.

Последний сможет получить средства только в том случае, если предоставит банку оформленный и зарегистрированный в Росреестре ДДУ.

Негативным моментом в данном случае является то, что к сумме договора добавляется еще комиссия банка.

Следует отметить, что к этому способу расчета часто прибегают в случае, если часть оплаты вносится при заключении договора, еще до регистрации документа. То есть застройщик не сможет получить средства, если договор будет незарегистрированным, что защищает дольщика от возможного мошенничества.

Расчет безналичными средствами осуществляется на счет компании-девелопера, и все риски в данном случае ложатся на плечи самого дольщика. Согласно нормам № 214-ФЗ, оплата по договору долевого участия должна производиться только после регистрации документа в Росреестре.

Следует обратить внимание, что многие застройщики предлагают совершить расчет на стадии подачи документов в государственный орган. Это незаконно. В законодательстве четко указано, что оплата по ДДУ должна осуществляться только после полноценной процедуры регистрации.

Иными словами, если вы не хотите рисковать, ничего не перечисляйте до того момента, пока лично не увидите зарегистрированный в Росреестре документ.

Наличный расчет с застройщиком осуществлять вовсе не рекомендуется. Это очень рискованная процедура.

Во-первых, вы рискуете быть ограбленным, направляясь с крупной суммой денег в офис строительной компании, а во-вторых, застройщик потом легко может заявить, что никаких денег от вас не получал. И доказать обратное будет очень непросто. Поэтому в таких делах лучше всего проводить сделки через официальные структуры – через банки.

Так ваша оплата будет зафиксирована операционной системой, а подтверждением реализованной сделки будет служить соответствующая квитанция и выписка по счету.

Одним из наиболее оптимальных вариантов расчета с застройщиком является оформление ипотеки. Как показывает практика, обычно банки выплачивают до 85% от суммы стоимости приобретаемой квартиры, остальные 15% должен выплатить сам дольщик. Такая сделка защищена, поскольку банки выдают ипотеку только после регистрации договора в Росреестре.

Почему покупатели платят до регистрации ДДУ?

Несмотря на четкую позицию законодательства, касательно сроков и порядка оплаты жилья по договору долевого участия, многие дольщики все же идут на риск, и вносят часть средств по ДДУ до регистрации документа.

Самая распространенная причина – желание «перехватить» выгодную жилплощадь.

Не секрет, что вначале в новостройках разбираются самые ликвидные варианты (солнечная сторона, красивый вид, нужный этаж, расположение), и многие покупатели попросту не хотят упустить выгодное предложение.

Еще одна причина – низкая стоимость. Когда застройщик предлагает хороший вариант жилплощади по сравнительно низкой цене, покупатели в основном сознательно идут на нарушение, частично оплачивая жилье до регистрации.

К тому же, менеджеры строительных компаний грамотно преподносят все выгоды такой сделки, требуя «символическую» предоплату. Как правило, она составляет 15%.

Также довольно часто застройщики привлекают клиентов скидками и бонусами, а при покупке недвижимости даже скидка в 1-5% является ощутимой в финансовом эквиваленте.

Так или иначе, оплачивая часть средств в установленном сторонами размере до регистрации договора в Росреестре, дольщик рискует своими деньгами.

Вполне может возникнуть ситуация, что орган откажет застройщику в регистрации, и такой договор все это время будет считаться незаключенным.

Если вы не уверены в репутации и порядочности выбранного вами застройщика, обратитесь за помощью к квалифицированным юристам.

В частности, наши специалисты всегда готовы помочь с юридическим сопровождением при заключении сделок со строительными компаниями.

Налогообложение по ДДУ

Все финансовые средства, внесенные дольщиками, привлекаются как инвестиционные вложения в строящийся объект.

Далее, в бухгалтерском учете, они распределяются на средства, затраченные на возведение здания, и на средства, которые классифицируются как вознаграждение за услуги застройщика в договоре долевого участия.

Согласно нормам Налогового кодекса, средства дольщиков не могут облагаться налогом на прибыль или НДС. Однако средства, которые предназначены в качестве вознаграждения застройщику, в обязательном порядке облагаются НДС.

После завершения строительства объекта проводится бухгалтерский анализ по затратам и полученным средствам. Соответственно, от общей суммы вычитается размер затрат, в результате чего выходит полученная прибыль, облагаемая налогом.

Дольщик, в процессе регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре, обязан уплатить госпошлину. Она установлена в следующем размере:

  • при регистрации ДДУ: 350 рублей;
  • при регистрации дополнительных соглашений к договору: 350 рублей.

Что делать, если оплата была произведена до регистрации договора?

Юристы настоятельно не рекомендуют рисковать финансовыми средствами и не оплачивать ничего до регистрации ДДУ. Однако что делать, если частичная предоплата была внесена после заключения договора, но до его регистрации?

В данном случае возможно 2 варианта развития событий: в первом случае застройщик зарегистрирует договор долевого участия в строительстве в Росреестре, и все вопросы о риске отпадут сами. Однако может быть такое, что Росреестр попросту откажет в осуществлении регистрационных мероприятий.

Такое, в частности, может случиться, если со стороны застройщика зафиксированы какие-либо нарушения (двойная продажа жилья, арест объекта и другое).

В таком случае возникнет проблема с возвратом уплаченных средств по ДДУ, к тому же, дольщик так и не получит никаких юридических прав на квартиру.

В данной ситуации обманутому дольщику потребуется помощь квалифицированных юристов. Вы можете обратиться за защитой своих интересов в Общество защиты прав дольщиков. Мы являемся некоммерческой организацией.

Направлением нашей основной деятельности является защита прав и интересов пострадавших участников ДДУ.

Благодаря тому, что наша деятельность имеет некоммерческое основание, юридические услуги предоставляются только с частичной предоплатой, а некоторые из них оказываются на бесплатной основе.

Обращайтесь, мы знаем, как защитить ваши права, в соответствии с Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве»! Чтобы связаться с нами, зайдите в раздел «Контакты» или заполните форму обратной связи справа.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/oplata-ddu-chto-nuzhno-znat

Оплата по ДДУ — как она производится?

Оплата по ДДУ

Получите бесплатную консультацию юриста!

Если главнейшей обязанностью застройщика является строительство качественной недвижимости в установленный срок, то первостепенной обязанностью дольщика является своевременная и полная оплата по ДДУ. Однако у граждан нередко возникает множество вопросов относительно того, в какие сроки, в каком объеме и порядке нужно вносить оплату по договору.

Сначала разберемся, происходит оплата ДДУ до регистрации или же после нее. Для этого обратимся к п.3 ст.5 ФЗ № 214 в котором сказано, что оплата по договору ДДУ осуществляется после процедуры государственной регистрации соглашения в Росреестре.

При оплате ДДУ до регистрации покупатель жилья лишается защиты ФЗ № 214, поскольку такое соглашение считается действительным только с момента внесения соответствующий сведений в Росреестр.

Теоретически это значит, что дольщик может не увидеть больше и своих денег, и квартиры — оплату вперед часто требуют мошенники или ненадежные застройщики.

Важно! Если вы не хотите столкнуться с двойной продажей жилплощади — производите оплату по ДДУ только после госрегистрации соглашения. Процедура регистрации ДДУ полностью исключает возможность реализации одной и той же квартиры нескольким гражданам.

Если застройщик предлагает оплатить сумму по договору до регистрации, вы можете самостоятельно оценить риски. Для этого попросите стройфирму показать вам хотя бы один зарегистрированный договор по данной многоэтажке — если он есть, это значит, что проблем с юридической документацией у застройщика нет.

Теперь о порядке внесения застройщику денег. Оплата по договору ДДУ может производиться как единовременным платежом в установленные соглашением сроки, так и частями. Деньги могут передаваться лично уполномоченному представителю застройщика, так и перечисляться на расчетный счет стройфирмы.

Важно! Чаще всего расчет с застройщиком осуществляется через аккредитив. Его механизм прост: гражданин кладет нужную сумму на счет в банке, а застройщик получает доступ к деньгам только после предъявления зарегистрированного ДДУ. В этом случае положить деньги на счет можно и заранее, до непосредственной регистрации в Росреестре.

Пени за просрочку ДДУ

Если гражданин по каким-то причинам не оплачивает оговоренную соглашением сумму, его ждут пени по ДДУ. Формула расчета пени по ДДУ указана в ст.5 ФЗ № 214: 

Пени = Сумма долга Х ставка рефинансирования ЦБ РФ Х количество дней просрочки/300

На момент написания настоящей статьи ставка рефинансирования составляла 7,5 %. Обратите внимание, что в расчет берется значение ставки, существующее на момент исполнения обязательства. Уточнить действующую ставку вы можете на сайте Центробанка или у юриста по долевому строительству.

Важно! Как видно из положений приведенного закона, договорная пеня за нарушение сроков оплаты ДДУ устанавливаться не может. Если застройщик включил в соглашение другую формулу расчета, она применяться не будет, поскольку это противоречит ст.5 ФЗ № 214.

Пример расчета выглядит следующим образом:

Иванов просрочил внесение платы по ДДУ на 22 дня. Сумма долга составила 3 200 000 рублей. Требуется выяснить, какую сумму Иванов должен заплатить стройкомпании.

Пени = 3 200 000 рублей Х 7,5 % Х 22/300

Пени = 17 600 рублей

Одними пени участники долевого строительства могут не ограничиваться. Стройкомпания может осуществить расторжение ДДУ в следующих случаях:

  1. Если гражданин не внес единовременный платеж в течение 2 месяцев со дня, когда он должен был это сделать по условиям договора.
  2. Если гражданин систематически не вносил платежи по ДДУ (при условии, что оплата квадратных метров должна была производиться в рассрочку). Под систематическим невнесением понимается нарушение гражданином сроков оплаты три и более раза на протяжении года, либо единоразовая просрочка, длящаяся два и более месяца.

К сожалению, защита дольщиков и пайщиков не действует, например, в случае болезни гражданина, потери работы или уменьшения доходов. Это значит, что пени за просрочку ДДУ дольщик оплатить обязан.

И сделать это лучше добровольно — в противном случае стройкомпания может просто обратиться в суд и взыскать с гражданина еще и судебные издержки.

Однако некоторые застройщики идут навстречу своим дольщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации — они могут предоставить отсрочку или рассрочку платежей, которые оформляется дополнительным соглашением к ДДУ. Такое соглашение обязательно регистрируется в Росреесте.

Желаете получить более развернутую информацию об оплате ДДУ и пени за просрочку платежей? Звоните юристам «Правового Петербурга» по номеру +7(812)603-72-21, или пишите на страницу «Юридическая консультация СПб» — мы обязательно ответим на любые ваши вопросы!

Источник: https://yurist-advokat812.ru/stati/dolevoe-stroitelstvo/oplata-po-ddu-kak-ona-proizvoditsya/

Оплата по договору с Застройщиком

Оплата по ДДУ

Последнее обновление: 18.04.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

После того, как мы поставили свой автограф на договоре, у нас тут же возникает обязанность по этому договору – произвести платеж. Неприятно, но – надо!

По сравнению со вторичным рынком, где принято рассчитываться за квартиру наличными, и иногда в валюте, на первичном рынке оплата по договору с Застройщиком обычно происходит по безналу, и в рублях.

Наличные могут потребоваться в отдельных случаях, например, при внесении предоплаты за квартиру (бронирование/резервирование квартиры). Это может трактоваться как первый взнос по договору.

К слову, при заключении Договора долевого участия (ДДУ), любые платежи по нему Застройщик (Девелопер) вправе принимать только после регистрации этого договора.

 Это требование закона ФЗ-214.

Соответственно, если Застройщик предлагает дольщику произвести оплату по Договору долевого участия в строительстве сразу после его подписания, не дожидаясь его регистрации, то это нарушение закона.

Поэтому перед перечислением денег Застройщику, нам полезно будет самостоятельно проверить, зарегистрирован ли наш ДДУ в Росреестре (как это сделать – см. по ссылке).

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

«Страховка» денег дольщика при оплате договора с Застройщиком

Еще нам нужно учесть, что для договоров ДДУ, заключенных после октября 2017 года, Застройщик должен сделать отчисления (1,2% от стоимости каждого ДДУ) в Компенсационный фонд долевого строительства. Это гарантирует дольщику «страховку» от фонда, в случае банкротства Застройщика. Без такого отчисления ДДУ не зарегистрируют в Росреестре.

Правда, есть исключение из этого правила. Если Застройщик принимает оплату по договору через специальный счет эскроу (подробнее о нем – см.

по ссылке), то отчисления в Компенсационный фонд он делать не обязан (эскроу-счет и так прекрасно защищает деньги дольщика). А с 01.07.

2019 оплата ДДУ через эскроу-счет становится обязательным условием принятия платежей Застройщиком для всех новых строительных проектов. Проекты, запущенные ранее указанной даты, это правило не касается.

Полная сумма оплаты по договору перечисляется с банковского счета Покупателя на расчетный счет Застройщика. В случае с ипотекой кредитные средства перечисляются со счета банка-кредитора.

 Если Застройщик использует для расчетов с дольщиками эскроу-счет, то вся сумма оплаты по Договору долевого участия (ДДУ) переводится именно на этот счет и депонируется там до самого окончания строительства.

Основанием для проведения платежа является выставленный Застройщиком счет, в соответствии с условиями договора.

Оплата квартиры по ДДУ – подводные камни. Что нужно знать дольщику перед оплатой договора – см. в заметке по ссылке.

Сумму и порядок платежей мы выяснили у Застройщика на предыдущих шагах.

Общая сумма обязательно присутствует в договоре, а порядок платежей может фиксироваться в приложении к нему. Сейчас наша задача – пунктуально выполнить то, что от нас ждет Застройщик.

Тогда и мы сможем требовать от него выполнения его обязательств по договору. Закон ФЗ-214 дает нам для этого очень серьезные возможности и полномочия.

Технику проведения безналичных платежей мы здесь описывать не будем, в надежде, что этим искусством сегодня владеют даже домохозяйки. Добавим только, что платеж может быть как разовым, так и в рассрочку – этапами.

Если Застройщик дает возможность оплаты ДДУ в рассрочку и без процентов, то это, очевидно, выгодная сделка для Покупателя (фактически – бесплатный кредит). В этом случае, как и при выплате ипотечного кредита, Покупатель вносит первый взнос (например, 30-40%), а остальные платежи выплачивает равными долями помесячно, в процессе строительства дома.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Важно сохранить все платежные документы, задействованные при переводе денег. Это подтверждает факт выполнения нами своих обязательств по договору и подтверждает наше право на налоговый вычет за покупку жилья.

Если Застройщик принимает первый взнос за квартиру наличными, то деньги вносятся в кассу компании, а нам должны выдать чек контрольно-кассовой машины (ККМ) и квитанцию к приходному кассовому ордеру.

С момента оплаты всей суммы, мы выполняем свои обязательства перед Застройщиком, и приобретаем в полном объеме права требования на квартиру по Договору долевого участия (ДДУ).

Напомним, что в случае передачи денег под Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) прав требования на квартиру мы иметь не будем.

Эти права требования являются основой для последующего получения права собственности на квартиру, после того, как дом будет достроен и сдан госкомиссии.

Но пока дом строится, нам остается только ждать, следить за процессом стройки и новостями Девелопера.

Сомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, с деньгами мы, скрепя сердце, расстались. Пытаемся отмахнуться от навязчивой идеи вернуть их назад, и концентрируемся на мысли о будущем обладании шикарной новой квартирой. Или не очень шикарной…

Теперь нам надо запастись терпением, и ждать результата. Непременно положительного. Но на месте сидеть мы, конечно же, не будем. Мы будем следить за ходом стройки!

Что именно мы будем контролировать – об этом на следующем шаге.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/pervichka/oplata-po-dogovoru-s-zastrojshhikom/

Что изменится для покупателей новостроек с 1 июля :: Жилье :: РБК Недвижимость

Оплата по ДДУ

Рассказываем, как покупать квартиры в новостройках по новым правилам

С 1 июля 2019 года в России переходят на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.

Деньги дольщиков застройщик напрямую больше не получит, их разместят на специальных счетах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счет банковского проектного финансирования.

Как будут заключаться сделки

Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от существовавшей ранее, когда после регистрации договора долевого участия в Росреестре дольщик вносил средства на счет девелопера, который мог пользоваться ими по своему усмотрению. Согласно поправкам в 214-ФЗ «О долевом строительстве…», с 1 июля 2019 года эта схема немного изменится.

Теперь при покупке жилья в новостройке дольщик сначала должен подписать договор долевого участия с девелопером. Потом это соглашение регистрируется в Росреестре.

После этого банк, застройщик и дольщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств.

Теперь в договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета.

Если квартира покупается в ипотеку, деньги на счет эскроу переводит банк-кредитор. Как только нужная сумма от покупателя или банка-кредитора поступает на спецсчет, обязательства участника долевого строительства по оплате ДДУ считаются выполненными.

Антонина Друева, руководитель юридического департамента «Миэль-Новостройки»:

— Основное изменение в логистике денежных потоков — деньги дольщиков становятся доступны застройщику только после того, как дом достроен, введен в эксплуатацию, а квартиры переданы приобретателям. Если же застройщик нарушает условия договора, то деньги должны быть возвращены приобретателям жилья.

Эскроу — депонирование средств до завершения возведения новостройки. В отличие от сберегательного, проценты на средства не начисляются, банк (агент эскроу) тоже не получает вознаграждения.

По сути, покупатель (депонент) открывает беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода дома в эксплуатацию (по проектной декларации) плюс шесть месяцев (такой срок отводится на передачу ключей).

  1. Девелопер и покупатель заключают ДДУ, в котором указывается условие оплаты с использованием эскроу. После подписания договор регистрируется в Росреестре, эта процедура занимает до девяти дней.
  2. После официальной регистрации ДДУ дольщик, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор, и банк открывает эскроу-счет. Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Этот процесс займет около трех дней, если в договоре не указаны другие условия.

Таким образом, по новым правилам процедура оформления сделки через эскроу-счет занимает около двух недель. Дальше остается ждать, когда застройщик сдаст объект в эксплуатацию и передаст дольщику ключи. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

Можно ли вернуть деньги со счета

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Для этого существует несколько условий:

  • застройщик признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство;
  • девелопер ликвидирован по решению суда;
  • компания передала квартиру в оговоренный срок.

Гарантии при банкротстве застройщика

Теперь в случае банкротства застройщика или других форс-мажоров покупатель не теряет деньги, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченном банке.

Дольщик вправе забрать средства со спецсчета и потратить их по своему усмотрению или оставить и потребовать передачи квартиры через суд, если дом построен.

Как и сейчас, клиент может подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— На текущий момент крупными застройщиками получено достаточное количество разрешений на строительство, что позволит вести процесс без ключевых изменений.

Мелким, более слабым игрокам придется сложнее — у них недостаточно собственных средств для строительства объектов по новым правилам, а кредит они могут и не получить.

Но, думаю, апокалиптичной картины для рынка ждать не стоит — крупные застройщики уже сейчас начинают предлагать желающим участвовать в бизнесе на условиях франшизы.

Средства на каждом счете эскроу застрахованы государством на сумму до 10 млн руб. Таким образом, подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах смогут вернуть полную сумму в случае банкротства банка, так как средняя стоимость жилья в России составляет около 3 млн руб.

Право работать с эскроу-счетами получат не все банки. Правительство в мае 2019 года снизило требования к кредитному рейтингу кредитных организаций, благодаря этому список банков, которые могут работать с такими счетами, увеличился с 63 до 100.

Переход на проектное финансирование в большей степени защитит дольщиков в массовом сегменте. Покупатели квартир в сегменте бизнес-, премиум- и элитном окажутся менее защищенными, так как цена 1 кв.

м в самых дорогих новостройках Москвы может превышать 2 млн руб. Страховая сумма в 10 млн руб. для большинства элитных квартир — всего 10–15% от их полной стоимости, подсчитали в компании Savills.

Впрочем, по словам экспертов компании, гарантий у покупателей нет и сейчас, так что это не ухудшит их существующее положение.

Ряд застройщиков сможет строить по старым правилам

С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться через эскроу. Власти дали возможность девелоперам продавать по старой схеме, если строительная готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. Для проектов комплексного развития территории достаточно 15%-ной готовности, а для системообразующих компаний (входят ПИК и ЛСР) — 6%-ной.

С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги дольщиков напрямую в 70–80% новостроек, возводимых сегодня в Москве. При этом, по оценкам компании «Бест-Новострой», в течение двух-трех лет больше половины застройщиков Москвы будут работать в уже реализуемых проектах по старым правилам.

Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»:

— Девелоперу по-прежнему нужно будет продавать на более ранних стадиях, так как это позволит наполнять эскроу-счет. В зависимости от размера средств на нем по выбору компании будет снижаться ставка либо по проектному финансированию, либо по ипотеке для клиентов.

Как проконтролируют девелоперов

Поправки в законодательство о долевом строительстве ужесточили требования к застройщикам — нецелевое использование средств станет невозможно.

Вся операционная деятельность застройщиков будет тщательно отслеживаться и проверяться уполномоченным банком.

По сути, кредитная организация финансирует расходы девелопера по согласованному проекту бюджета строительства (за вычетом собственных средств застройщика).

Деньги девелопера (и всех других структур, которые участвуют в возведении объекта) будут находиться в одном банке на одном счету. Это позволит кредитору контролировать переводы на всех этапах. Застройщик должен предоставлять банку обоснования для перевода средств, а финансовая организация может отказать в проведении сомнительной операции.

Застройщики обязаны размещать информацию о компании и объектах строительства в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Это позволит сделать информацию о компании и объектах открытой, а документооборот — прозрачнее.

: что поменяется на рынке строительства с 1 июля

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5d1370f39a79474eb9a88a71

Защитник Права
Добавить комментарий