Является ли недвижимость товаром

Особенности недвижимости как товара и как экономического

Является ли недвижимость товаром

Актива

Значительная доля недвижимого имущества является товаром и вступает в свободное товарное обращение. В силу естественных особенностей она в качестве товара обладает целым рядом специфических черт.

1). Объекты недвижимого имущества характеризуются стационарностью.

Это означает, что в результате той или иной сделки, например, при купле- продаже недвижимость не может быть перемещена к покупателю, наоборот, покупатель перемещается к покупаемому объекту (имеется в виду не акт сделки, а пользование покупателем приобретенным имуществом). То есть продавец не может в поисках более выгодных условий продажи переместить свой товар на другой рынок, где имеется меньше конкурентов или больше спрос.

2). В отличие от других товаров основу стоимости недвижимого имущества составляет полезность,а не затраты.

Например, два абсолютно одинаковых здания с одинаковыми затратами на строительство, будут иметь разную стоимость в зависимости от местоположения – офисное здание в деловой части города может стоить в несколько раз дороже аналогичного здания, расположенного в неудобном месте. Еще ярче эта особенность проявляется в стоимости земельных участков.

3). Следующая характерная черта недвижимости – долговечность.Сроки экономически эффективной жизни недвижимого имущества могут составлять 100 и более лет. Это учитывается при расчете сроков окупаемости, а стало быть и цен. Земля при правильном пользовании ею вообще служит бессрочно.

4). Для недвижимости характерна ограниченность предложения, и как следствие – его низкая эластичность. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, строительство зданий, сооружений и т.д.

требует значительного времени и крупных капиталовложений, а с другой стороны, при сокращении спроса и снижении цен в силу стационарности и долговечности недвижимого имущества его предложение не может сократиться.

Предложение земли вообще является абсолютно неэластичным.

5). Объекты недвижимости уникальны и неповторимы, особенно по местоположению. Даже две одинаковые квартиры в типовом доме будут различаться тем, на котором этаже расположены, куда “смотрят” окна – на шумную улицу или в тихий зеленый двор, и в конце концов даже тем – каковы соседи за стеной.

6). Низкий уровень ликвидности[2], во многом предопределенный ранее перечисленными особенностями. Для того, чтобы продать недвижимость требуется время, иногда значительное.

Время экспонирования объектов на рынке жилой недвижимости составляет 1 – 1,5 месяца, объекты коммерческой недвижимости экспонируются от нескольких месяцев до года.

Кроме того, собственник несет и немалые расходы при продаже, поскольку, как правило, вынужден прибегать к услугам посредников.

7). Недвижимость в качестве товара требует большогоинформационного сопровождения.Совершение торговой сделки с недвижимостью сопровождается предоставлением покупателю подробной характеристики как самого объекта, так и сведений о его местоположении, о бывших владельцах и т.д.

8). Недвижимость как особый вид собственности требует и более сложных процедур товарного обмена.Недвижимость и права собственности на нее подлежат государственной регистрации в специальном реестре.

Продавец свою правомочность в этом качестве должен подтвердить нотариально заверенными документами.

Нотариальному оформлению и государственной регистрации подлежит передача практически любых прав собственности, а не только полного права.

9). Следует учитывать и такую особенность недвижимости, как необходимость постоянного управленияею в процессе пользования. Как правило, управление недвижимостью собственники передают профессиональным структурам, обеспечивающим коммунальные услуги, ремонт, охрану, отношения с государственными органами (пожарными, налоговыми, страховыми и т.п.)[3].

10). Недвижимое имущество в качестве собственности и в качестве товара может быть делимым и неделимым.

Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли, и каждая его доля после раздела образует целую недвижимую вещь.

Например, в многокомнатной квартире могут быть выделены в самостоятельные доли отдельные комнаты, которые могут стать самостоятельными единицами товара.

В целом делимое имущество, например, коммунальная квартира из нескольких комнат может иметь неотделимые части (помещение санузела, прихожая), которые являются существенными частями данного объекта и не могут стать объектом отдельных прав.

11). С недвижимыми объектами могут быть связаны движимые вещи, называемыепринадлежностями,которые не является существенной частью недвижимой вещи, но служит ей и связаны с ней общим назначением. К принадлежностям можно отнести кухонное и сантехническое оборудование квартиры, межкомнатные двери, встроенную бытовую технику.

До недавнего времени, когда эти принадлежности были у всех практически одинаковыми, считалось естественным, что жилье продается вместе с принадлежностями. Однако в настоящее время при продаже недвижимости принадлежности могут быть отделены от нее.

Во избежание недоразумений в договоре купли-продажи следует сделать специальные оговорки о принадлежностях.

♦ Наиболее существенная специфика недвижимости состоит в том, что она может выступать в разных экономических качествах: в качестве товара и в качестве финансового актива. Коммерческая недвижимость как объект инвестирования капитала является активом.

Потребительская недвижимость, приобретаемая для непосредственного удовлетворения потребностей собственника, изначально является товаром. Но поскольку через некоторое время собственник может сдать ее в аренду, или продать по возросшей стоимости, то эта недвижимость становится приносящим доход капиталом, то есть активом.

Некоторые авторы по этой причине всю потребительскую недвижимость относят к активам.

Все активы в экономической теории принято делить на реальные и финансовые. Недвижимое имущество может выступать и в том, и в другом качестве.

Если приобретаемая недвижимость служит для личного или производственного потребления (квартира для собственного проживания или офисное здание для собственного бизнеса), то она является реальным активом, а если для получения дохода от сдачи в аренду или доверительное управление, то она является финансовым активом.

Таким образом, приобретение любой недвижимости можно считать инвестицией.[4] По общему признанию аналитиков, инвестиции в недвижимость в России в последние годы обеспечивали самую высокую доходность.

Именно этот мотив в 2000-ые годы создал высокий спрос на квартиры в Москве. Как известно, денежные доходы распределяются в стране весьма неравномерно. Относительно крупные денежные средства, сосредоточиваясь в руках ограниченного круга населения, ищут прибыльного применения.

Самую высокую прибыль приносит приобретение недвижимости. По оценкам аналитиков, доходность капитала, вложенного в покупку квартир в Москве, составила около 40% годовых за счет роста цен.

Образовалась своеобразная инфляционная спираль: высокий спрос на жилье вызвал стремительный рост цен, который в свою очередь обусловил инвестиционный спрос и как следствие – продолжающееся повышение цен. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве весной 2004 года составила 1650 долл.

и продолжала расти примерно на 4-5% в месяц. Летом 2005 года средняя цена квадратного метра перешагнула двухтысячный рубеж, а в ноябре уже составила 2200 долл.

Спекулятивными мотивами, т.е. расчетом на получение прибыли через некоторое время за счет роста цен, обусловлен и большой спрос на земельные участки в ближнем Подмосковье.

В престижных коттеджных поселках с развитой ифраструктурой в радиусе 20 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе стоимость земли составляет 20-25 тыс.долл.

за одну «сотку», а в отдельных случаях достигает 80 тыс.долл.

Источник: https://studopedia.org/3-25029.html

Особенности недвижимости как товара

Является ли недвижимость товаром

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристика.

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно (рис. 16). Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух.

Рис. 16. Взаимосвязь потребительских и инвестиционных свойств недвижимости как товара.

Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства (табл. 5).

Таблица 5. Специфические свойства земли как товара.

Свойства Характеристика
1. Назначение Многофункциональное экологическое, социальное и экономическое. – Средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса
2. Форма функционирования в сфере предпринимательства Натурально-вещественная и стоимостная
3. Происхождение Невоспроизводимая, естествен­ная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей
4. Степень подвижности Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависи­мость цены от местоположения
5. Длительность хозяйственного кругооборота Бесконечное использование в общем и частном
6. Состояние потребительской формы в процессе использования Сохраняется натуральная форма в течение всего периода исполь­зования и неиспользования
7. Износ в процессе использования Не изнашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается при рациональном использовании
3. Изменение стоимости во времени Потенциально стоимость не сни­жается, а повышается из-за растущего дефицита ее, инфля­ции и прочих факторов
9. Количество Постоянно, не воспроизводится в натуре
10. Качество Определяется уникальным местоположением и плодо­родием, восстанавливаемым естественным путем, рельефом и т.д.
11. Взаимозаменяемость Не может быть заменена никаким другим ресурсом
12. Оборотоспособность на рынке Отдельные виды земель ограничены или исключены из хозяйственного оборота
13. Возможность сервитута Право ограниченного пользования чужим земельным участком
14. Формирование потребительной стоимости Осуществляется естественными силами в течение тысячелетий, приложением труда и капитала
15. Особый способ распоряжения землей Землеустроительные действия

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость.

Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности.

На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара – тем выше цена.

Нет даже двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

Особенность земли как товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой.

Рис. 17. Кривая спроса и предложения земли на рынке в краткосрочный период.

На рис. 17 вертикальная линия предложения (П) показывает, что изменение уровня и динамики цен на землю не меняет размера ее предложения. Поэтому цена земли (Ц) определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается от С до C1, цена или рента соответственно повышается от Ц до Ц1.

Собственность на землю вместе с естественными ресурсами (недрами, растительностью, водой) и возведенными на ней зданиями служит источником абсолютной и дифференциальной ренты. Площадь четырехугольника ОАЦЕ на рис.

17 можно интерпретировать как совокупную ренту за используемую землю. Дифференциальная рента с худших участков будет равна нулю.

Увеличение спроса на продукты питания повысит земельную ренту до Ц1, что приведет к росту ренты до площади четырехугольника ОАЦ1Е1.

Цена на землю, как и на любой товар, определяется спросом (С) и предложением (П). По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен – снижается (рис. 17).

Недвижимое имущество – наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять.

Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15–150 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период.

Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Сделки с объектами недвижимости – это не обычное перемещение и конечное потребление товара, а движение капитала, приносящего доход.

Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику – территориальные предпочтения, изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие – нет.

К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта.

В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания.

При перепродаже объекта, владелец обычно возвращает капитал с приращением (рис. 18).

Рис. 18. Прогнозируемые денежные потоки по инвестиционным циклам проекта.

Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам объектов и социальному статусу собственников.

Применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет изымать дифференциальную ренту.

Существуют льготы по налогообложению жилых помещений для социально незащищенных слоев населения (инвалидов, пенсионеров и других групп), а при однократной покупке квартир и домов – уменьшается налогооблагаемая база всем гражданам.

Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни компоненты могут находиться в полной собственности, другие – в аренде, третьи – во временном пользовании, четвертые – в залоге, а пятые – в государственной собственности.

Ликвидность недвижимости – это возможность быстро без потерь превратить товар в денежные средства; уровень обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность.

Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьирует, особенно в зависимости от местоположения. Поскольку недвижимое имущество не перемещается в пространстве, инвестиции в него связаны с дополнительными рисками, например, ухудшением окружающей среды, изменениями предпочтений и т.д.

В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот.

Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав на него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права.

Источник: https://studopedia.org/5-59383.html

2. Особенности недвижимости как товара

Является ли недвижимость товаром

Недвижимость какэкономический объект может рассматриватьсяс двух сторон:

Недвижимостькак товар —это объект сделок (купли-продажи, залога,дарения и др.), удовлетворяющий реальныеи потенциальные потребности сторонсделок.

Недвижимостькак капитал – это ее способность приносить доход. Какправило, капитал прини­мает формуресурсов для производства товаров иуслуг.

В наибольшейстепени специфика недвижимостипроявляется при ее использовании вкачестве товара.

Недвижимостькак товар существует всегда в двухвидах: товаробъект(дляприобретения в собственность) и товаруслуга(длянайма и аренды):

Двойственныйхарактер объектов недвижимости можнопроиллюстрировать на следующем примере: удовлетворитьпотребность в жилье можно посредством приобретения в соб­ственностьобъектажилищнойнедвижимости и посредством приобрете­нияжилищных услугнаусловиях найма или аренды.

Рис. Двойственностьнедвижимости как товара

Недвижимость —это особый товар, который облада­етцелым рядом свойств.

1.Инвестиционныйхарактер. Он предназначендля длительного использования (этоотносится к товару — объекту).Это долговечный товар, не потребляемыйв процессе использо­вания.

Все измененияв «физическом теле» недвижимости, впервоначаль­ных натурально-вещественныхсвойствах диктуются, главным образом,действиемвременного фактора.

Долговечностьнедвижимости означает принципиальноиной характер удовлетворения потребности.

В зависимости отматериала основ­ных конструкций(фундаментов, стен, перекрытий), объек­тынедвижимости подразделяют на шестьгрупп с норма­тивными сроками службыот 15 до 150 лет. Предприятия как имущественныекомплексы чаще всего создаютсянабессрочный период.

2. Высокаякапиталоем­кость.Этосвязано с большим количеством материальных,финансовых и трудовых ресурсов,используемых при ее создании. Экономическоеобоснование такой специфики недвижимостиочевидно — «одноразовое» удовлетворениепотребности рав­носильносоответствующему увеличению ценности.

3.Полезность. Этоспособность недвижимости удов­летворятьпотребности владельца именно в данноммес­те и в течение соответствующегопериода времени. Полезность объектаопределяется такими его характеристиками,как размер помещения, планировка,благоустройствоокружающей территории,месторасположение, материал основныхконструкций и т. д.

4.Фундаментальность.Недвижимость— это товар, который невозможно потерять,похитить, сломать при обычных условиях.

5.Стационарность.Объектынедвижимости прочно связаны с землей,и их перемещение невозможно без нане­сенияданному объекту определенного ущерба.Особен­ность земли как товаразаключается в том, что количествопредлагаемой на рынке земли ограниченосамой природой. Поскольку недвижимость— товар стационарный, его нель­зяперенести в то место, где спрос на негоможет быть выше.

6.Неповторимость(уникальность).

Еслидругие товары в большей или меньшеймере стандартизированы (акции какого-либоэмитента одного типа и номинальнойстоимости, автомобили или сигаретыопределенной фирмы и мар­ки), то любойтовар на рынке недвижимости уникален,неповторим, обладает индивидуальнымихарактеристика­ми. Даже при совпадениивнешних и эксплуатационных свойствнедвижимость может различатьсяместоположе­нием по отношению кподъездным путям, предприятияминфраструктуры, экологической особенностьюреги­она и т. д.

Из уникальностиобъектов недвижимости следует, чторынку недвижимости присущи, по крайнеймере, три ха­рактеристики, отличающиеего от других рынков:

  • ограниченное количество товаров, способных удов­летворить запросы покупателей и, соответственно, ограниченное число возможных покупателей для продавцов;
  • более высокий уровень издержек, связанных с по­иском необходимого товара и контрагента сделки;
  • период, необходимый для реализации товара на рынке недвижимости, существенно больше, чем на других рынках

Ограниченностьпродавцов и покупателей приводит кформированию практически индивидуальныхцен.

7.Принципиальный характер— недвижимость можетявляться товаром в любой момент своегожизненного цикла. Это означает,что в коммерческий оборот может вступатьне только завершен­ноездание или строение, но и так называемый«недострой».

Как известно, полезность«недостроя» равна 0, однако это не мешаетему во многих случаяхоставаться товаром. Этаособенность присуща только недвижимости,она делает уникаль­ным не тольконедвижимость — объект, но и недвижимость— товар.

Никакаядругая вещь, будучи не законченной, неможет являться товаром.

8.Количественное несовпадение качественныххарактеристикнедвижимости— объекта и недвижимости — товара.

Еслипринять,что объектом является законченноестроительством здание или строение, тов одном этом физическом объекте можетсодержаться множество товаров различноймодификации.

К примеру: многоэтажныйжилой дом имеет первый этаж, которыйзанимает нежилое помещениесо своим функциональным назначением(магазин, химчистка, прачечнаяи т. д.). Товарами в этом случае могутбыть:

  • все приватизированные квартиры (права собственности на них);
  • услуги проживания, предоставляемые на правах аренды;
  • услуги проживания, предоставляемые на правах найма;
  • права собственности на встроенное нежилое помещение:

9.Неодинаковая товарностьразличныхвидов и элементов недвижимости. Всетовары текущего потребления и длительногопользования можно продавать и покупатьна равных осно­ванияхи без каких-либо ограничений.

Однако снедвижимостью дело обстоит иначе.

Имеются некоторые ее виды, на коммерческийоборот которыхлибо наложен прямой законодательныйзапрет, либо этот оборот связанс ограничениями (свободнаякупля-продажа земли, в том числе земельныхучастков всоставе городских территорий).

10.Управляемость.Вотличие от других товаров недви­жимость,приносящая доход, требует профессиональногоуправления активами, начиная с поискаи оценки альтер­натив, выбора наилучшегои наиболее эффективного ва­риантаиспользования и его практическойреализации ивплоть до организацииохраны, текущего ремонта и мно­гихдругих повседневных забот.

  1. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стои­мость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за растущего дефицита недвижи­мости, инфляции и прочих факторов. Это свойство способствует надежности инвестиций в недвижимость.

  2. Ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже лик­видности других товаров. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издер­жек у покупателя и продавца. Эти издержки определяют­ся сложными условиями осуществления сделок по недви­жимости. Ликвидность- это возможность быстро превратить товар в денежные средства.

Источник: https://studfile.net/preview/3181360/page:2/

1.3.Особенности недвижимости как товара

Является ли недвижимость товаром

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики1

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости.

Если бы земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е.

возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.1

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке.

Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара – тем выше цена.

Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.1

Особенность земли как товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. На рис.

1 вертикальная линия предложения (П) показывает, что изменение уровня и динамики цен на землю не меняет размера ее предложения.

Поэтому цена земли (Ц) определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается от С до С1, цена или рента соответственно повышается от Ц до Ц1.1

Цена                    Ц1                                              Е1

земли

(Ц,Р/м)2                       Ц                               Е

                                                        П      С         С1

                        О                                      А

                                              Площадь, м2 (га)

Рис. 1. Кривая спроса и предложения земли на рынке в краткосрочный период.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять.

Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период.

Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Сделки с объектами недвижимости – это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику – территориальные предпочтения, т.е.

изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными, а другие – нет. Например, в Москве на рынке жилья привлекательными районами по экологическим мотивам являются Западный и Юго-Западный. Только за счет одного фактора «предпочтения» цена 1 кв.

м жилых помещений здесь на 30-40% выше, чем в других районах столицы.1

К экономическим особенности недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинации вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.1

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики1

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости.

Если бы земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е.

возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.1

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке.

Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара – тем выше цена.

Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.1

Особенность земли как товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. На рис.

1 вертикальная линия предложения (П) показывает, что изменение уровня и динамики цен на землю не меняет размера ее предложения.

Поэтому цена земли (Ц) определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается от С до С1, цена или рента соответственно повышается от Ц до Ц1.1

Цена                    Ц1                                              Е1

земли

(Ц,Р/м)2                       Ц                               Е

                                                        П      С         С1

                        О                                      А

                                              Площадь, м2 (га)

Рис. 1. Кривая спроса и предложения земли на рынке в краткосрочный период.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять.

Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период.

Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Сделки с объектами недвижимости – это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику – территориальные предпочтения, т.е.

изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными, а другие – нет. Например, в Москве на рынке жилья привлекательными районами по экологическим мотивам являются Западный и Юго-Западный. Только за счет одного фактора «предпочтения» цена 1 кв.

м жилых помещений здесь на 30-40% выше, чем в других районах столицы.1

К экономическим особенности недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинации вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.1

Источник: http://www.srinest.com/book_997_chapter_6_1.3.Osobennosti_nedvizhimosti_kak_tovara.html

Недвижимость как товар

Является ли недвижимость товаром

Недвижимость как товар всегда существует в двух видах (двойственный характер недвижимости как товара):

1) товар-объект – Недвижимость как объект можно приобрести в собственность

2) товар-услуга – Недвижимость в качестве услуги можно арендовать или снимать.

Двойственность недвижимости как товара характерна не только для жилья, но и для всех остальных видов недвижимости.

Офисные помещения не обязательно нужно приобретать в собственность. Большинство фирм офисы арендуют. Только крупные компании могут приобретать недвижимость в собственность, но большую часть своей недвижимости они сдают в аренду.

Недвижимость сама по себе компании не нужна. Недвижимость – необходимый фактор производства, который обязательно требуется использовать, но не обязательно приобретать в собственность.

В соответствии с Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане получили право оформить в частную собственность занимаемые ими жилые помещения. Приватизированное жилье может являться объектом коммерческого оборота, то есть товаром.

Но обязательным признаком любого товара-объекта является возможность его выделения в натуре. Жилые помещения в многоквартирных домах этим признаком не обладают: все конструктивные элементы (стены, перегородки, перекрытия) являются составными частями дома в целом и к конкретному помещению отнесены быть не могут.

Таким образом, жилое помещение, являясь объектом собственности и, следовательно, потенциальным товаром, практически не имеет материального воплощения.

Приватизируя квартиру, гражданин получает не собственность в ее натуральном выражении, не «физическое тело» недвижимости, а право собственности, то есть возможность использования недвижимости в качестве экономического актива и источника дохода.

Если же объектом недвижимости является отдельно стоящее здание, то объект недвижимости и право собственности на него представляют неразрывное единство.

В этом случае реализуется главное право собственника – распоряжение объектом собственности в полном объеме. Никто не может запретить собственнику перепланировку здания и т.д.

Только такой вариант собственности является полноценным.

Таким образом, недвижимость как товар может присутствовать на рынке в трех модификациях:

1. Недвижимость – объект (при возможности выделения в натуре), включая право собственности.

2. Право собственности на объект недвижимости. Право собственности включает: право владения, пользования и распоряжения.

3. Услуги (возможность использования объекта недвижимости для определенных целей).

Специфические особенности недвижимости:

1. Преимущественное внимание к жилищной недвижимости, в которой ее характеристики проявляются наиболее часто и наиболее зримо.

2. Инвестиционный характер. Недвижимость – долговечный товар, не потребляемый в процессе использования. Все изменения в «физическом теле» недвижимости происходят главным образом под действием временного фактора.

Долговечность недвижимости означает принципиально другой характер удовлетворения потребности.

Если продукты питания удовлетворяют потребности регулярно, то потребность в жилье может быть удовлетворена однократно, в результате единственного действия – приобретения жилья в собственность.

3. Уникальность. Главной причиной уникальности является действие фактора местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту и являются тождественными, их потребительская стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке.

4. Высокая капиталоемкость. При прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при создании недвижимости.

Помимо затрат, связанных с созданием недвижимости, большое значение имеют трансакционные издержки – связаны с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок.

Основными факторами, определяющими высокий уровень трансакционных издержек, являются: уникальность объекта недвижимости, дополнительные требования при оформлении сделок с ними, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости, увеличение продолжительности и сложности рыночных сделок с недвижимостью и т.д.

5. Недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание, но и «недострой».

Товары, не являющиеся предметами длительного пользования, можно продать в течение весьма ограниченного времени после изготовления.

Предметы длительного пользования могут являться товаром с момента изготовления до появления необратимых изменений, исключающих возможность дальнейшего использования (исчезновение полезности).

Только недвижимость обладает товарностью до своей полной готовности (незавершенка), в момент готовности (объект нового строительства), и после него (объект прошлого строительства). Период товарности для недвижимости является максимальным.

Товары текущего спроса

Момент готовности

—————————————|——————————————————————-> время

Срок товарности = сроку полезности (годности) = минимальный срок товарности

Инвестиционные товары

Момент готовности Конец физической жизни

—————————————|——————————————|————————> время

Срок товарности = сроку полезности

Инвестиционные товары

Начало строительства Момент готовности Конец физической жизни

|—————————————|——————————————|————————> время

для земли

Срок товарности = максимальный срок товарности (больше срока полезности)

Для земли срок товарности бесконечен

(физическая жизнь земельного участка бесконечна)

6. Количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости-объекта и недвижимости-товара. В одном физическом объекте недвижимости может содержаться множество товаров различной модификации.

Пример – многоэтажный жилой дом со встроенным нежилым помещением на первом этаже.

Товары в этом случае: все приватизированные квартиры (права собственности на них), услуги проживания на правах аренды, услуги проживания на правах найма, права собственности на встроенное нежилое помещение.

7. Неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления можно приобретать на общих основаниях без ограничений. Но для недвижимости иначе. На коммерческий оборот некоторых видов недвижимого имущества может быть наложен законодательный запрет, или ограничения.

8. Более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами. Ликвидность – степень обратимости товара в деньги. Ликвидность выражается в типичном для конкретного рынка времени реализации товара (от появления предложения на продажу до приобретения). При прочих равных условиях, для недвижимости это время – экспозиция – будет больше. Факторы ликвидности недвижимости:

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Источник: https://studopedia.ru/15_123369_nedvizhimost-kak-tovar.html

Защитник Права
Добавить комментарий