Договор на эксклюзивное право продажи

Если ты уже не единственный: почему эксклюзивным дистрибьюторам бесполезно гордиться эксклюзивностью

Договор на эксклюзивное право продажи
Фото с сайта topspeed.com

На рынке есть масса компаний, которые называют себя эксклюзивными дистрибьюторами того или иного товара, считая это своим конкурентным преимуществом.

Что такое эксклюзивный статус и имеет ли он большую силу на самом деле — рассказывает Анастасия Малахова, адвокат, партнер адвокатского бюро «Сысуев, Бондарь, Храпуцкий СБХ». Ее советы актуальны для белорусского и российского рынков.

Ситуацию на украинском рынке комментирует Зоя Красюк, адвокат, руководитель офиса юридической фирмы «Сысуев, Бондарь, Храпуцкий» в Украине.

— В своей практике мы несколько раз сталкивались со случаями, когда предпринимателями слово «эксклюзивный» воспринимается как что-то особенное, выделяющее. Однако в большинстве случаев ожидания оказываются ошибочными. И вот почему.

Анастасия Малахова
Адвокат, партнер адвокатского бюро «Сысуев, Бондарь, Храпуцкий СБХ»

Слово «дистрибьютор» происходит от английского «распространитель» и обозначает организацию, которая на основании договора с производителем продает его товары. Слово «эксклюзивный» обозначает что-то уникальное, единственное в своем роде.
Словосочетание «эксклюзивный дистрибьютор» по сути обозначает единственного продавца, который продает товары производителя.

Чтобы разобраться, как это работает (или не работает), возьмем для примера две компании — условно Производитель и Продавец.

  • Производитель — это иностранная фабрика, которая где-то за границей производит известный товар, который очень популярен и пользуется активным потребительским спросом.
  • Продавец — отечественная компания, которая хочет продавать «известный товар» (назовем его так) по всей Беларуси или России.

Продавец проводит успешные переговоры с Производителем — в результате они подписывают дистрибьюторский договор, по условиям которого Производитель назначает Продавца единственным, т.е.

эксклюзивным, дистрибьютором известного товара в Беларуси (России), и обязуется поставлять этот товар только Продавцу.

В договоре даже может быть условие о том, что Производитель не будет назначать других дистрибьюторов и не будет поставлять товар другой компании, которая ведет свою деятельность в этой стране.

Фото с сайта topspeed.com

Продавец заинтересован в своей эксклюзивности. Это его преимущество. Продвижение товара, создание каналов сбыта, формирование потребительского спроса требуют вложения финансовых средств в маркетинг и рекламу. Если Производитель требует выполнения его стандартов продаж, то Продавец будет обучать персонал, изменять дизайн точек продажи, выполнять иные условия.

Появление второго дистрибьютора не входит в планы Продавца. Но однажды он узнает, что другая компания также ввозит и продает тот же самый известный товар на его территории.

Продавец обращается к Производителю за разъяснением ситуации. И вот тут Продавец может получить два разных ответа.

Вариант 1. Продавец не давал другой компании права на продажу своего товара.
В таком случае Продавец и Производитель вправе начать совместные юридические действия против той самой компании.

Например, Производитель может воспользоваться своими правами на товарный знак, которым маркируется товар. Товарный знак — это обозначение (слово или рисунок), которое прошло специальную процедуру регистрации.

Владелец товарного знака имеет исключительные права на его использование.

Другие компании, в том числе Продавец и та компания, которая тоже начала дистрибьюцию известного товара, вправе использовать товарный знак только с согласия Производителя.

Если Производитель запретит другой компании использовать товарный знак, то она, соответственно, не сможет законно продавать известный товар в Беларуси или России.

Преследовать нарушителя права на товарный знак может только его владелец — Производитель.

Права на товарный знак могут защищаться и таможенными органами. Для этого Производитель должен включить его в специальный таможенный реестр и указать продавца как единственного уполномоченного импортера известного товара.

В таком случае беспрепятственно ввозить товар в Беларусь или Россию сможет только Продавец. Товар, ввозимый другими компаниями, будет задерживаться таможенными органами.

Таким образом эффект эксклюзивности для Продавца будет достигнут.

Фото с сайта prokazan.ru

Вариант 2. Производитель сообщает, что другая компания назначена вторым дистрибьютором на территории Беларуси, потому что Производитель изменил свой подход к стратегии продаж известного товара в регионе. Иными словами — передумал.
Если Продавец обратится в таком случае за консультацией к юристам, то он узнает, что:

  • В Беларуси и России условие об эксклюзивности может быть рассмотрено как нарушение антимонопольного законодательства
  • Обязательство Производителя не поставлять товар иным лицам с точки зрения белорусского и российского права является пустым обещанием.

Таким образом, эксклюзивность дистрибьютора зависит от сбытовой политики производителя.

Дистрибьютор будет эксклюзивным ровно столько и настолько, сколько и насколько это соответствует интересам производителя.

Если производитель решит создать второго дистрибьютора, то первому останется либо перестраивать свой бизнес, либо прекращать сотрудничество с производителем.

В качестве рекомендации дистрибьюторам можно посоветовать:

  • При заключении дистрибьюторского договора проверить, зарегистрирован ли товарный знак производителя в Беларуси или России. Если нет — то убедить производителя выполнить необходимые процедуры для проведения такой регистрации
  • Убедить производителя включить товарный знак в таможенный реестр. Это позволит контролировать ввоз товара другими организациями
  • В дистрибьюторском договоре предусмотреть обязательство производителя провести компенсационные выплаты в согласованном размере в случае осуществления им в пределах срока действия договора поставок товара другой компании или заключения аналогичного договора с другим лицом.

Помните: эксклюзивность дистрибьютора полностью зависит от решения производителя, которое производитель в любой момент может изменить.

Украинская практика

В Украине весьма популярна практика предоставления дистрибьютору эксклюзивного права на продажу товаров производителя.

Зоя Красюк
Адвокат, руководитель офиса в Украине юридической фирмы «Сысуев, Бондарь, Храпуцкий»

В то же время, как условие эксклюзивности, так и сам дистрибьюторский договор, не урегулированы нормами украинского законодательства, что сопряжено с рядом рисков:

1. Во-первых, право эксклюзивности дистрибьютора может быть расценено Антимонопольным комитетом Украины как антиконкурентные согласованные действия, которые могут привести к недопущению, устранению или ограничению конкуренции, если будет доказана связь между данным правом и негативными последствиями для конкуренции.

2. Во-вторых, не существует однозначной судебной практики по поводу защиты нарушенного права эксклюзивности дистрибьютора. Также есть прецеденты признания судами дистрибьюторских договоров недействительными в части условия эксклюзивности дистрибьютора.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков:

  • Прежде всего, необходимо проанализировать ограничения, установленные антимонопольным законодательством и убедиться, что условие эксклюзивности дистрибьюторского договора не повлечет негативных последствий для конкурентов на рынке Украины (доля дистрибьютора на рынке Украины, совокупные доли дистрибьютора и производителя, прочее)
  • В дистрибьюторском договоре детально расписать вопросы интеллектуальной собственности в части прав дистрибьютора на эксклюзивное использование товарного знака производителя. Можно также рассмотреть возможность регистрации дистрибьютором товарного знака производителя в Украине
  • В дистрибьюторском договоре прописать ответственность производителя за нарушение условия эксклюзивности с применением строгих штрафных санкций.

Соблюдение вышеуказанных рекомендаций поможет максимально избежать внешних и внутренних рисков и сделать ваше сотрудничество надежным и взаимовыгодным.

Источник: https://probusiness.io/law/3756-esli-ty-uzhe-ne-edinstvennyy-pochemu-eksklyuzivnym-distribyutoram-bespolezno-gorditsya-svoey-eksklyuzivnostyu.html

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Договор на эксклюзивное право продажи
Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Споры по недвижимости » Договоры в недвижимости и строительстве » Эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Как правило, термин «эксклюзив» обозначает нечто особенное и индивидуальное. Однако, на рынке недвижимости эксклюзивный договор – это не прихоть избранных, а естественное и даже необходимое условие работы агентства недвижимости.

Эксклюзивным называют договор, согласно которому агентство недвижимости имеет преимущественное право на продажу конкретного объекта недвижимости (квартиры, дома, офиса, земельного участка), а собственник недвижимости принимает на себя обязательство не наделять другое агентство недвижимости представительским статусом на тот же объект и отказывается в пользу агентства от самостоятельной уступки прав на недвижимость.

Другими словами, агентство недвижимости в лице риэлтора обязуется выполнить все необходимые действия, направленные на продажу объекта недвижимости, а собственник недвижимости обязуется сохранить эксклюзивное право продажи риэлтора и оплатить услугу.

Официально, как правило, документ называется строго: «Договор на оказание услуг по продаже недвижимости». Однако, слово «эксклюзивный», которое фактически не используется в юридической практике, плотно вошло в обиход риэлтерских компаний.

Предметом договора может выступать любая недвижимость, которая находится в собственности продавца.

Сторонами эксклюзивного договора на продажу недвижимости являются:

  • заказчик – продавец недвижимого имущества;
  • исполнитель – агентство недвижимости в лице риэлтора.

Характерной чертой договора является его возмездность, соответственно, стоимость услуг относится к числу существенных условий сделки.

Возмездность означает, необходимость уплаты стороне, предоставляющей услуги по эксклюзивному договору, определенной соглашением денежной суммы.

Обычно, цена в таком соглашении определяется агентством недвижимости в зависимости от стоимости объекта, его ликвидности, сложности оформления документов и других условий.

Как правило, эксклюзивный договор не бессрочен. В его условиях предусмотрены конкретные сроки, в которое агентство обязуется продать недвижимость. Если срок договора истек, а недвижимое имущество не было реализовано агентством недвижимости, то договор возможно продлить, если обе стороны согласны на дальнейшее сотрудничество.

Перечень услуг, предоставляемых агентством недвижимости, носит договорный характер и может быть изменен соглашением сторон. Как правило к ним относятся:

  • консультирование по любым вопросам, связанным с продажей объекта недвижимости;
  • правовая экспертиза документов на недвижимость;
  • размещение рекламы;
  • поиск покупателя;
  • организация и проведение переговоров между покупателем и продавцом, согласование сроков и порядка оплаты, документальное закрепление достигнутых договоренностей;
  • подготовка документов для сделки с объектом недвижимости (при условии наличия соответствующей доверенности) или содействие в их сборе.

Правовая природа эксклюзивного договора

Эксклюзивный договор в настоящее время занимает значительное место в системе обязательственных отношений, однако, с правовой точки зрения остается неурегулированным действующим законодательством.

Определяя правовую природу эксклюзивного договора, следует отметить, что такой вид гражданско-правового договора неизвестен гражданскому законодательству, поэтому его можно отнести к непоименованным договорам.

Отсутствие правового регулирования эксклюзивного договора порождает необходимость принятия нормативного правового акта «О риэлтерской деятельности в РФ», в нормах которого должны быть четко определены понятие договора и требования, предъявляемые к его сторонам.

Эксклюзивный договор относится к разновидности договора возмездного оказания услуг и обладает всеми присущими такому договору признаками.

Несмотря на то, что легальное определение эксклюзивного договора в действующем законодательстве отсутствует, исходя из приведенных выше положений, а также из особенностей предмета данного договора, определение сделки было сформировано на основе легального определения договора возмездного оказания услуг, в соответствии с которым исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, то есть определенные действия или деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

На основании изложенного, необходимо выделить признаки, определяющие правовую природу эксклюзивного договора, то есть обозначить юридические нюансы, позволяющие обособить данное соглашение от однородных договоров возмездного оказания услуг:

  1. Эксклюзивный договор относится к числу консенсуальных договоров, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям;
  2. Договор двусторонний, так как исполнение обязательств заказчика по оплате услуг обусловлено выполнением исполнителем своих обязательств по оказанию услуг;
  3. Эксклюзивный договор – возмездный, так как услуги предоставляются только за плату;
  4. Предмет договора составляют услуги, которые осуществляются при совершении гражданско-правовых сделок с недвижимостью и правами на недвижимое имущество;
  5. Сторонами договора являются организация или гражданин-предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере купли-продажи недвижимости (агентство недвижимости), и собственник недвижимости – любой субъект права, приобретающий предоставляемые услуги для своих личных целей, которые не связаны с извлечением прибыли;
  6. Эксклюзивный договор является публичным договором, так как обладает присущими им признаками;
  7. Сделка считается заключенной, прежде всего, в интересах собственника недвижимости, так как совершается за его счет.

Риски эксклюзивного договора

Практически каждый гражданско-правовой договор имеет рисковый характер. Не является исключением и эксклюзивный договор на продажу недвижимости.

Несмотря на то, что агентство недвижимости гарантирует юридическую и экономическую безопасность сделки, существуют риски неисполнения эксклюзивного договора.

В первую очередь такой риск связан с выбором агентства по продаже недвижимости.

Не секрет, что на рынке недвижимости существует огромное количество мошенников, которые осуществляют фиктивную деятельность ради получения прибыли. Деятельность таких организаций основывается на хищении правоустанавливающих документов собственника и реализация недвижимости через подставных лиц. Разумеется, что такая деятельность находится вне закона и подлежит уголовному преследованию.

Помимо наличия на рынке недвижимости фиктивных фирм, риск связан с недобросовестностью исполнителя договора.

Заключение сделки по продаже квартиры зависит, в первую очередь, от активной деятельности исполнителя эксклюзивного договора.

Если исполнитель окажется недобросовестным и не будет оказывать никаких активных действий, то результата от такого эксклюзивного договора, в виде продажи квартиры, не последует.

Также, при заключении эксклюзивного договора с недобросовестным исполнителем, существуют и другие риски, например:

  • продажа недвижимости по заведомо низкой цене;
  • доступ к личной информации неограниченного круга лиц и, как следствие, возможность её использования мошенниками;
  • потеря покупателя, изъявившего желание на покупку недвижимости, из-за неактивных действий исполнителя и другие.

Кроме того, успех сделки будет зависеть напрямую от профессионализма и компетенции риэлтора, который будет представлять агентство недвижимости. Поэтому для собственника недвижимости важно не только правильно выбрать организацию, но и обратиться к компетентному специалисту.

является ли заключение эксклюзивного договора нарушением закона, если собственник сам этого хочет?

Вадим31.05.2019 09:17

Вашу ситуацию надо рассматривать по Вашим конкретным документам, поскольку необходимо изучить текст конкретного договора, чтобы убедиться что его условия не нарушают закон. Рекомендую обратиться на консультацию к нашим специалистам. Сервис бесплатных юридических консультаций составит для Вас все необходимые документы.

Скидка по промокоду Сервиса бесплатных юридических консультаций 9. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По с тоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (495) 228-26-51 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.

ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html 

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Сайботалов Вадим Владимирович31.05.2019 10:59

Задать дополнительный вопрос

Согласна с коллегой.

Федорова Любовь Петровна01.06.2019 08:00

Задать дополнительный вопрос

Был заключён эксклюзивный договор,сроком на три месяца,истекает 30 декабря. Никаких действий, показов,звонков,консультаций агенство не проводило,риэлтер молчит,не отвечает на звонки. Не даёт ссылок на рекламу,не обсуждает цену,чтобы быстрее продать. Как его не продлить автоматом,а забрать залоговый документ на собственность?

Анна24.12.2018 10:46

Добрый день!В соответствии со ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В договорах иногда бывают примерно такие формулировки: “В случае, если ни одна из сторон за 30 (тридцать) рабочих дней до окончания срока действия договора не заявит о его расторжении, действие договора автоматически пролонгируется на следующий год”.

 Рекомендую направить в агентство письмо, в котором указать, что договор Вами не продляется.

Примерный образец письма о расторжении договора можно посмотреть тут: http://iskiplus.ru/uvedomlenie-o-rastorzhenii-dogovora/

При возникновении сложностей, рекомендую обратиться в офис на консультацию к нашим специалистам.

Сайботалов Вадим Владимирович25.12.2018 17:49

Задать дополнительный вопрос

При необходимости «Юридическая группа «Сервиса бесплатных юридических консультаций» составит для Вас все документы, жалобы и заявления. Наш адрес: Москва, Старопименовский переулок, дом 18. Телефон для справок: +7 (495) 228-26-51Наши адвокаты и специалисты: advokat-malov.ru/stati/luchshie-advokatyi-moskvyi.htmlНаши контакты: advokat-malov.ru/kontakty.html

Федорова Любовь Петровна26.12.2018 14:43

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/dogovory-v-nedvizhimosti-i-stroitelstve/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti.html

Эксклюзивный договор продажи недвижимости

Договор на эксклюзивное право продажи

В наше время приобрести имущество довольно просто. Многие фирмы предлагают свои риелторские услуги. Однако, при покупке квартиры самое главное оформить соответствующую документацию, чтобы в последствии сделка считалась действительной на законных правах. О том, как оформить эксклюзивный договор продажи недвижимости рассмотрим в статье ниже.

Как оформить эксклюзивный договор продажи недвижимости?

Решая приобрести квартиру или продать, все большее количество людей обращаются к помощи профессиональных агентств на рынке жилья — риелторам.

Так как зачастую квартирный вопрос требуется решить в ограниченные сроки, граждане не могут самостоятельно изучить все тонкости процедуры продажи.

Риелторы помогут подыскать покупателя, назначить цену, а также провести сделку юридически правильно.

Последовательность действий будущих продавцов или покупателей заключается в следующем:

  1. Первоначально требуется изучить всевозможных кандидатов на рынке и выбрать квалифицированное агенство по недвижимости;
  2. Заключить соответствующее соглашение — договор комиссии, поручения, контракт о возмездном оказании услуг или эксклюзивный договор продажи недвижимости. После, реализацию квартиры можно доверить профессионалам.

Эксклюзивный договор — это письменное соглашение, согласно которому исполнитель (риелтор) наделяется преимущественным правом на продажу недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, офисного помещения). Заказчик, в свою очередь, обязуется не распоряжаться имуществом без посредников. Таким образом стороны соблюдают взаимовыгодные условия за определенную плату.

Предметом сделки может выступать любая недвижимость, которая оформлена в законную собственность продавца. В момент подписания соглашения проверяются основные правоустанавливающие документы:

  • свидетельство регистрации права собственности;
  • договор долевого участия в строительстве (для первичного жилья);
  • контракт купли — продажи имущества;
  • акт приема — передачи;
  • домовая книга и другое.

Характерной чертой договоренности между риелторским агентством и продавцом недвижимости является возмездность. По истечении срока договора, заказчик обязуется оплатить работу, если иное не предусмотрено соглашением. В основном, риелтор запрашивает определенный процент от стоимости жилья при успешной продаже квартиры.

Заключая эксклюзивный договор, сторонам требуется обсудить существенные условия сделки, такие как:

  • срок, в течение которого агентство обязуется продать собственность;
  • оплата первоначального взноса и последующих;
  • способ безопасного расчета с покупателем квартиры;
  • возможность продления договора, не переплачивая первоначальную стоимость риелторских услуг.

Как правило, эксклюзивный договор заключается на определенный срок от 1 недели до 12 месяцев. В течение этого времени, агенство обязуется подыскать покупателя и продать недвижимость за ту сумму, которая была оговорена с покупателем.

Помимо этого, риелтор берет на себя обязательство проверки фиктивности документов.

Сделка по продаже имущества с помощью агентства более безопасна, так как договор купли — продажи составляют квалифицированные юристы, а риелтор выступает третьей стороной в сделке.

Эксклюзивный договор составляется в трех экземплярах и заверяется нотариусом в присутствии сторон. Законодательством не предусмотрена специальная форма соглашения. Договор составляется по образцу, и включает в себя следующие пункты:

  • наименование документа;
  • паспортные данные владельца собственности;
  • подробные реквизиты организации (название ООО, адрес головного офиса, номер ИНН);
  • предмет сделки;
  • описание недвижимости (адрес, кадастровый номер, размер общей квадратной площади, количество комнат, балконов, проведенной коммуникации, отличительные особенности ремонта и др.);
  • стоимость;
  • существенные условия договоренности;
  • права и обязанности сторон;
  • срок продажи;
  • ответственность сторон при несоблюдении условий сделки;
  • дата подписания договора;
  • список прилагаемых документов;
  • подписи ответственных лиц, печать организации.

Скачать образец соглашения о передачи эксклюзивного права на продажу недвижимости по ссылке.

Обязанности агентов по продаже недвижимости

Риелторские услуги по продаже недвижимости являются наиболее востребованными в современном мире, так как большинство граждан просто не могут самостоятельно подыскать покупателя. Связанно это с отсутствием свободного времени, незнанием современного рынка, законов и прочего делопроизводства по реализации недвижимости.

В соответствии с эксклюзивным договором по продаже недвижимого объекта, в обязанности риелтора входит:

  • мониторинг цен на современном рынке;
  • формирование клиентской базы;
  • ведение переговоров с заказчиком и покупателем;
  • консультирование по вопросам сделок с недвижимостью;
  • осуществление сделок по покупке, продаже, аренде и др.;
  • оценка стоимости недвижимого объекта;
  • проверка документов на подлинность;
  • размещение рекламных объявлений.

Основной обязанностью агентов по недвижимости является реализация объекта в соответствии с условием договоренности (купля, продажа или аренда).

Главным условием сделки является цена квартиры и срок, предоставленный для продажи. В основном, собственность продается по завышенной цене, так как агенство изымает определенный процент за реализацию.

В среднем, стоимость риелторских услуг 1 — 5% от цены на жилье.

В обязанности агентов также входит размещение рекламных объявлений для привлечения клиентов. При совершении сделки, посредник участвует в составлении юридических документов в соответствии с действующими нормами законодательства.

В соответствии с эксклюзивным договором продажи недвижимости, агентство гарантирует клиентам, как продавцу так и покупателю, полную безопасность сделки.

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

Эксклюзивный договор продажи недвижимости относится к разновидности соглашений о возмездном оказании каких-либо услуг. Однако, в действующем законодательстве отсутствует такое понятие.

Следовательно, эксклюзивное соглашение не регламентируется законодательной базой, в чем и есть основной риск совершения подобных сделок с недвижимостью.

В первую очередь, риск связан с выбором агенства по реализации недвижимости.

В наше время, на рынке недвижимости существует огромное количество мошенников, которые с легкостью совершают фиктивные сделки и получают от этого огромную прибыль. Деятельность агенства основывается на фальсификации правоустанавливающих документов, и продажи недвижимости посредством подставных покупателей.

Подобные сделки признаются незаконными только в том случае, если собственник сумеет доказать нарушение. Однако, сделать это удается не многим.

Выбирая организацию для посреднических услуг в реализации квартиры, требуется подробно изучить отзывы клиентов, репутацию на рынке, а также проверить все документы и сертификаты фирмы.

Помимо черных риелторов, собственники жилья могут столкнуться с недобросовестностью агенства, например:

  • продажа недвижимости по заниженной цене;
  • неправомерное использование личной информации о недвижимости и собственнике жилья;
  • предоставление покупателю ложной информации в личных интересах.

К преимуществам эксклюзивного договора можно отнести возможность не заниматься подбором клиентов самостоятельно, а также сэкономить время, а в некоторых случаях и деньги заказчика.

Преимущества для собственников жилья

Сделка по продаже недвижимости — это долгосрочный и многогранный процесс, который затребует опыта, а также маркетинговой, налоговой и юридической осведомленности в данном вопросе. В большинстве случаев собственник жилья может не справиться с задачей. Для этого существуют специально обученные люди — риелторы.

Заключая эксклюзивный договор по продаже недвижимости, агенство гарантирует успешное завершение сделки, законность, а также защиту интересов продавца и покупателя.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/urleksklyuzivnyj-dogovor-prodazhi-nedvizhimosti.html

Эксклюзивные права на продажу — целесообразность их приобретения – Методический журнал «Международные банковские операции»

Договор на эксклюзивное право продажи

Многие торговцы придерживаются точки зрения, что они не должны платить за исключительные права на продажу товара. Причина, стоящая за этим убеждением, состоит в том, что торговые компании, поставляющие продукты на иностранные рынки, тратят свое время и деньги и делают это на свой страх и риск.

Реальные же производители товара при этом сами не рискуют. В большинстве случаев производитель не вкладывает ни копейки в иностранные рынки, и торговая компания, как правило, должна принимать на себя все потери, если товар не пользуется спросом.

Исходя из этого, торговые компании считают, что не должны платить за приобретение исключительных прав на владение товаром.

Обычно производитель не хочет давать полное исключительное право какой-нибудь одной торговой компании по причине того, что он не уверен в исполнении определенных обязательств торговой компанией и поэтому не хочет «отдавать все в одни руки».

Торговая компания, в свою очередь, понимает, что производитель абсолютно прав, испытывая осторожность по поводу исполнения обязательств по продаже товара, поэтому, чтобы не оказаться в ситуации, когда производитель вверит экспортный товар торговцу, а тот не оправдает ожидания по поводу продажи товара, необходимо точно определить в соглашении между сторонами то минимальное количество товара, которое должно быть продано на рынке. Если по какой-либо причине торговец (посредник) не оправдает оговоренных ожиданий, производитель будет иметь все права, чтобы разорвать контракт с торговой компанией и найти более подходящего «партнера». В то же время торговец должен показать производителю, что он осведомлен и имеет определенный опыт на экспортном рынке по реализации товара.

Производители обычно совершают одну ошибку: при входе на новый рынок используют сразу несколько каналов, не планируя при этом экспортных цен.

Они и сами пытаются продать продукцию напрямую покупателям, которые обратились к ним, и в то же время приглашают на работу торговцев, у которых имеется опыт на определенном рынке.

Вскоре на рынке образуется огромное количество различных цен на один и тот же товар, и, как результат, конечный покупатель становится очень осторожен в выборе покупки. Будучи слишком жадным, производитель может навредить сам себе.

На рынках в таких странах, как Россия, Китай, Средний Восток, Южная Америка и др., агенты и местные торговые компании играют очень важную роль в облегчении торговли.

Если торговец говорит на одном языке с покупателем, ему, как правило, проще обсудить все преимущества бизнеса с производителем иностранных товаров, чем кому-либо другому.

Торговцы, хорошо известные на местном рынке, — лучшие для сотрудничества.

Иногда торговые компании играют гораздо большую роль в продвижении товара на рынке, чем сами производители, пытающиеся продать данный товар.

По этим причинам производители, стремящиеся проникнуть на новые рынки, должны изучить потребности этих рынков и найти правильных партнеров (торговцев), которые будут работать с конечными покупателями и обеспечивать поддержку, информацию и обслуживание товара.

Соглашение об исключительных правах сначала может быть подписано для маленькой территории, которая затем может быть расширена, если торговец успешен. Иногда исключительные права даются на определенные регионы или географические территории.

Существует множество форм соглашения об исключительных правах. Некоторые из них — длинные юридические документы, другие — размером всего в несколько страниц. Более детально соглашение, обычно предусматривающее все нюансы, касающиеся прав торговца на владение товаром, предпочтительнее для торговца. То же самое можно сказать и о другой стороне.

Производители могут захотеть включить в соглашение множество пунктов, вследствие которых оно может быть не принято.

Так как маржа торговца выше, чем у производителя, существует опасность, что местный дистрибьютор или конечный покупатель могут выяснить, кто является производителем товара, и постараются связаться с ним напрямую, избегая высоких затрат от торговых компаний.

Эксклюзивные права: как их получить и как их защитить

Рассмотрим конкретный пример.

В 1989 году Американская Торговая Компания (АТК) обратилась к Европейскому Производителю оборудования для изготовления кирпича (ЕП) с просьбой поставлять свое оборудование на маленький завод, находящийся в Московской области.

До 1989 года ЕП никогда не продавал свое оборудование в Россию или другие страны, входившие в те годы в СССР. Однако у ЕП был опыт в поставке своего продукта в африканские страны и на Средний Восток.

Когда АТК попросила об эксклюзивных правах, распространяющихся на все советское государство, ЕП, разумеется, будучи осторожным, оценил свои риски и был уверен, что он ничего не потеряет, так как не ожидал, что на его продукт будет большой спрос в связи с холодным климатом в России и неконвертируемостью валюты (рубля).

АТК торопилась с подписанием соглашения об исключительных правах, и ЕП подписал короткое соглашение на определенных условиях, главным из которых было оговоренное минимальное количество оборудования для изготовления кирпича в год (см. Приложение 1).

Президент ЕП был приятно удивлен, узнав, что вместо 20 машин (оговоренный соглашением минимум) АТК продала свыше 100 машин за первый год. Вскоре клиенты из Москвы, а также Киева, Баку, Тбилиси и других бывших городов СССР стали обращаться непосредственно в главный офис ЕП, находящийся в Бельгии, с просьбой о поставке оборудования для изготовления кирпича.

Сначала ЕП советовал потенциальным клиентам связаться с эксклюзивным представителем, АТК, но вскоре стало слишком сложно отслеживать, какие заказы были для СССР, а какие — для других рынков. Многие клиенты хотели обойти АТК, обращаясь к ЕП через третьи страны, такие, как Польша, Чехословакия и Венгрия.

Другие торговцы из Западной Европы, США и Канады тоже появились на рынке, так как у них были покупатели в России, Украине и других республиках, которые хотели покупать оборудование ЕП, но не через АТК.

В 1991 году ЕП получал от 5 до 10 звонков или факсов в день с просьбой предоставить пакет предложений на оборудование ЕП.

Все это плохо сказывалось на экономике. Фабричная цена ЕП составляла $45 000–50 000. Российская цена АТК равнялась $55 000–60 000.

Очевидно, что другие торговцы не могли получить большую прибыль, покупая оборудование через АТК, и хотели совершать покупки напрямую, несмотря на то что АТК предлагала своим клиентам из СССР комиссию в $5000 с продажи каждой партии.

Однажды ЕП даже получил электронный перевод в $1 млн от торговца, который хотел производить закупки оборудования для российского рынка. Перевод можно было обналичить заранее, без предварительного счета-фактуры или контракта. Продавец хотел закупать оборудование только напрямую у ЕП.

А как быть с соглашением об исключительных правах с АТК? Должен ли был ЕП отказаться от $1 млн и посоветовать покупателю связаться с АТК?

Не взирая на соглашение, ЕП продал свое оборудование напрямую торговцу, но заплатил АТК 10% комиссии с продажи. ЕП также совершил много продаж другим торговцам на Российском рынке по аналогичной схеме, игнорируя обязательства по соглашению об исключительных правах.

Иногда с этих сделок платились комиссии, в иных случаях ЕП утверждал, что соглашение не касалось стран Восточной

Европы, на которые не распространялись исключительные права АТК. Только пристально наблюдая за границами СССР, АТК могла быть в курсе поставок оборудования на свой «исключительный» рынок. В тех случаях, когда у АТК были доказательства поставок оборудования на свой рынок в обход соглашения, были выплачены комиссии.

Так как АТК все еще оставался самым крупным покупателем ЕП, производитель был рад сотрудничеству с этой компанией.

Тут возникает следующий вопрос: могла ли АТК обратиться в суд с просьбой разорвать соглашение с ЕП? Теоретически ответ «да», но на практике это было бы не самым умным решением. У обеих компаний была одна и та же цель — проникнуть на рынок СССР, и обе компании добились большого успеха, работая вместе.

Большой обман:
большой завод по изготовлению кирпича

Одним из факторов, вследствие которого ЕП оставался лоялен к своему эксклюзивному дистрибьютору, был проект развития продаж в СССР: проект стоимостью от $12 до $14 млн.

АТК обнаружила местного производителя необходимого оборудования в Москве, который мог принять участие в этом проекте.

Местный производитель способствовал уменьшению стоимости проекта на $800 000 и мог бы помочь проекту ЕП быть более конкурентоспособным в соревновании с производителями Германии, Испании и Франции, изготавливающими похожее оборудование.

К 1993 году проект сдвинулся с очерченных границ к коммерческим целям, но ситуация в России и ее республиках бывшего СССР драматически изменилась. Инфляция истощила рублевый капитал. Если в 1990–1991 годах был экономический бюджет СССР, то в 1993–1994 годах рынки сражались друг с другом, а приватизация сделала процесс продажи еще сложнее.

К 1993 году новых заказов для маленьких заводов, изготовляющих кирпич, совсем не стало. Первая причина этому — инфляция. Вторая — тот факт, что семь местных заводов стали производить подобное оборудование, не взирая на наличие патента ЕП.

Не было никакого смысла обращаться в суд, так как подобное действие не принесло бы никакого результата. Тем не менее ЕП продолжал сотрудничать с АТК.

Европейский производитель, надеясь на продажу не- скольких крупных проектов в России или Украине, продолжал выплачивать АТК комиссии с продаж, совершенных в обход этой компании.

Приложение 1 Образец соглашения между Европейским Производителем

и Американской Торговой Компанией

Соглашение подписано 16 августа 1989 года между Европейским Производителем оборудования для изготовления кирпича (ЕП) (ниже именуемым как «Компания»), с одной стороны, и Американской Торговой Компанией (АТК) (ниже именуемой как «Агент»), с другой стороны.

Вышеупомянутые Стороны согласны с нижеупомянутыми пунктами.

Статья 1: Территория

Под «территорией» понимается СССР.

Статья 2: Товар

Под товаром понимается настоящий и будущий товар из ассортимента прессовочного оборудования, предлагаемого Компанией для продажи.

CERAMA (автоматический пресс) любого типа с литейными формами и запасными частями.

CERAM (ручной пресс) любого типа с литейными формами и запасными частями.

CERADE (машина для разбития кирпича) любого типа с запасными частями.

Статья 3: Видоизменение/изъятие

Ввиду возможных изменений в технологическом или финансовом состоянии очевидно и оговорено, что Компания оставляет за собой право видоизменять спецификации и изымать товар из продаж без каких-либо обязательств или финансовых компенсаций Агенту.

Статья 4: Обязанности Агента

Агент не должен представлять другие местные или иностранные компании, производящие или продающие оборудование для изготовления кирпича. Агент должен создавать соответствующие коммерческие и финансовые организации, а также прилагать все усилия для повышения продажи товара на всей территории, предотвращать копирование товара.

Агент не должен раскрывать никакой технической или коммерческой информации, касающейся товара, которая ослабит его позиции на каком-либо этапе его жизнедеятельности.

Более того, Агент должен обеспечить покупателя всеми необходимыми бумагами, такими, как импортная лицензия, результаты изучения технико-экономических характеристик и др.

, а также содействовать нахождению адекватного финансирования для проекта.

Статья 5: Информация для производителя

Агент должен информировать Компанию о тенденциях рынка, законодательстве той страны, на территории которой товар продается, с тем чтобы соответствовать нормам закона (касающихся наименования фирмы, технических спецификаций, налогообложения и регулирования).

Статья 6: Информация для Агента

Компания должна информировать Агента относительно любых изменений цены, времени доставки и сроков оплаты.

Статья 7: Эксклюзивность

Компания не должна назначать никаких других агентов для продажи товара на территории на неопределенный период при условии соблюдения следующих требований:

Источник: http://www.reglament.net/bank/mbo/2006_4_article.htm

Защитник Права
Добавить комментарий