Договор аренды существенные условия

2. Существенные условия договора аренды: Единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из

Договор аренды существенные условия

Единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является условие о предмете аренды . Согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным. ——————————– КонсультантПлюс: примечание. Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского “Договорное право.

Договоры о передаче имущества” (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации – Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).

Радикально иную оценку существенных условий договора аренды дает В.В. Витрянский (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2004. С. 442 – 449).

К договору следует прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование и пр.

Если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды прилагается кадастровый план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

Когда в аренду сдается здание, сооружение или помещение, то к договору аренды недвижимого имущества надлежит прилагать поэтажный план здания, сооружения, на котором обозначается сдаваемое в аренду помещение с указанием размера арендуемой площади.

Иначе говоря, при аренде земельных участков и других видов недвижимого имущества предмет аренды идентифицируется по информации, содержащейся в документах кадастрового, технического учета недвижимого имущества, а также в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст.

607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и прочие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, иные вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи).

Иначе говоря, предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть предметом имущественного найма, так как после передачи этих вещей они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя.

Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и в том же количестве. Не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и пр. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. В качестве предмета аренды недвижимое имущество имеет некоторую специфику, обусловленную как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него.

Недвижимое имущество, предназначенное для проживания людей, не может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, поскольку наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК и Жилищным кодексом. Нормами, составляющими общие положения об аренде, регулируется аренда нежилых помещений, не являющихся самостоятельными зданиями и сооружениями.
Отношения по аренде земельных участков и других обособленных природных объектов регламентируются земельным и природоохранным законодательством. Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством и законодательством о недрах в настоящее время не предусмотрена. Исключение сделано для обособленных водных объектов, которые могут переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством РФ (ст. 22 Водного кодекса РФ ). Данное исключение справедливо. С теоретической точки зрения обособленный водный объект (замкнутый водоем) – небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, представляет собой принадлежность земельного участка, на котором он расположен. Однако несомненно, что с дальнейшим развитием рыночных отношений иные водные объекты и горные отводы будут с разрешения законодателя передаваться в аренду. ——————————–

СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4471 (с послед. изм.). Законом могут быть установлены и иные виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся, например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и пр.

Срок в договоре аренды не относится к его существенным условиям.

Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. п. 1, 2 ст. 610 ГК). Однако даже в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время.

Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров .

Поэтому закон (ст. 606 ГК) говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование. ——————————–

В связи с этим Д.И.

Мейер высказал мнение, что “с научной точки зрения договор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно.

Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует его прекращения, так что, следовательно, срок только не определен точно при самом его заключении, а контрагенты предоставили себе определить его впоследствии” (см.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. С. 262).

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды конкретных видов имущества. Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать одного года. Согласно ст. 31 Лесного кодекса срок аренды участков лесного фонда составляет от одного года до девяноста девяти лет.

Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение отчуждения имущества под видом его аренды; во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

Источник: https://jurisprudence.club/pravo-grajdanskoe/suschestvennyie-usloviya-dogovora2339.html

Существенные условия договора аренды в 2019 – являются

Договор аренды существенные условия

Договор аренды является основным документом, на котором базируется сделка, договоренность по поводу временной передачи в пользование какого-либо объекта. Сделки заключаются, когда берут в аренду объект недвижимости – здание, помещение, землю, либо движимый объект – автомобиль, например.

Договор имеет особенности и условия, на которые опираются договоренности. Передача в эксплуатацию объекта производится за определенную, арендную плату. Соглашение заключается на определенный срок, либо бессрочно – это обязательно должно быть решено сторонами.

По закону договор аренды какого-либо имущества обязательно должен составляться в письменной форме. Для этого используется стандартный шаблон, в котором учтены все пункты.

Можно добавлять новые пункты, либо убирать из стандартного образца не нужные – запретов на сохранение целостности структуры стандартной формы шаблона нет в законе РФ.

документа, что в него должно входить, на какие законы следует опираться согласно нормам российского законодательства, какие стороны сделки должны освещаться более детально, а какие сокращенно – все это, и другое, решается обоюдно сторонами в присутствии нотариуса, который подтвердит затем своей подписью и печатью основательное и правомерное заключение контракта.

Все условия по аренде имущества частной, производственной, федеральной, государственной либо муниципальной формы собственности, можно разделить на три основных типа:

  • существенные;
  • дополнительные;
  • случайные.

Первые условия в договоре должны присутствовать всегда потому, что сделка без них дальнейшее оформление договоренностей не будут иметь никакого смысла.

Даже в Регистрационной Палате по недвижимости договор отклонят – не допустят к регистрации, если какое-то из существенных условий не будет прописано в содержании ключевого документа.

Такая регистрация необходима для тех арендных контрактов, которые заключаются сроком на 1 год, либо более того.  

Дополнительными условиями договора по аренде какого-либо имущества должны быть те параметры, без которых тоже нельзя обойтись, но которые можно видоизменять.

К примеру, если существенным условием является обязательная арендная плата за временное использование объекта договора, то по дополнительным параметрам уже можно определить, в чем будет выражена такая плата.

Законом допускается арендатору расплачиваться с арендодателем не только деньгами, но и продукцией, услугами, товарами.

Случайными условиями в арендной сделке являются такие, которые могут войти в состав пунктов документа исключительно только по обоюдно   инициативе и согласию участников сделки.

Обычно такие пункты не прописаны в шаблоне арендного соглашения и могут добавляться по желанию сторон сделки.

Благодаря таким нововведениям стороны могут дополнить, изменить, либо исключить какой-либо параметр из типового образца. Эти условия вносят по усмотрению участников арендного соглашения.

Образец соглашение о пролонгации договора аренды вы можете посмотреть на этой странице.

Договор основан на определении предмета сделки, а также её сущности. Предмет – это сама передача в пользование имущества на определенный срок и за конкретную плату.

А сущность договора – это те условия, на которых предмет передает во временную эксплуатацию и без которых соглашение будет признано недействительным.

Это значит, что если сторонами не определяются существенные условия в договоре, то такой документ не будет признаваться действующим.

Получается, что «существенными условиями» называются такие параметры заключаемой арендной сделки, без которых она просто не могла бы состояться.

Такими условиями являются следующие параметры:

  1. Обговаривается все подробно о самом предмете договора – передаче объекта, и на каких условиях она должна происходить.
  2. Те условия, которые в законах отражаются по аренде ключевыми, играющими важную роль.
  3. Такие условия, которые заявлены одной из сторон, без выполнения которых, сделка состояться не сможет.

При более подробном рассмотрении по договору аренды недвижимого объекта такими условиями могут быть:

  • месторасположение недвижимого объекта;
  • удаленность недвижимости от города и цивилизационных благ;
  • какие рядом есть объекты инфраструктуры;
  • площадь земельного участка, на котором стоит здание;
  • площадь самой земли (если арендуется она);
  • площадь помещения в здании (если это является объектом);
  • общие сроки сделки;
  • цена сделки – размер аренды, либо размер стоимости объекта, если по договоренности между сторонами фигурирует право последующего выкупа арендуемого объекта нанимателем;
  • дата, когда платежи должны поступать на счет арендодателя;
  • способ оплаты аренды – банковским переводом, наличными, товарами, услугами и прочее;
  • требования, выставляемые арендодателем к эксплуатации того объекта, который сдается;
  • стандартные правила пользования объектом договора;
  • наиболее всего вероятные риски – к примеру, порча арендуемого имущества, его утрата, повреждение и прочее;
  • целевое использование арендатором объекта;
  • права сторон;
  • обязанности сторон;
  • ответственность при нарушении сторонами условий соглашения;
  • основания для досрочного расторжения соглашения;
  • условия продления договора.

Пока стороны не договорятся обо всех без исключения существенных условиях, договор считаться заключенным не будет. Такое правило прописано в ст.432 ГК РФ.

Аренда бывает разной, объекты передачи в аренду – также отличаются от случая к случаю, поэтому законодательно условия могут отличаться, если они прописываются в каких-то законах.

Например, при передаче в аренду надела государственной земли законы регулируют одним условия заключения сделки, а при передаче земли, являющейся частной собственностью – действуют другие пункты законов, устанавливающих также и перечень существенных условий.

Объект сделки

Есть еще одна особенность сделок, заключаемых по аренде с передачей различных объектов – это вид имущества, которое передается в арендное пользование. Арендовать можно любой ценный объект.

Договор аренды может заключаться по передаче в платное пользование имущества следующего вида:

  • дачи;
  • квартиры;
  • торговые площади;
  • помещения для ведения бизнесами (передача офисного помещения в аренду, например);
  • гаража;
  • земли;
  • целого здания;
  • целого этажа, либо полздания;
  • крытой площадки;
  • склада;
  • производственного цеха и прочее.

Как видно, существенные условия придется определять всегда разные, потому что объектами передачи в аренду имущества являются как жилые, так и не жилые помещения, здания, сооружения.

Также недвижимость временного, либо не стационарного пользования (склады, павильоны, ангары и другое).

Кроме этого передача земли на время в пользование арендатором также оформляется на условиях, отличных от условий по передаче в аренду строительных объектов.

Арендная плата

Размер аренды постройки, либо площади в какой-то недвижимости должен устанавливаться в строгом порядке, учитывая требования к арендодателям, указанные в п.1 ст.654 ГК РФ.

В этом акте говорится, что арендатор может предлагать свой вариант цены, но обязательно должен согласовать его с арендодателем.

Если снимается целое здание, то в стоимость аренды обязательно будет также входить и временное использование той земельной площади, на которой здание стоит.

Определять арендную плату арендодатель должен, исходя из фактического размера. Например, когда предлагается цена за каждый используемый квадратный метр, то тогда она суммируется по числу тех метров, которые будут заняты арендатором.

В арендную плату при оформлении квартиры, помещения, либо части здания, целого здания, в обязательном порядке включаются следующие категории платежей:

  • стоимость пометражно (за каждый кв. м.) за снятие во временное пользование конкретных метров;
  • цена аренды имущества, которое дается в пользование в дополнение к основному объекту;
  • коммунальные платежи;
  • страховка по сохранности объекта во время пользования им (если есть);
  • дополнительные расходы на содержание и обслуживание объекта.

Стоимость всей арендуемой площади (цена объекта!) может лишь указываться в договоре, но не входить в арендную плату, если документ заключается между сторонами не с правом последующего выкупа объекта.

Только когда арендатор договорился с арендодателем о том, что в будущем он будет продавать ему арендуемый объект, тогда можно право выкупа зафиксировать сразу в договоре и указать всю стоимость объекта.

Цена имущества может быть разбита по частям и выплачиваться арендатором вместе с арендой, а может быть выплачена разово. В любом случае, пока не будет погашена вся рыночная стоимость объекта, арендатор не сможет вступить в право собственности.

Срок

Сроки действия арендного соглашения тоже считаются существенными условиями. Когда арендное соглашение хотят оформить без указания сроков его действия, тогда такой документ будет называться «бессрочным».

Но в этом случае арендодатель имеет право в любое время без объяснения причин расторгнуть в одностороннем порядке договор. Если сроки должны указываться, по мнению сторон, тогда договор называется «срочным».

Среди срочных арендных договоров также существуют – краткосрочные и долгосрочные контракты. В первом случае соглашение заключается на период не более 1 года или 3 лет, в зависимости от характера аренды.

А во втором случае – на 5 лет и дольше. Арендное соглашение считается заключенным, если оно прошло регистрацию и было оформлено на срок 1 год или больше.

Эти правила внедрены недавно и отсылают участников сделки к государственной регистрации в Регпалате, либо Росреестре (учреждение еще называют – ЕГРН). В случае невыполнения этих условий договор будет недействительным.

Существенные условия арендного договора – это то, без чего договор не может существовать и не может заключаться.

Указать такие условия в документе следует обязательно. Это и есть существенное их отличие от других условий – дополнительных, либо случайных.

Если в соглашении не окажется какого-либо существенного условия, то нотариус не станет удостоверять сделку, а в Регистрационной палате договор не пройдет регистрацию и останется недействительным.

Как взять землю в аренду под фермерское хозяйство, читайте здесь.

Про договор аренды земли под гараж узнайте в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/sushhestvennye-uslovija-dogovora-arendy/

Существенные условия договора аренды

Договор аренды существенные условия

(Комментарий к отдельным нормам постановления № 1*)

* Постановление Пленума ВХС Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление № 1).

Устанавливаем размер арендной платы в договоре

Одним из обязательных условий договора аренды является указание размера арендной платы.

Напомним его основные правила, которыми надо руководствоваться сторонам, желающим заключить договор аренды.

1. Размер арендной платы (далее – плата) в обязательном порядке прописывают в договоре аренды.

2. Плата за здание (сооружение) уже включает в себя плату за пользование земельным участком (его частью), на котором оно расположено. Такой участок (его часть) передается вместе со сдаваемым в аренду объектом. Это правило действует, если иное не предусмотрено в законодательстве или в договоре.

3. В случае, когда плата установлена на единицу площади здания (сооружения) или другого показателя его размера, сумму такой платы рассчитывают, исходя из фактического размера переданного арендатору здания (сооружения).

Изменяем размер платы

1. По соглашению сторон размер платы может быть изменен в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год, если иное не следует из самого договора.

Если в договоре вопрос о периодичности изменения размера платы не урегулирован, то ее размер в течение срока действия договора может изменяться по соглашению сторон, но также не чаще 1 раза в год.

2. В договоре можно устанавливать более длительный срок (например, свыше года), в течение которого размер платы за аренду должен оставаться неизменным.

Обычно хозяйственные суды также придерживаются того, что условие договора об изменении размера такой платы в течение года должно оставаться неизменным. Исключение предусмотрено только для случаев, когда:

а) уполномоченные государственные органы приняли нормативный правовой акт, который устанавливает или изменяет размер платы на очередной период за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности;

б) стороны сами в договоре согласовали возможность изменения размера платы по своему усмотрению.

3. Арендатор имеет право потребовать уменьшения размера платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние арендуемого имущества.

В то же время арендатор не вправе требовать уменьшения размера платы (требовать возврата уже внесенной платы) или досрочного расторжения договора, ссылаясь на недостатки имущества, если они:

а) были оговорены;

б) были известны арендатору заранее;

в) должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду.

4. В случае изменения законодательства размер платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон независимо от предусмотренных договором сроков и порядка ее изменения (п. 21 постановления № 1).

Если акт законодательства устанавливает обязательные для сторон правила о размере платы, которые отличаются от действовавших на момент заключения договора аренды, и условия заключенного договора аренды не приведены в соответствие с этим законодательным актом, то с момента вступления его в силу арендатор обязан вносить плату за аренду в размере, установленном таким актом законодательства.

5. Если в договоре аренды недвижимого имущества, не находящегося в госсобственности, указано на необходимость заключать допсоглашение при изменении размера платы за аренду, то арендодатель не вправе изменять эту плату, не согласовав с арендатором.

Остановимся еще на двух нюансах, знание которых существенно облегчит построение арендных отношений:

а) в заключении допсоглашения нет необходимости, если в сам договор предусматривает, что арендодатель может изменить размер платы в одностороннем порядке, уведомив арендатора. В этом случае арендодатель обязан направить уведомление об изменении размера платы за аренду;

б) если договор не включает условие о возможности арендодателя изменить размер платы в одностороннем порядке, то арендатор не обязан вносить плату в измененном размере. При этом арендодатель не имеет права требовать уплаты за аренду сверх размера, согласованного сторонами.

Более подробно читайте в электронном «Главном Бухгалтере», 2016, № 16, с. 78.

Источник: https://www.gb.by/aktual/gosudarstvennoe-regulirovanie/sushchestvennye-usloviya-dogovora-arendy

Что необходимо учитывать, работая с договором аренды: теория и практика

Договор аренды существенные условия

СОДЕРЖАНИЕ

Основным документом, устанавливающим правоотношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды, заключенный в письменной форме и подписанный сторонами (их представителями) (часть первая п. 1, п. 2 ст. 404, п. 1 ст. 580 ГК).

Что касается заключения договора аренды, предметом которого являются капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части, машино-места (далее – недвижимое имущество), то такой договор аренды заключают в письменной форме путем составления одного документа (часть первая п. 1 ст. 622 ГК). Несоблюдение письменной формы договора аренды недвижимого имущества влечет его недействительность (часть вторая п. 1 ст. 622 ГК).

При заключении договора аренды государственного или коммунального имущества необходимо издание акта соответствующего органа о предоставлении такого имущества в аренду. Однако сам по себе акт государственного органа или органа местного самоуправления не порождает арендные правоотношения, а является основанием для заключения договора аренды.

В связи с этим следует отметить, что право арендатора не может быть прекращено путем принятия акта соответствующего органа о передаче этого же объекта в аренду иному лицу и об отмене ранее принятого решения о предоставлении объекта в аренду, явившегося основанием для возникновения права аренды, поскольку данный акт не устанавливает иной порядок расторжения договора аренды, отличный от предусмотренного договором либо законодательством. В то же время такой акт может служить основанием для обеспечения прекращения (расторжения) договора аренды.

Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся предмет договора, а также названные в законодательстве как существенные, необходимые и обязательные условия для договора данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК).

Законодательство не отмечает обязательный стандартный перечень существенных условий для договора аренды, но упоминает, что стороны могут выбрать сами те условия, которые будут указаны в договоре. Из-за этого обстоятельства возникают спорные моменты при заключении договора, поскольку каждая из сторон пытается выдвинуть свои условия с максимальной выгодой для себя, называя их существенными.

Само понятие “существенные условия договора” определено в ГК путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре.

Представляется целесообразным выделить существенные условия для договоров аренды недвижимого имущества.

Так, к существенным условиям договора аренды относят:

1) условие о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 578 ГК);

2) согласованное между сторонами в письменной форме условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 625 ГК, п. 14 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150 (далее – Положение));

3) сроки уплаты арендной платы – для договора аренды недвижимого имущества (за исключением капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли (далее – торговые места)) (п. 14 Положения);

4) передача предмета договора аренды по передаточному акту (акту приема-передачи или иному документу), составленному и подписанному сторонами договора (их представителями), – для договоров аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 626 ГК, п. 7 Положения);

5) при заключении договоров, влекущих переход права собственности на недвижимое имущество, – указание арендодателем (ссудодателем) в соответствующем договоре сведений об обременении данного имущества правом аренды, субаренды, безвозмездного пользования (часть первая подп. 1.3 п. 1 Декрета Президента РБ от 19.12.2008 № 24 “О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машиномест” (далее – Декрет № 24).

Как известно, собственность в Республике Беларусь может быть государственной и частной (п. 1 ст. 213 ГК).

Государственная собственность выступает в виде республиканской (собственность Республики Беларусь) и коммунальной (собственность административно-территориальных единиц) собственности (п. 1 ст. 215 ГК). Частная собственность выступает в виде собственности физических лиц и негосударственных юридических лиц (п. 3 ст. 213 ГК).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (пп. 1, 2 ст. 210 ГК). Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не ущемляющие прав и нарушающие защищаемых законом интересов других лиц.

Например, волеизъявление собственника относительно повторного распоряжения своим имуществом, сданным в аренду, путем передачи имущества в аренду третьему лицу нарушает права арендатора.

Ведь на объект аренды может быть заключен только один договор аренды, поскольку только индивидуально-определенная вещь, каковым является объект аренды, может быть передана собственником во владение и пользование (либо пользование) только одному лицу и только по одному договору аренды, поскольку один объект аренды не может являться одновременно предметом нескольких сделок.

Такой договор аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, является ничтожным на основании ст. 169 ГК.

Относительно вопроса о том, вправе ли стороны заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды, отметим следующее.

Если по истечении срока действия договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений арендодателя, такой договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 592 ГК).

Представляется, что если на момент заключения нового договора аренды действующий договор аренды не был расторгнут (прекращен) в установленном порядке, то стороны не вправе заключать договор аренды на новый срок с иными условиями.

Напомним, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 3 Закона РБ от 22.07.

2002 № 133-З “О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации)), поскольку при отсутствии такой регистрации арендодатель не сможет доказать, что он является собственником имущества либо уполномоченным им лицом.

Из буквального толкования норм законодательства следует, что если на момент заключения сторонами договора аренды у арендодателя отсутствовало зарегистрированное в установленном порядке в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРП) право собственности на имущество, в т.ч.

на вновь созданное недвижимое имущество, то такое имущество не может являться объектом договора аренды, поскольку у арендодателя отсутствовало право распоряжения таким имуществом до государственной регистрации своего права собственности на указанное имущество (п. 2 ст. 220, п. 2 ст. 224 ГК и п. 2 ст. 7 Закона о регистрации).

Данное требование относится и к приобретателю недвижимого имущества по договору, поскольку покупатель, являясь после передачи недвижимого имущества законным владельцем имущества, не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом до государственной регистрации права собственности, так как право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано за арендодателем в ЕГРП и арендодатель не уполномочен собственником на сдачу имущества в аренду, то такой договор аренды является ничтожной сделкой в силу ст. 169 ГК.

Вместе с тем, если недвижимое имущество (капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных организаций) было создано, введено в эксплуатацию и изменено до вступления в силу Закона о регистрации (вступил в силу с 8 мая 2003 г.

), то следует исходить из того, что право собственности на недвижимое имущество (равно как право хозяйственного ведения или право оперативного управления), возникшее до момента вступления в силу указанного Закона, признается юридически действительным вне зависимости от государственной регистрации данного права.

Поэтому собственник вправе сдавать его в аренду.

В таком случае вещное право арендодателя, возникшее до вступления в силу Закона о регистрации, может подтверждаться совокупностью доказательств.

Например, актом инвентаризации и оценки стоимости подлежащего продаже объекта в результате приватизации, договором купли-продажи объекта недвижимости, инвентарными карточками основного средства, техническим паспортом, документом о правообладании земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, и другими документами.

В практической деятельности субъектов хозяйствования имеют место случаи предоставления в аренду не отдельного помещения, а его части. Такое помещение является объектом аренды и не противоречит требованиям законодательства, в т.ч. ГК и Указу № 150.

Вместе с тем причиной разногласий между сторонами может послужить вопрос относительно заключенности договора аренды на часть помещения.

При заключении договора аренды стороны достаточно ясно должны выразить свою волю относительно того, какая часть помещения передается в аренду, т.е. в договоре должны содержаться данные (признаки), позволяющие индивидуализировать часть передаваемого в аренду помещения (например, заштрихованная на плане, схеме площадь части помещения, выделение площади части помещения на поэтажном плане и т.д.).

Предметом предварительного договора аренды является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора аренды на условиях, согласованных между сторонами в предусмотренных законодательством пределах (п. 1 ст. 399 ГК).

Предварительный договор заключается в той же форме (письменной форме), что и основной договор аренды, и должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия основного договора (пп. 2, 3 ст. 399 ГК).

Как было указано выше, существенным условием для договора аренды является указание данных, позволяющих определенно установить имущество, передаваемое арендатору (ст. 578 ГК).

Однако на момент подписания предварительного договора эти данные могут быть неизвестны сторонам.

В связи с этим возникают вопросы, связанные с характеристикой предмета предварительного договора аренды и, как следствие, с негативными последствиями фактического исполнения такого договора при ненадлежащем согласовании предмета предварительного договора.

При отсутствии письменной формы предварительного договора аренды предварительный договор аренды является ничтожным (п. 2 ст.

 399 ГК), а при отсутствии условий относительно предмета договора и других существенных условий основного договора аренды предварительный договор аренды считается незаключенным (п. 3 ст. 399 ГК).

Поэтому можно порекомендовать субъектам хозяйствования при заключении основного договора аренды описывать подлежащий передаче объект аренды настолько подробно, насколько это возможно на момент заключения предварительного договора.

Следует также отметить, что если объект аренды передан арендодателем в аренду третьему лицу, то арендатор не может понудить арендодателя к заключению договора аренды на основании предварительного договора без расторжения (прекращения) договора аренды, заключенного с третьим лицом.

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/posled-m-chto-neobkhodimo-uchityvat-rabo_0000000

Что такое «договор аренды»?

Описание договора аренды зафиксировано в статье 606 ГК РФ. Данное соглашение также называется договором имущественного найма.

Его главная идея заключается в передачи имущества в пользовании на оговоренный промежуток времени, за что владелец получает плату. При этом право собственности также остается за хозяином.

Но арендатор вправе рассчитывать на получение всей прибыли с использования данного объекта. Например, за предоставляемые услуги или произведенные товары.

Недвижимость может быть сдана в аренду только собственником. Лицо, не имеющее право собственности на объект, может подписать соглашение, только если это позволено действующими законами или настоящим хозяином.

Речь идет об имуществе, принадлежащем несовершеннолетним детям, а также о муниципальной и государственной недвижимости.

Что такое «существенные условия»?

Наличие существенных условий договора аренды недвижимого имущества является важным правилом, без которого соглашение считается недействующим.

В ГК РФ указаны основные виды подобных требований, которые должны быть прописаны в контракте:

  • имущество, являющееся объектом договора, и его характеристика;
  • условия сдачи объекта;
  • плата за аренду;
  • срок аренды.

При более детальном составлении соглашения может быть учтен ряд следующих параметров:

  • расположение недвижимого имущества (здания, квартиры, офиса и т.д.);
  • удаленность от крупных населенных пунктов и объектов инфраструктуры;
  • наличие поблизости магазинов, образовательных учреждений и других социально-бытовых объектов;
  • размер участка, на котором располагается объект;
  • размер земельного участка, если именно он сдается в аренду;
  • размер помещения (если оно является объектом сделки);
  • целевое назначение недвижимости;
  • стандартные условия эксплуатации объекта;
  • требования к пользованию имущества, предъявленные его владельцем;
  • размер арендной платы;
  • стоимость имущества, если арендатор планирует в дальнейшем выкупить объект;
  • срок аренды;
  • дата внесения выплат;
  • метод, которым будет осуществляться расчет (наличные, перевод на банковский счет или карту, оказание услуг, предоставление продукции т.д.);
  • перечень рисков, которые могут привести к повреждению, поломке или потере объекта;
  • запрет или разрешение на субаренду;
  • права и обязанности обоих участников сделки;
  • ответственность, предусмотренная при несоблюдении условий договора;
  • факторы, которые могут быть весомой причиной для расторжения договора раньше установленного срока;
  • условия увеличения срока действия соглашения.

Согласно статье 432 ГК РФ, пока не будут обговорены и прописаны все существенные условия договора аренды жилого помещения или любого другого объекта, соглашение не считается заключенным. Письменная форма документа заверяется подписями и печатями.

Объект соглашения

Главным существенным условием любого договора имущественного найма является непосредственно сам объект сделки. В платное пользование могут быть переданы следующие виды имущества:

  • квартира;
  • жилой дом;
  • дачный домик;
  • гараж;
  • земельный участок;
  • торговое помещение;
  • офис;
  • здание;
  • этаж или часть здания;
  • складское помещение;
  • производственное помещение;
  • площадка крытого типа и т.д.

В 2019 году основные свойства подобных объектов определяются ГК РФ. К ним относится:

  • Непотребляемость, т.е. имущество должно оставаться неизменным даже спустя какое-то время. Запрещено сдавать в аренду объекты, которые при использовании способны изменить свои качества или количественный уровень (стройматериалы, полезные ископаемые, вода и т.д.). Но при этом объектом аренды может стать стройтехника, помещение для хранения продукции и даже водоем, в котором можно разводить рыбу.
  • Характеристика объекта – относится к важнейшим существенным условиям договора аренды нежилого помещения, жилплощади, земельного участка или транспортного средства. В соглашении указывается площадь объекта, его расположение, тип, этажность и т.п.

При сдаче в аренду муниципального или городского имущества арендодатель может столкнуться с некоторыми ограничениями. Чаще всего они касаются участков земли и соцобъектов, предназначенных для детей.

Обязательно требуется указание запрета или разрешения на субаренду, а также санкции для арендатора, если будут нарушены условия сделки.

Срок аренды

Договор аренды чаще всего составляется на определенный срок, который тоже относится к существенным условиям. При отсутствии срока действия заключается бессрочный договор.

Такое соглашение не выгодно для арендатора, так как владелец имущества может в любой момент его расторгнуть без согласования с другой стороной.

При указании определенного времени действия аренды заключается срочный договор. Он бывает долгосрочным и краткосрочным. Долгосрочное соглашение заключается на 5 и более лет, а краткосрочное – на 1-3 года.

В завершение

Существенными условиями называется важная часть договора аренды. Они являются обязательной составляющей соглашения, поэтому при их отсутствии сделка может быть признана недействительной. В них оговариваются основные моменты контракта.

Отсутствие хотя бы одного из существенных условий является поводом для подачи иска в суд с целью расторжения договора, а также поводом для отказа в нотариальной заверке сделки и ее регистрации в Росреестре или Регпалате.

Источник: http://expert-home.net/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy/

Защитник Права
Добавить комментарий